안녕하세요 슈트입니다!~

지난주 낙찰받은 따끈따끈한 모아타운 지역의 빌라에 대한 후기를 공유드립니다

저는 재테크시작스터디 9기, 11기에서 배운 내용을 토대로 신속통합기획/모아타운 구역 내 투자를 총 4건을 진행하였습니다. 제가 이런 신통/모아 재개발 투자를 집중적으로 하는 이유는 크게 3가지입니다

1) 명확한 기준을 통해 소액으로 투자하고 단기간에 매도가 가능하기 때문입니다.

2) 잘모르는 지방 지역을 찾지 않아도 잘 아는 서울 내에 내 깃발을 꽃을 수 있기 때문입니다.

3) 부동산 하락장에 단기매도를 하여도 높은 수익률을 낼 수 있기 때문입니다.

이런 이유로 경공매/재재 등의 공부를 병행하면서 신통/모아 내 좋은 물건을 찾으러 열심히 다니던 그때!

부세 선생님께서 수업과 동행임장 때 주신 여러가지 황금 같은 조언을 정리해 수 많은 지역과 매물 중 내 조건에 맞는걸 고르는 방법을 구체화합니다

특히 선정지의 경우에는

‘일을 잘하는 추진위(조합)와 구청이 있는 선정지는 꾸준히 살펴봐야합니다’
‘여러번의 임장을 통해 다양한 선정지의 실거래가와 갭을 파악해 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있어야합니다’
‘경매와 모아타운을 결합해 투자하는 방법것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 특히 허그 대항력 포기 물건이 계속 나오니 다회유찰도 놓치지않고 지켜봐야 합니다’

특히 가로주택정비 사업의 빠른 속도라는 장점을 잘 살린 모아타운들을 실제로 보며 모아타운은 다 망한다는~ 몇몇 부사님들의 말을 듣기보단 옥석가리기를 해야겠단 생각을 합니다 (오늘 첫 착공 기사도 떴지요. [전국][서울] ‘오세훈표 모아주택’ 1호 착공…광진 한양연립 215세대 공급 | YTN )

노후한 저층 주거지의 새로운 정비 모델로 서울시가 추진…
www.ytn.co.kr
그렇게 저는 서울 시 내에 많은 모아타운 선정지 중 일 잘하고 속도가 빠른 관심 구역 몇 곳의 경매매물을 꾸준히 체크하고 괜찮은 매물을 찾아봅니다.

그렇게 저는 입찰 한 달 전에 시흥 5동 922 모아타운 내에 대항력 포기물건을 발견합니다.

(이때 한가지 팁을 드리자면, 옥션원에서의 대항력 포기 검색조건은 설정의 하자인지 빠트리는 경매물건이 많습니다. 저 같은 경우는 허그에서 주기적으로 올라오는 대항력 포기 물건 엑셀 파일도 참고하지만 왠만하면 일일히 다 눌러보는 편입니다. 그래야 재재 구역 내 대항력 포기물건을 확실히 캐치 할 수 있습니다.)

이 물건을 입찰한 이유는 다음과 같습니다

1) 허그 대항력 포기 물건이기 때문에 혹시 모를 인수해야 할 권리사항(갑자기 떠앉을 큰 금액의 당해세 등)을 걱정 할 필요없으며 세입자가 나간 상태이므로 명도도 무난할 것으로 예상된다

2) 준신축 빌라에 입지도 무난하며 관리도 잘 되고 있기에 전세 맞추기 난이도가 높지 않다 → 즉 전세 세팅 후 갭매도가 빨리 이뤄질 수 있다

3) 쌍용건설과 DL (시범단지 면목동 모아타운 및 고척동 수주) 이 시공사로 입찰을 준비 중이다.

4) 제일 중요하게 살펴봤던 재개발 속도가 빠르다. 이미 8개 구역 중 3개 구역이 조합이 설립되었으며 나머지 5개 구역도 동의율 조건을 만족 (혹은 거의 도달) 해서 조합 설립 총회가 곧 열린다.
특히 한국토지신탁과 모아타운 통합위가 MOU 를 맺었으며 8개 구역이 각자 가는 것이 아닌 통합으로 모아타운 개발하는 것에 대해 처음에는 의견 차이가 있었지만 시간이 지나며 이 부분이 거의 해결되었음을 임장을 통해 확인했기 떄문입니다.

임장 당시 동네에 붙어있던 사진들

엊그제 붙은 현수막입니다. 조합 설립 총회가 개최 될 예정입니다.
1, 2, 3번을 부지런히 인터넷 검색을 통해 알아낼 수 있었다면 4번은 수업 때 배운 여러 임장 실전 꿀팁들을 이용해 외부인에게 잘 알려주지 않는 중요한 정보를 얻어낼 수 있었습니다. 그렇기에 공시가 나고 뉴스에 타서 많은 사람들이 이 정보를 알게 되기 전에 유찰을 기다리지 않고 바로 입찰을 하기로 결정합니다. 감평가에 받아와도 실거래가/호가보다 훨씬 싸게 받아 올 수 있었기 때문입니다.


수업에서 배운대로만 착실하게 매물을 분석합니다. 호가 매물이 몇 개 없는데 다들 갭이 1억을 훌쩍 뛰어넘습니다. 실거래가도 갭 1억대에서 이뤄진 것을 확인했습니다.
그렇게 재시스에서 만난 인연인 조원들, 동료들과 함께 입찰을 하고 너무 높지 않은 금액으로 단독 낙찰(갭6500만원) 을 받아옵니다.

앞으로 명도와 전세 임차가 남아있지만 이 또한 배운대로 하나씩 해결하면서 곧 있을 조합설립을 기다리며 엑시트를 준비하려 합니다.

이 글을 통해 저의 투자 멘토이자 스승님이신 부세님께 항상 감사드립니다. 한마디도 허투로 얘기주시지 않고 선생님의 지혜와 경험을 가득 농축해 항상 피가되고 살이되는 조언과 가르침을 주셨음을 매번 실전에서 느끼고 있습니다.

곧 재테크 시작 (시작이라 쓰고 필수라고 읽는다) 스터디 13기가 열린다고 하는데,

✔️ 올해 목표로 부동산 공부하겠다 다짐하신 분
✔️ 투자의 방향성을 어떻게 잡아야 할지 모르겠는 분
✔️ 임장 및 투자 꿀팁 농축액을 원하시는 분
✔️ 모아타운 투자를 원하시는 분
✔️ 소액&단타 투자를 원하시는 분
✔️ 함께갈 동료들을 찾으시는 분
✔️ 지금 이 글을 보시는 분

모두모두 꼭 재시스로 오셨으면 좋겠습니다🧡
좋은건 함께해요🥰 감사합니다
. 다음에 매도 경험담으로 돌아오겠습니다!

(강사님 동행임장 포함) 어떤 투자부터 해야 할지 고민되시나요? ‘초보자 맞춤’ 실전 경험을 쌓을 수 있는 에서 배워보세요! : 네이버 카페 (naver.com)

*본 스터디는 바로 결제 가능하며, 신청자가 많으면 조기 마감될 수 있으니, 빠른 신청 부탁드립니다. *본 스터디는 강사님과 동행임장 과정이 포함되어 있습니다. *재테크 기초…
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