과연 1000만원 소액 투자금으로 5000만원 수익이 가능할까?

성공사례 분석을 통해 실제 가능한 사례인지 확인하고 복사,붙여넣기를 통해 우리도 도전해 볼 수 있다.

서울 도봉구 도봉동의 다세대 빌라 물건으로 건물면적은 14평이다. 빌라 14평은 방 3개가 충분히 나올 수 있는 면적이다.

감정 가격은 1억 7천만원이다.

1억 7천만 원짜리 물건을 과연 1천만 원 가지고 접근할 수 있을까?

9차까지 많이 유찰이 되었다. 2852만원까지 떨어져 있다.

무언가 권리 분석에 문제가 있지 않을까?

물건이 너무 안 좋은 건 아닐까?

빌라의 외관 사진이다. 벽돌조로 된 건물이기는 하지만 외관상 깨끗하다. 보존등기는 2001년 준공이다.

방은 3룸으로 서울에 입지 좋은 3룸 물건은 실거주자들에게 매도가 가능한 장점을 가지고 있다. 서울 아파트는 비싸기 때문에 이런 빌라에 매매수요는 항상 있다.

입지도 좋고 건물 상태도 꽤 깨끗하고 방도 세 개고 또 주변에 학교가 있다면 이런 쓰리룸은 실거주자들에게 매매가 가능하다.

도봉역 1호선과 도보 5~6분 거리에 있고 물건 주변으로 아파트 단지가 없다. 건너편으로는 서울 북부 지방 법원과 서울 북부 지방 검찰청이 있다.

초등학교와 중학교가 가까운 거리에 있으므로 초등학생, 중학생 자녀를 둔 4인 가족의 수요가 많다.

실제 조사 시에 전세 매물이 많지 않았고 또 매매로 나온 물건도 그다지 많지 않고 종종 거래가 또 이루어진 그런 지역이다.


내부 집 상태는 깨끗하다. 안방도 꽤 크다.

낙찰가가 9천만 원으로 감정가 대비 53%이다. 서울 도봉역에서 350m 거리밖에 되지 않는 곳에 위치한 역세권 깨끗한 빌라를 1억 이하로 낙찰 받았다.


임차인 현황은 주택도시 보증공사가 승계했고, 기존의 세입자는 임차권 등기를 하고 일단 이사를 간 상태이다. 임차권 등기를 해 놓은 상태이고 다른 세입자가 주택도시 보증공사 전입일 이후에 또 들어왔다.

보증금 3천만원. 대항력이 있지만 소액 임차인이 보증금 3천만원을 모두 받아갈 수 있는 임차인이다. 보증금을 배당 받으려면 낙찰자 명도확인서가 있어야 하므로 명도에 큰 어려움은 없다.

가장 중요한 주택도시 보증공사의 1억 4천만 원 임차인 보증금 과연 이것을을 인수해야 되는지 아닌지 보면 경매 신청권자 주택도시 보증공사가 배당금으로 임차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것으로 동의하는 내용 확인서를 2023년 4월 12일 날 제출했다고 매각물건명세서에 나와 있다.

임차인 보증금을 인수하지 않아도 되는 전혀 문제가 없는 물건이다. 이런 물건들에서 또 하나 주의할 점이 있는데 입찰일까지 이 항목이 그대로 잘 유지가 되어 있는지 확인하여야 한다.

입찰일 아침에 이 항목이 삭제되어 변경되어 있는 경우도 있다. 이 경우 다시 대항력이 살아난 것이기 때문에 반드시 입찰 당일 매각 물건 명세서에 이 항목이 그대로 잘 유지되어 있는지를 확인하고 입찰에 참여하여야 한다.

물건은 권리사항도 깨끗하고 서울 역세권 빌라에 좋은 물건임을 확인하였다. 그렇다면 어떻게 1천만원을 가지고 도전을 할 수 있을까?

1천만 원의 투자금이 때문에 당연히 대출의 레버리지를 이용을 해야 한다.

이 물건은 9천만 원으로 낙찰을 받았는데 대출이 90% 실행되었다. 90% 대출이 나왔기 때문에 대출 8천만 원을 받고 투자금 1천만 원이 들어갔다. 물론 세금 취득세 하고 약간의 수리비 정도는 또 별도로 들어가기는 했지만, 50대 아주머니가 이 물건을 처음 도전할 때는 정말 딱 1천만 원밖에 없었다.

모든 물건이 90% 대출이 나오는 건 아니지만, 대출을 많이 받으려면 감정가 대비 굉장히 낙찰가가 낮은 경우에는 대출이 많이 나올 수 있다.

형성되어 있는 시세가 있기 때문이다. 이 물건의 매매 시세는 1억 6천만원으로 형성이 되어 있다.

모아 타운이 지정되거나 재개발 움직임이 있는 지역은 아니지만 그런 이야기가 한번 나왔다가 좀 무산된 이런 케이스의 지역이다. 그래서 이물건은 단기 매도를 하거나 하기 보다는 모아타운 동의서 서명을 받는 시기가 된다거나, 또는 모아 타운으로 후보지 선정으로 신청을 한다거나 좋은 시기에 매도를 하려는 전략으로 전세 세팅으로 갔다.

이 물건은 전세 1억 4천에 맞췄다.

낙찰가는 9천만원이다.

투자금 1천만원으로 대출 90% 활용했고, 전세를 1억 4천에 맞추고 나니까 5천만원이 들어왔다.내돈 1천만원이 회수 되고 또 투자금으로 벌린 5천만 원까지 하면 6천만원이 되었다.

이 6천만원을 가지고 다음 투자를 이어나갈 수 있다.

50세의 중학교 자녀를 둔 낙찰받은 아주머니는 몸이 굉장히 약하신데 갑상선 질병으로 힘든 상황에도 무조건 나는 해야 한다는 각오를 가졌다고 한다. 남편은 직장에 성실하게 잘 다니지만 수입이 부족하여 퇴근하고 배달 일을 같이하면서 투잡을 한다고 한다.

천만 원을 가지고 도전하기가 쉽지 않지만, 하고자 한다면 방법이 보이고 길이 보인다. 최소한의 투자금을 이용해서 최대의 효과를 낼 수 있고, 내 투자금을 점점 증가시키는 방법.

천만 원이 있다면 우리도 이 아주머니처럼 도전을 해볼 수 있을까?

대항력 포기 경매 물건은 지금 찾아보면 없다 하더라도 앞으로도 물건들이 계속 나온다. 기회는 끊이지 않고 계속 있다. 그래서 포기하지 않고 꾸준히 하면 반드시 성공할 수 있다.

이런 대항력 있는 물건이라도 스쳐 지나치지 말고, 언제까지 이 대항력을 포기하겠다고 하는 확인서가 올라올지 모른다. 그래서 낱낱이 잘 살펴봐야 한다.

1천만 원을 가지고 5천만 원 만들기 성공사례 복기분석 이다.

개념을 알았다면, 100번 생각하기보다는 한 번의 실천이 답이다.