33살인 내가 2년 만에 퇴사할 수 있었던 이유, 원룸편 (전북삼다수)

안녕하세요 저는 행크에듀 카페에서 활동을 자주하는 유저는 아닙니다.

하지만 2021년 6월부터 경제적 자유를 위해 행크에듀, 행크티비(유튜브)를 보기 시작하였습니다.

뜬금없이 카페활동을 열심히해야겠다고 생각한이유는 더 성장하고 싶어서 입니다. 행크에듀에서 글을 남기고 같은 꿈을 꾸시는 분들과 소통하면서 더 성장하고 싶습니다. 아직 부족한게 많고 서툴지만 열심히 활동할게요. 잘 부탁드리겠습니다

총 3편으로 작성하도록 하겠습니다

1편 : 원룸 : 현금흐름 259만원
2편 : 사업 : ???
3편 : 상가 : ???

글을 쓰면서 이런 생각이 들더라고요. 이 글을 읽어주시는 분들은 무엇때문에 클릭을 하셨을까?

1. 2년만에 퇴사? 머로 이사람은 돈을 번거지?
2. 원룸매매, 운영노하우? 조금 궁금하긴 하네
3. 매월 얼마나 버는지 읽어나 보자

이런 마음으로 클릭하셨을까요? 끝까지 읽어보시고 새로운 영감, 나도할수있다는 자신감, 또 다른 자극을 받아가셨으면 좋겠습니다 ^^

너 전북삼다수 누구냐? : 직장생활 10년, 2021년6월 송사무장님 클래스101강의 듣고 매월들어오는 현금흐름을 만들어야 퇴사를 할수있구나를 깨닫고 일하지 않아도 되는 현금흐름 세팅 후 2년만에 퇴사후 더더더더 열심히 살기 위해서 행크에듀 카페에서 글을 쓰고 있습니다.

원룸투자 왜한거야? : 2021년 6월 송사무장님 강의듣고 현금흐름 만들고 싶어서 안달이 나있는데 집값은 오르고 상가는 수익률이 조금 낮은거 같고 사업은 직장생활해야해서 할수도 없고 알지도 못하고 주변을 잘보니 원룸가격은 안올랐네? 이거다 하고 투자했습니다.

*무주택자였고 첫투자를 원룸으로 하였습니다…

뭐 알고투자한거야? : 네!! 원룸고수한테 찾아가서 컨설팅 비용 100만원 주고 1달간 과외받았습니다 1달간 공부하고 매물찾아보면서 찾자마자 계약금 그자리에서 넣고 샀습니다

*돈 주고 배우는게 가장빠르고, 실패할 확률이 낮아집니다 이거만 아셔도 앞으로하시는일에 있어서 많은도움이 되실꺼 같아요

똑똑하고 해당분야 고수분들은 바쁘고 좋은정보를 제가 얻기 힘듭니다 그분들을 만나려면 돈을드리거나, 제가 얼마나 간절한지를 보여드려야 만나줍니다 ㅎㅎ 내가 투자하거나 시작하려는 사업이 있으면 그분야의 최고의 전문가를 만날수있도록 노력해보세요

저의 경우에는 1편(원룸) 2편(사업) 3편(상가)까지 진행하면서 각 분야의 고수님께 일정부분 컨설팅 비용을 드리거나, 간절함을 표현함으로써 고수분들의 동정심을 사서 지식을 나눔받을수 있었습니다

투자금 얼마들어 갔어?

아래는 지금 세팅을 해놓은 상태이고 처음 인수할때에는 2억1800만원이 들었습니다. 주인세대 1억5000만원세팅하여
투자금 최소화 수익률 극대화 레버리지 하였습니다.

(원룸을 안정적으로 운영하시려면 1억정도는 보유해야 높은수익률로 세팅가능합니다)

아래 수익률은 현재 제가 1년이상 운영하면서 수익률을 높게 세팅해놓은 가격입니다. 처음부터 이러한 수익률의 물건을 집주인이 팔리가 없습니다.

아래 투자금과 수익률만 보시고 원룸투자를 하시면 엄청 후회하십니다.

매매비용 : 7억3400
대출 : 3억6000
보증금 : 3억2100
투자금(취득세포함) : 6800만원(수익률 45%)

매월 : 430만원의 월세가 들어오고있고
대출 이자 : 150만, 수도 12만, 인터넷 9만 = 171만원
순수익 : 259만원

이제 진짜로 원룸 사는 방법좀 풀어 보겠습니다

많은분들이 원룸은 수익형부동산이여서 시세차익을 보기 어렵다고합니다. 월세만 받는걸로 다행이지..라고 생각하시는데 저의 스승님께서는 원룸도 싸게사야한다고 가르쳐 주셨습니다. 어떻게 싸게사는데? –> 물건이 나올때까지 꾸준하게 3개월 잡고 기다리라고 하셨습니다

(원룸싸게 잘 사는방법)
1. 내가 사려는 지역에 원룸고수가 있는지 찾는다, 가서 배운다.
2. 부동산다니면서 매매로 나온 원룸(구역별, 연식, 수익률, 모두 파악해본다) / 원룸수요가 충분한 지역선정이 제일 중요
3. 사려는 지역의 원룸, 투룸, 쓰리룸, 상가, 주인세대별 전세, 월세 가격파악
4. 비교해 보면서 매매가격대비 전,월세 세팅이 잘못되어있어서 가격이 싼 매물찾기
5. 매매하려는 주인의 심리상태파악(제일중요합니다, 원룸은 수익형 부동산이기때문에 매도자들이 쉽게 싼가격에 내놓지 않습니다 부동산에 물어봐서 주인이 팔고싶어서 안달나있는지를 부동산업자를 통해 알아내는게 중요합니다) *저같은 경우에는 기존 집주인분이 어머니께서 돌아가셔서 어서 원룸을 처분하고 서울로 올라가고싶은 마음이 큰마음이 크셔서 기존집주인분이 구매하셨던 가격그대로 살수있었습니다 주변시세대비 1억 싸게 구매
6. 내가 봐야하는 체크리스트에 부합하는 집이고 이집이면 좋다라고 생각하면 집주인을 만났을때 협상을 통해 그자리에서 계약금 넣고 계약을 해야합니다, 생각할 시간이 많아지면 수익형 부동산이기 때문에 고민해보고 매도를 안할 확률이 높기때문입니다

(원룸운영 노하우)
1. 원룸은 절대 앉아서 돈버는 부동산이 아닙니다 내가 직접 수리할줄도 알아야 합니다, 업자불러서 돈으로 해결해야지 라는 생각으로 원룸사업을 시작하시면 100% 후회합니다

2. 원룸은 생각보다 경쟁자가 약합니다 / 원룸사업하시는 분들의 나이대가 대부분 60세 이상이시고 / 인테리어를 직접해보시지 않아서 돈이 아까워서 세입자가 나가는것을 두려워하고 월세를 낮춰세 세입자를 맞추려고만 합니다 / 제가 생각하는 요즘 시장은 돈 5~10만원 더주더라도 깔끔한 거주공간에서 살자는 마인드의 세입자분들이 대부분이여서 인테리어를 할줄알아야 합니다

3. 원룸을 사게 되시면 할일이 정말 많습니다 ㅎㅎ / 인터넷 전화돌려서 가장싼곳으로 계약하기 저는 한달에 12가구를 운영하지만 8만8천원밖에 안나옵니다 / 수도수리업체, 열쇠수리업체, 누수처리업체, 도배장판업체 등 원룸에서 발생할수있는 문제를 해결해줄수 있는 가장 저렴한 업자번호를 파악하는 일입니다

4. 제가 하는 인테리어 : 시트지 붙이기, 실리콘 쏘기, 당근에서 가전제품 싸게 잘사기 이거 3개면 충분
– 도배,장판은 화이트톤으로 저렴한곳에 맡깁니다

인수 할 당시와 시트지 이용 리모델링(주인세대)

검정색 시트지로 주방 리모델링(원룸)