[뉴스해설] 송파구 개발 기대가 줄어드는데 왜 아파트가 한달새 2억이나 떨어져요?

안녕하세요 믿고 보는 파김치, 기분파(기사 분석하다 파김치된)입니다.

엑시트 스터디를 비롯해 행크와 함께 공부하다 보면 어쩔 수 없이 기사들을 읽게 됩니다. 뭘 알아야 공부를 하든 임장을 하든 사람들이랑 이야기를 하든 할테니까요.^^

하루에도 수많은 기사들이 쏟아집니다. 슥 읽어보면 ‘그렇구나’ 하고 넘어가겠지만, 그들 중 ‘진짜 이야기’를 찾아낼 수 있어야만 시장의 흐름을 읽을 수 있습니다.

오늘은 서울 강남 아파트 가격도 떨어진다는 내용이 무진장 쏟아지고 있습니다.

“어? 내가 알고 있는 거랑은 좀 다른데?”

그래서 찾아봤습니다. 부린이 여러분도 한번만 읽어보시면 다음에는 충~분히 혼자 해볼 수 있는 방법입니다.

최근 주요 아파트 단지 저층 가구를 중심으로 시세보다 수억원 하락한 거래가 나타나고 있다. 저층은 고층에 비해 상대적으로 선호도가 떨어지지만 그만큼 저렴하다. 부동산 침체기와 맞물려 저층 가구의 가격 메리트가 커진
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와~나도 모르는 사이 읽게 만드는 제목입니다. 내용은 최근 부동산 침체기와 맞물려 수억원씩 저렴한 저층이 거래되고 있다는 것입니다. 디에이치퍼스티어아이파크, 트리마제, 홍제현대 아파트를 예로 들었습니다.

하도 보다보니 아주 이제 그냥 거기 살고 있는 것 같은 디에이치퍼스티어아이파크만 함께 보겠습니다. 전용 96㎡(37평)입니다.

35억297만원(12월 18일) → 31억5000만원(1월 12일)

이전거래는 20층, 최근 거래는 2층입니다. 3억5천만원이나 저렴하다면 2층도 매력있는 가격 아닐까요?

그럴수도 아닐수도 아리까리 한데요.

같은 아파트의 다른 평수를 보니 계속 오름세입니다. 33평, 43평 마찬가지입니다.

비록 2층이지만, 시세보다 훨씬 저렴하다면 매입한 뒤 나중에 시세보다 저렴하게 매도하는 방식으로 수익화 할 수 있겠습니다.

파이팅팔콘님의 “싸 안싸, 팔려 안팔려”를 일반매매에도 적용할 수 있네요.

하지만 여전히 아리까리합니다. ‘그돈이면~’ 하는 생각이 안 들 수가 없잖아요.

31억5000만원이면 33평 23층(최근 실거래가 30억1198만원)을 사고도 1억3000만원이 남는데…

‘조금 넓은 2층이냐, 좁더라도 23층이냐’ 사이에서 갈등할 수 있겠습니다.

디에이치퍼스티어아이파크 33평(다른 타입) 거실 뷰

개인적으로는 오랫동안 수십명에게 집을 보여주며 파네마네 깎네마네 사네마네 실랑이를 해야 하는 집보다 조금 좁더라도 ‘안깎아줘, 싫음 다음사람~’ 할 수 있는 RR을 선호합니다. 저같으면 33평 23층을 매입할 것 같습니다.

물론 30억, 아니 대출이든 전세든 끼고…내 돈 15억은 있어야 그런 고민도 할 수 있겠죠?
재건축 이야기입니다.

전국 아파트 매매가격이 내림세를 지속하는 가운데, 서울지역 아파트 가격 하락세도 이어지고 있습니다. 특히 노원구 일대 재건축 추진 아파트는 추가 분담금 이슈가 불거지면서 시세가 절반 수준으로 떨어진 단지가 나오고 있
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요즘 상계동 상계주공5단지가 뜨겁습니다. 전용 31㎡가 4억6,000만 원에 팔렸다는데요.

2021년 8월 상승장이 정점이었을 때 8억에 거래됐으니 반토막이라고 봐도 과언이 아닙니다.

실제 네이버 매물도 4억6천에 나와 있는 것을 볼 수 있습니다. 깎으면 더 깎을 수도, 냅두면 더 떨어지겠거니 할 수도…

재건축시 ’84㎡를 받으려면 5억을 내야 한다’는 이야기가 돌면서 이제는 “집주인 열불 터졌다”는 제목의 기사까지 등장했습니다.

‘4억짜리 아파트를 재건축하는데 5억을 내?’라고 생각할 수 있습니다.

하지만 조금만 살펴보면 이야기가 다릅니다.

전용 31㎡는 11평입니다. 84㎡는 33평이죠. 11평→33평에 드는 비용이 5억입니다.

현재 재건축 후 입주중인 디에이치퍼스티어아이파크를 예로 들어 볼까요. 35㎡(11평)이 84㎡를 받으려면 3억 후반을 내야 했습니다. 38평을 받는다면 5억 초중반을 내야 했고요.

우성3차에 있는 개포일등부동산 감사합니다~

이게 수년 전 이야기니까 공사비가 대폭 오른 현 시점에서 보면 5억 정도 든다고 봐도 과언이 아닙니다. 이걸 모르고 영끌해서 울어…왜…

인근(상계동)에 최근 재개발한 아파트 33평 가격이 10억대인 것을 보면… 입지면에서 상계주공5단지가 좋으니 5억 분담금에도 투자가치가 있다고 볼 수도 있겠습니다.(그러니 매수하는 분들이 있겠죠?)

“이야~” 하셨다면 ‘나만 모르는 것’일 수도 있습니다. ‘아파트 청약 이렇게 쉬웠어?’를 읽어보시면 좋겠습니다.

디에이치퍼스티어아이파크와 맞닿은 개포현대와 개포우성아파트입니다. 재건축 추진 중인 곳이죠.

이곳의 84㎡ 실거래가는 22억, 25억 정도입니다.

‘구축인데 왜이리 비싸’ 하는 분도 ‘옆 아파트에 비하면 저렴하네’ 하실 분도 있을 겁니다.

이렇게 생각하면 어떨까요? “이 가격에 분담금을 더하면 주변 신축과 같은 가격”이라고요.

“이야~” 하셨다면 ‘나만 모르는 것’일 수도 있습니다. 강남여의주님의 ‘내집마련반’ 강의를 추천합니다.
하나만 더 볼까요?

지난달 전국 전국주택가격이 0.14% 하락했다. 지난해 초부터 중순까지 이어졌던 반등 후 상승세가 특례보금자리론 마감 후 꺾이면서, 지난해 12월 이후 두 달 연속 하락하는 상황이다. 15일 한국부동산원이 발표한 ‘
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송파구가 문정·잠실·가락동 위주로 개발 기대감이 줄면서 한 달 새 0.33% 하락했답니다.

송파구 잠실동 레이크팰리스 전용 84㎡가 11월 4일 22억1500만원에서 1월 19일 19억8000만원에 거래돼 2억3500만원 떨어졌습니다.

응? 개발 기대감이 줄면 한달 사이 아파트값이 떨어져? 송파에? 2억이?

지도와 같이 살펴보겠습니다.