6억 여인숙을 15억 호텔로 만드는데 딱 1년 걸렸습니다

많은 분들이 ‘모텔투자’라고 하면 막연히 ‘돈이 많이 드는 거 아니야? 나 같은 평범한 사람이 할 수 있는 건가?’라고 생각합니다.

사실 모텔투자는 여러분이 생각하는 것보다 훨씬 현실적이고, 접근 가능한 투자 방식입니다. 왜 지금 모텔 투자를 눈여겨봐야 하는지, 수익 계산법, 실전 투자 전략까지 알아봅시다.

제주 코니호텔 제공

우선, 모텔 투자의 가장 큰 장점은 ‘수익이 안정적이고 크다’는 점입니다. 상가 투자와 달리 모텔은 객실 수에 따라 매월 꾸준한 숙박 매출이 발생합니다.

상가는 임대료가 고정되어 있는 반면 모텔은 숙박료에 따라 월 매출이 유동적으로 커질 수 있는 구조라, 적게는 월 1,500만 원에서 많게는 몇 억 원에 이르는 수익이 나기도 합니다.

특히나 운영을 잘 하면 매출이 눈에 띄게 늘어나고, 그에 따라 시설 가치와 매매가치도 함께 상승합니다.

두 번째로 주목할 점은 ‘대출이 아주 잘 나온다’는 것입니다. 많은 분들이 몇 억씩 들 거라고 생각하는데, 의외로 모텔은 리모델링 비용까지 합쳐서 매입가의 100%까지 대출이 나오는 경우도 있습니다.

이는 곧 내가 가진 현금이 많지 않아도 투자 기회가 있다는 뜻입니다.

리모델링 비용 포함 10억짜리 모텔에 전액 대출이 나온다면 초기 자본 없이도 시작할 수 있다는 이야기입니다. 물론 대출 조건과 신용 담보 조건에 따라 달라지긴 하지만, 상대적으로 대출 문턱이 낮다는 것은 모텔 투자의 큰 장점입니다.

세 번째는 운영이 간편하다는 점입니다. 요즘 모텔은 대부분 무인 시스템을 도입하고 있습니다. 예전처럼 프런트에 사람이 상주하고, 직원들을 두어야 하는 구조가 아닙니다.

무인 키오스크, 무인 체크인 시스템이 보편화되면서 이제는 관리만 잘하면 충분히 ‘운영자 없는 운영’이 가능해졌어요. 청소는 외주로, 관리는 원격 CCTV로, 예약은 어플로 처리하기 때문에 투자자가 직접 현장에 발로 뛰지 않아도 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

마지막으로, 모텔 투자는 시간이 지날수록 토지 가치 상승까지 함께 가져갈 수 있는 투자입니다. 상가는 보통 전용면적에만 투자하는 경우가 많은데, 모텔은 대부분 건물 + 토지 세트로 구성되어 있습니다.

즉, 수익형 부동산이면서 동시에 부동산 자산의 덩어리를 키워갈 수 있는 투자입니다. 시간이 지나면 건물의 가치뿐 아니라 토지 가치가 함께 오르기 때문에 시세차익도 자연스럽게 따라오게 됩니다.

리모델링 전후 모습

사례를 하나 보죠.

제주도에 있는 아주 오래된 여인숙을 경매로 6억 1천만 원에 낙찰받았습니다. 당시 건물 상태는 말 그대로 엉망이었어요.

이 건물을 약 1년 동안 리모델링하면서 무인 시스템으로 완전히 탈바꿈시켰고, 그 결과 월 매출이 1,800만 원까지 올라갔습니다. 그리고 13억 5천만 원에 매각했습니다.

이때 투자금 대부분을 대출로 충당했고, 수익도 좋았지만 무엇보다 ‘아, 이걸 나중에 은퇴하고 내가 직접 운영해도 되겠구나’라고 생각했습니다. 최소한의 관리만 해도 한 달에 1,000만 원이 남는 구조라, 정말 제주도에서 여유롭게 살며 운영하고 싶다는 생각이 들었습니다.

사례를 하나 더 보겠습니다. 수도권의 한 모텔을 보증금 2천만 원, 월세 300만 원에 인수해서 리모델링했습니다. 수리비용은 최소화했고, 운영 방식과 컨셉을 바꾸면서 매출이 월 2,000만 원까지 상승했습니다. 그리고 올해 초, 권리금 3억을 받고 매각했습니다.

이처럼 운영방식 개선과 리모델링만으로도 충분히 수익을 창출할 수 있습니다.

모텔 투자가 괜찮은 이유는 단순합니다.

예전에는 고시원이나 독서실을 인수해서 권리금 받고 빠지는 전략이 많았는데, 이제는 그 전략이 모텔과 호텔로 옮겨온 것입니다. 특히나 코로나 이후 비대면 문화가 일상이 되면서 모텔도 무인화되었고, 투자로서의 가치가 훨씬 더 현실적이고 안정적으로 다가오고 있습니다.

모텔투자는 정확한 수익구조 분석과 시세 판단, 리모델링 가능성 평가가 선행되어야 합니다.

예를 들어, 방이 20개인 모텔이 있다고 봅시다. 평균 숙박료가 5만원이라면, 하루 매출은 100만 원, 한 달로 따지면 약 3,000만 원이 나옵니다.

이 매출을 기준으로 지역별 매매가를 산정할 수 있는데요, 서울은 매출의 10배, 수도권은 7배, 지방은 5배 정도를 곱해서 적정 매매가를 판단합니다. 이 공식은 실제 시장에서도 적용됩니다.

즉, 수도권 모텔의 매출이 3,000만 원이면 3,000×7 = 21억. 이 21억이 시세입니다.

이보다 매입가가 낮다면 싸게 사는 것이고, 높다면 매출을 더 끌어올릴 수 있는 가능성이 있는지를 검토해야 합니다.

리모델링 비용도 중요한 요소죠. 아주 고급화된 리모델링은 방당 3,000만 원 정도, 일반적으로는 2,000만 원 정도가 들어갑니다. 전체 면적으로 따지면 평당 약 250만 원 정도를 잡으면 되고요.

요즘은 단순히 예쁜 인테리어가 아니라, 각 방마다 요가룸, 메이크업룸, 콘셉트룸 등 특색 있는 공간으로 구성해 객단가를 올리는 전략도 많이 씁니다. 오래된 모텔은 구조가 크기 때문에, 리모델링 후 에어비앤비 스타일의 숙소로 바꾸는 경우도 많습니다.

가장 중요한 것은 이 물건이 싼지 비싼지를 판단할 수 있는 눈입니다.

이 눈이 생기면 중개사나 부동산 관계자와의 대화에서 수준 차이가 확연히 드러납니다. 같은 21억짜리 물건을 보더라도 ‘시세에 맞는 물건’임을 바로 알 수 있어야 투자자의 시각을 갖춘 것입니다.

제가 봐온 모텔 투자자들의 전략은 아주 단순합니다.

모텔이 많이 모여 있는 지역을 중심으로, 운영이 잘 되지 않는 모텔 중에서 구조가 좋고 리모델링비가 적게 드는 물건을 찾아, 그 지역에서 1등 모텔로 리브랜딩하는 것.

이 전략만 정확히 알고 접근해도, 여러분도 얼마든지 현실 가능한 모텔 투자를 시작할 수 있습니다.

부동산 투자는 의지가 약하면 안 된다고들 합니다. 하지만 저는 조금 다르게 생각합니다.

내가 의지가 부족하다면, 타인의 의지와 시스템을 활용하면 됩니다. 나를 좋은 환경 속에 밀어 넣으면, 어느새 따라가고 있는 자신을 발견할 수 있어요.

조금만 관심을 가지고 공부해보면, 누구든 시작할 수 있는 투자방법. 모텔투자에 대해서도 진지하게 고려해 보시기 바랍니다.

위 글은 2024년 ‘행크 머니 콘서트👨‍🏫’
파이팅팔콘님의 강연을 재편집했습니다.

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안녕하세요 행크알리미입니다. 행복재테크를 처음 방문 한 분들은 대부분 ‘평범함🌻’이라는 말이 어울립니다. 평범한 직장인, 평범한 주부, 평범한 청년 등등등… 이와 같이 평범…
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