[9월 2차] 지방 사는 부린이가 3달 만에 명도한 이야기 (Up을위한업)

0. ‘Up을위한업’의 첫 낙찰 이야기

Up을위한업 · 수강 강의 및 스터디(기수) : 경매의 기술 CLASS, EXIT CLASS, EXIT 스터디 3기(예정) · 낙찰/계약/매입 일자 : ‘23.6.29.(…
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1. 입찰 이력

가. ‘23.4.1 경매공부 시작
나. ‘23.5.25 첫번째 입찰 : 창원, 오피스텔 8:1경쟁, 167만원 차이 패찰
다. ‘23.6.15 두번째 입찰 : 함안, 아파트 19:1경쟁, 900만원 차이 패찰
라. ‘23.6.29 세번째 입찰 : 마산, 빌라 7:1경쟁, 499만원 차이 낙찰

2. 수강 이력

가. 낙찰 당시

나. 현재 수강중

3. 명도 이야기

가. 일자별 진행(년도생략)

1) 6.29 낙찰

2) 7.3 법원방문하여 점유자 연락처 획득

3) 7.3(월) 18:30 최초 문자 발송. 21시경 점유자의 전화. 무시(제3자 ‘직원 컨셉’ 유지)

4) 7.4(화) 최초 통화(점유자)
ㅡ최근에 초상나서 정신 없었다. (추후에 ‘남편’으로 확인)
ㅡ법적으로 파산걸려서 경황이 없다. 부산에 법원 왔다갔다 해야한다.
ㅡ이번주 7.8(토) 저녁 7시쯤 집 방문하셔라.
ㅡ월세로 살기 원한다. 임대아파트 신청하고 나오는데에 시간이 걸린다.
ㅡ”그렇게 외곽은 아닌데” 집에 대한 애착이 큰 것으로 보임.
ㅡ아들과 함께 둘이서 사는 중. 짐이 많다.
ㅡ말씀하신 내용은 회사와 의뢰인(낙찰자=나의 본심)과 협의해보고 만나서 답변드리겠다.

5) 7.4(화) 낙찰 후 부동산소장님께 시세 재파악
ㅡ의도 : 월세얼마?(재확인), 관리비 얼마?(재확인) 동일매물로 나온것 매매 됬는지?
ㅡ부사님이 “낙찰받고 점유자 만났어요?” 헛, 어떻게 아셨어요!? “경매 매각기일 이후에 연락오는건 100% 낙찰자다. 아무도 연락안온다.”
ㅡ점유자, 아는사람이다. 11년 전, 분양할때 계약해서 쭉 살던사람.
ㅡ관리비는 안밀렸더라(빌라 관리비 총무와도 지인)
ㅡ수요많다. 잘 명도해서 가져와라. 매매/전세/월세 다 팔아주겠다.

6) 7.6(목) 가짜명함 도착 : [00부동산 000 사원]

7) 7.7(금) 1차 내용증명 발송
ㅡ최초 만남 이후로 도착할 것을 의도한 발송.
ㅡ도착 예정일자 23.7.10(월)

8) 7.8(토) 19시 1차 접견(점유자인 모, 대표자인 자, 낙찰자인 나의 3자 대면)
ㅡ들어가자마자 날 반긴 건 거실 진열장 위에 TV대신에 어르신 영정사진…!
ㅡ인사 후 내용증명이 도착할 것이란 안내+명함전달+점유자유의사항 전달.
ㅡ대표자(점유자의 아들, 40대) : 앞으론 나와 얘기하자
ㅡ나 : 의뢰인은 매매를 원한다. 이사가셔야 한다.
ㅡ모친 : 이사할 곳은 아직 안 안아봤다. 돈도 없고, 이사할 곳도 없다. 1.65억에 사서 0.85에 나가서 속상하다. 내용증명은 왜보냈냐? 낙찰받고 보내지.(우심)
ㅡ점유자는 월세라도 살고싶다 vs 대표자는 이사가겠다는 입장. 일치가 안됨.
ㅡ관리비 연체는 없다.
ㅡ현 상황, 신용상태? : 확인못함(다만 좋지 않을 것으라 추정. 파산신고+배당금 없음)
ㅡ경매지식 : 어디서 이사비 500만원 받는다는 말을 들은 듯.
ㅡ낙찰자와 직접 얘기할 수는 없냐? 회사에 의뢰하신 것이기에 불가능이라 답변
ㅡ이사비 500달라. 이사날짜를 정하신 다음에 협의하는거다.

※ 확인한 사실
ㅡ집은 대체로 깔끔함. 살림이 간소해보임. 방까지는 확인 못했음.
ㅡ두 분이서만 살거나, 점유자 혼자사는 것으로 예상.
ㅡ분양 당시에도 옵션은 없음. 인덕션만 새로 사 넣은 것이라 부사님께 확인함.

9) 7.12(수) 2차 통화(아들)
ㅡQ : 내용증명 받으셨냐? A : 받았다
ㅡQ : 어머님과는 얘기가 되셨는지? A : 이사가시기로 했다.
ㅡQ : 이사일자와 장소는 알아보고 계시는지? A : 이사비만 받으면 2개월안에 빠지겠다.
ㅡQ : 잔금 7.14(금) 치를 예정. 이후 7월 안에 인도명령 결정정본 전달될 예정. A:알겠다.
ㅡQ : 그전에 합의 보셔야 한다. 인도명령결정정본 송달 기준으로 1달 내외로 강제집행.
A : 강제집행 원치않음. 합의하겠다. 이사비만 줘라. 근데 500달라.
ㅡ사장님 의사는 법인과 의뢰인에게 전달하겠다. 추후에 협의시에 연락드리겠다.

10) 7.14(금) 잔금납부 및 부동산인도명령신청

11) 7.17(월) 이사비용 알아보기
ㅡ이사전문업체에 포장이사 얼마나 나오는지 문의하기 : 4층빌라, 노엘베, 25평
ㅡ3개업체 문의 결과, 100~150만원 선 견적

12) 7.18(화) 인도명령 결정정본 발송

13) 7.19(수) 인도명령 결정정본 수령(점유자 수령 : 23.7.24)

14) 7.24(월) 2차 내용증명 발송
ㅡ이사비 협의 제안
7월 31일 이내로 이사시 : 250만원 + 월세청구 없음
8월 16일 이내로 이사시 : 230만원 + 월세청구 없음
8월 31일 이내로 이사시 : 200만원 + 월세청구 없음
9월 16일 이내로 이사시 : 170만원 + 월세청구 1달치
9월 17일 이후로 지연시 : 강제집행 + 월세청구 2달치

15) 7.31(월) 3차 통화
ㅡQ:결정정본 받았나? A : 받았다.
ㅡQ:내용증명 받았나? A : 7.24에 받았다. 변호사 얘기해보고 오늘(7.31) 답변주겠다.

16) 8.1(화) 4차 통화
ㅡQ : 연락 왜 안줬냐? A : 오늘 19시에 연락주겠다.
ㅡQ : 협의 안보실거냐? A : 볼거다.
ㅡQ : 이사비 더 요청하실거냐? A : 이것도 다시 연락주겠다.
ㅡQ : 저도 말단 직원이다. 더 지체되면 저도 매우 곤란하다. 이 이상 시간 드릴수가 없다.
의뢰인은 8월 중에 답변 안주면 강제집행 원한다. A : 알겠다.

17) 8.2(수) 5차 통화
ㅡ대표자 : 협의하자! 9월말에 이사 가겠다. 이사비는 250만원 달라.
ㅡ나 : 8.10(목) 만나서 협의서 쓰자

18) 8.10(목) 19:10 2차 컨택(장소 물건지 근처 카페)
ㅡ대표자 : 250만원 밑으론 안됀다. 강제집행해라. 이 가격 밑은 6개월 더 살겠다.
ㅡ나 : 강제집행을 못해서 안하는게 아니다. 근데 그 꼴보긴 싫다. 사장님 처지 봐드리려 많이 노력했다. 현장에서 강제집행 많이 봤는데, 차마 사장님과 어머님(점유자)이 강제집행 당하는 건 못보겠다. 대신, 정확히 날짜 정해달라.
ㅡ대표자 : (눈시울이 붉어지며)…… 9.27(수) 전에 가겠다. 최대 1주일 당길 순 있다.
ㅡ나 : (명도협의서에 날짜 작성하며) 이사비 250만원도 이사당일에 입금하겠다.
ㅡ대표자 : 이사비를 지금 줘야지, 왜 그때주냐?
ㅡ나 : 이건 타협이 안된다. 회사 방침이다. 이사 끝난 걸 확인하고 입금하게 되어있다. 현장에서 내가 보고하면, 재정부에서 입금하고, 그걸 이사비로 지급하는 시스템이다.
ㅡ대표자 : …… 알겠다. (명도합의서 사인)
※ 복선 : 점유자와 그들의 가족들은 ‘미안하다, 감사하다’는 말을 잘 하지 않았다.

19) 8.31(목) 대표자 연락와서 이사일 통보 : 9.25(월)

20) 9.19(화) 부사님 통해 관리비 미납 재확인
ㅡ부사님과 관리하는 분(직장인+총무 맡은 개념)은 지인
ㅡ연락처를 낙찰자에게 알려줘도 되냐고 물으니, 거절.
ㅡ오늘 확인해보고 점유자에게 관리비 받겠다고 답함. 3개월치 밀린 것으로 확인

21) 9.22(금) 명도일자 최종확인
ㅡ점유자 : 7시에 빠지겠다 최종확인
ㅡ부사님을 통해 간접적으로 관리비 미납금 35만원 확인

22) 9.23(토) 관리비 미납관련 독촉
ㅡQ : 35만원 미납했다. 점유자(모친)께 고지서 문자갔다. 아시냐? A : 모르고 있었다.
ㅡQ : 명도합의서에 합의한 내용이다. 입금해야한다. 두가지 방법있다.
납부하고 이사비 다 받겠냐, 아니면 상계처리 하겠냐? A : 내고, 다 받겠다.
ㅡQ : 관리비 납부하고 연락달라. A : ㅇㅋ

※ 이사비는 결국 미지급 된 것을 관리비 총무님께 확인

23) 9.25(월) 명도일
ㅡ0808 현장도착. 이사 한창중
ㅡ0810 대표자(점유자의 아들)과 컨택. 한창 이사중으로 건물 앞에서 마지막 대화를 나눔
※ 다행히 짐은 차 1대 분량. 내부에 있던 폐기물은 처리해주는 모습.

대표자가 질문

Q : 왜사셨어요? A : 의뢰인분이 사신거라 모르죠ㅎ
Q : 본인사려고 사신거 아니에요? A : 회사에서 산거죠. (끝까지 철저히 3자화법 활용)
Q : 낙찰자 본인이름이던데요? A : 명의만 제거 쓴겁니다. 의뢰인은 낙찰자란에 이름 찍히는것도 싫어하세요.
Q : 여기 왜 샀데요? 시끄럽기만하고. 왜 샀는지 모르겠네.

A : (비꼬는건가? 소감인가?) 글쎄요. 나이있으신 분이라, 조용한 데서 살고 싶으신가봐요.
※ 미납관리비(35만원)에 대해 클리어. 현장에서 총무와 전화하더니 상계처리 요청

Q : 전 이삿짐 날라야 해서 들어가볼게요. 이사 다 되면 연락드릴게요.
A : 네네. 들어가세요.
※ 이 대화를 끝으로 대표자와는 얼굴 못 봄

ㅡ07:30에 시작된 이사는 11시에 마지막 차량이 철수.
ㅡ고장난 비데 철거문제(AS만료. ‘AS하면 공짜로 쓸수 있으니 두고 가겠다’ 거짓말)와, 정수기 철거문제(‘오후에 가져가겠다’ 다시 ‘다음날 가져갈테니, 이사비 지급달라’며 번복)

문제의 고장난 일체형 비데기

ㅡ문제 1 : 명도합의서를 이행하지 않으려는 태도

관리비가 연체되지 않았다고 했으나, 확인간 2달치 연체. 명도현장에서 미납관리비 청구서를 보여주니, 그제서야 ‘관리인(총무) 연락처 좀 알려달라’며 확인하는 모습. 이 조차도 점유자(모)와 대표자(부)의 소통이 안 됨.

ㅡ문제 2 : 돈이 들 것 같으니, 반복해서 거짓말을 하고 잘못을 낙찰자에게 떠넘기려는 모습

처음엔 ‘비데를 가져가겠다’.
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‘비데를 두고 가겠다. AS 된다. 쓰시면 된다’
※ 확인결과, 고장난 상태. 자동식이라 물도 내려가지 않음
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‘어제까진 잘 되다가 고장났다(누군가 소변보고, 물 안내려가는 상태)’
※ 11~12시 부동산 사장님과 컨디션을 확인하고, 도배 일정을 잡음(추석이후). 점심을 먹고, 휴식한 뒤 14시에 다시 현장에 혼자 옴(대표자인 아들은 그렇게 끝남)

빠르게 내부 상태를 스캔하시는 ‘고수’ 부사님
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(위 까진 대표자인 아들과의 대화였고, 아래부턴 점유자인 모친과 대화)
대표자와 비데 관련하여 얘기맞췄는데, 자꾸 말이 바뀐다고 하자 ‘AS 된다. 무상으로 수리하고 쓰면 된다’며 반복. 확인전화 요청.
※ 확인 결과, AS기간(5년)은 올해 1월에 끝났고, 연초에 AS신청을 했다가, 비용이 많이 들자(20만원 가량) 취소했던 사실을 전화확인
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‘큰딸에게 주려다가 안가져간다고 해서 두고 가는거다. 거짓말아니다’고 해명. 그러면서 ‘정수기를 해제해야 하니 좀 도와달라’ 요청.
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(왜 이렇게 가족이 말이 다르고, 끝까지 거짓말을 하시느냐 캐묻자,) ‘나도 헐값에 집이 경매 넘어가고 아들에게 구박받아 속상하다. 변기는 알아서 해라. 어제까진 멀쩡했다. 이사비 안주면 안나간다(이미 이삿짐은 정수기 빼고 넘어갔고, 정수기도 챙긴 상태)’
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(슬슬 점유자의 언성이 높아지자, 때마침 근처에 살던 점유자의 딸 등장, 초면) ‘왜 이렇게 일을 어렵게 하냐, 뭐가 문제냐?’며 다그침. 다시 처음부터 설명. 점유자와 딸은 몇 분을 또 얘기하며 골치가 아픈지 머리를 감싸고, 자리에 주저앉고, 대표자(아들)와 전화를 하고…. 위 사실확인함
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결국 비데 철거비(일체형으로 교체불가)를 제외한 금액을 이사비로 지급(상계처리)하기로 하며 이사비 지급. 회사에 전화하는 척 하며(3자화법) ‘이사비 2xx만원 중, A와 B를 상계처리한 2xx만원 입금해주시면 된다. 알겠다’고 요청. 이사비 지급.
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(마지막까지 화를 다스리며,) ‘저도 말단 직원이다. 누나 분이 진즉에 계셔서 이렇게 시원시원하게 대화 통했으면 진즉에 잘 끝났다.’
‘남동생(대표자)이 자꾸 말이 바뀌어서 너무 힘들었다. 제가 언제 이렇게 언성 높이는거 보신적 있느냐? 이사하신 집 어디시냐? 택시타고 오시던데, 바려다 드리겠다.’ 위 말에 멋쩍은 웃음을 지으며 그제서야(돈 받으니까) 미안하단 듯한 표정을 지음.
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점유자와 딸, ‘그동안 고생하셨다’ 마지막에 점유자(내가 막내 아들 뻘)는 안아드렸고, 따님은 악수해드림. ‘잘 되실거다. 힘내시라’ 인사드림. 점유자는 ‘다음에 기회가 되면 또 만나자. 고마웠다’고 인사해주심.
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15시경 명도완료

나. 일자별 진행(요약)

1) 6.29(목) 낙찰
2) 7.3(월) 법원방문, 점유자 연락처 획득
3) 7.4(화) 1차 통화(모 : 점유자)
4) 7.7(금) 1차 내용증명 발송
5) 7.8(토) 19시 1차 컨택
6) 7.10(월) 1차 내용증명 도착
7) 7.12(수) 2차 통화(자 : 대표자)
8) 7.14(금) 잔금납부 및 부동산인도명령신청
9) 7.17(월) 이사비용 견적 의뢰 후, 내용증명에
이사업체 연락처와 견적금액 첨부
10) 7.18(화) 인도명령 결정정본 발송, 7.17(월) 수령
11) 7.24(월) 2차 내용증명 도착 / 엑시트 3기 선발
12) 7.31(월) 3차 통화
13) 8.1(화) 4차 통화.
14) 8.2(수) 5차 통화(아들) / 서기 선발
15) 8.10(목) 명도합의서 작성(추석 전 이사)
16) 8.31(목) 이사일 통보 : 9.25(월) / 행비페 참석
17) 9.25(월) 명도

5. 느낀 점과 잘한 점, 아쉬운 점

가. 느낀점

1) ‘명도의 기술’ 강의대로 하니까 된다.
2) 인간은 변하지 않는다. (=사람 고쳐쓰는거 아니다)
3) 인간은 돈 앞에서 밑바닥을 보인다.
4) 명도는 끝까지 방심하지 말자.
5) 내가 청취하려고 해도, 그들이 마음을 닫으니 방법이 없더라.

나. 잘한 점과 아쉬운 점

1) 잘한 점

가) 잔금을 내고 인도명령신청을 바로 시행(강성이던 점유자 압박)
나) 3자 화법 끝까지 유지(부동산 사장님까지도!)
다) 철저하게 ‘명도의 기술’에 나온대로만 답하고, 판단하고, 내용증명 발송
※ 점유이전가처분은 선택사항으로, 합의가 될 것 같아서 미시행
라) 최초에 점유자가 요청한 전세/월세로 재계약을 하지 않은 것
마) 절대 조급하게 하지않고, 단계별로 압박했으며 궁금한건 ‘명도의 기술’,
‘셀프 소송의 기술’ 책을 활용함(+명도방)

2) 아쉬운 점

가) 처음 물건지(낙찰 빌라)에서 점유자 조우 시, 영정사진(남편분)을 보고 마음이 약해짐.
이는 곧, 점유자에게 내용증명 이상의 호의(이사비+무상임차기간)를 베풀게 함.
나) 결국 이사비 250만원과 2달(7.17 부동산인도명령) 이상의 무상임차기간을 줌 = ‘첫 명도이니, 빠르고 완벽하게는 할 수 는 없다’고 인정하고 접근
다) 점유이전금지가처분을 통해, 최초 제시했던 조건으로 압박을 했어야 할까?

6. 명도한 물건 사진

가. 화장실(2개)