2500만원으로 서울에 깃발 꽂았습니다 (1년간 부세쌤을 따라다녔더니..)

안녕하세요. 미니멜로우입니다 🙂
며칠 전, 서울투자반 2기 분들 앞에서 발표할 기회를 가졌습니다.
저에게는 정말 의미 있는 시간이었고,
그 자리에 서기까지 아낌없는 가르침과 용기를 주신 부세쌤께 진심을 담아 감사 인사를 드립니다.

오늘 제가 나누고 싶은 이야기는 부세쌤께 배운 전략들을 바탕으로 서울에 깃발을 꽂은 경험담입니다.
2000만 원대 소액으로 서울 주택을 어떻게 매입했는지,
그 과정에서 어떤 기준과 전략을 적용했는지,
협상 팁부터 수익률 계산을 통한 엑시트 전략까지 천천히 풀어보려 합니다.
인생 스터디
제가 행크에 입문한 후 처음 들은 스터디는 [재테크 시작 스터디]였습니다.
그 스터디를 선택하게 된 가장 큰 이유는 바로 부세쌤에 대한 끌림이었는데요,
선생님께서 어린시절에 집이 경매로 넘어갔다는 이야기를 들었을 때,
문득 제 유년 시절이 떠올랐습니다.

저 역시 어린시절, 집이 경매로 넘어간 경험이 있었거든요.

그때의 무력감과 불안함, 어린 마음으로는 감당하기 버거웠던 감정들이 지금도 생생합니다.
그래서였을까요.
그날의 부세쌤 이야기가 마치 제 이야기처럼 들렸습니다.

2008년 경매 넘어간 미멜의 집..ㅠ
보통 그런 일을 겪으면 투자에 대한 두려움과 반감이 남기 마련인데,
부세쌤은 오히려 그 두려움을 정면으로 마주하셨습니다.
피하지 않고 끝까지 파고들어 결국 그 벽을 넘어내셨고,
상처도 자산이 될 수 있다는 걸 알려주셨습니다.
그 이야기가 제게는 하나의 전환점이었고,
마음 깊은 곳에서 이런 생각이 들었습니다.

“나도 이 사람을 따라 이 길을 걸어보고싶다”

그 계기로 재시스 12기부터 13기, 14기까지 쭉 우수회원으로 활동을 했고,
선생님 옆에서 더 배우고 싶은 마음에 행공스 2기, 3기까지 이어오게 되었습니다.


행공스를 하며 몇 번의 투자를 거쳤고,
드디어 서울 은천2구역의 한 주택을 매입하게 되었습니다.
전세는 보증보험 한도보다 낮은 금액으로 내놓았고,
덕분에 빠르게 세입자를 맞출 수 있었습니다.
그럼에도 불구하고, 실제 들어간 갭은 고작 2,500만 원.
서울에서, 그것도 재개발 구역에서 가능한 숫자였습니다.

작년부터 저는 꾸준히 모아타운과 신통기획 구역 위주로 임장을 다녔습니다.
춥고 더운 날도 마다하지 않았고, 혼자서도 걸었고, 조원들과 함께 가격 트레킹을 반복하며
조금씩, 저만의 기준을 세워갔습니다.

하지만 현실의 벽은 높았습니다.
작년까지만 해도 서울 재개발 물건의 갭은
5~6천만 원대가 일반적이었고,
제가 가진 자금으로는 선뜻 진입하기 어려운 금액이었습니다.
그러던 중, 이번 행공스 동행 임장에서 다시 찾은 은천동.
그 자리에서 이번 물건을 마주하게 되었습니다.
제가 투자할 때 중요하게 본 기준은 네 가지였습니다.

첫째, 해당 지역이 ‘선정지’인지 확인할 것.
부세쌤께서 늘 강조하시는 핵심 포인트이기도 합니다.

둘째, 추진위원회의 추진력.
위원장이 실제로 ‘일을 하고 있는지’, 사업이 제대로 굴러갈 수 있는 동력이 있는지를 체크했습니다.

셋째, 입지의 연결성.
해당 구역만 좋은 게 아니라, ‘함께 갈 수 있는 주변 입지’인지도 중요하게 봤습니다.

마지막은 현실적인 자금.
저는 2월에 무인매장을 오픈하면서 시드가 많이 묶여버린 상태이기에 더욱 냉정하게 따져야 했습니다.
‘내 귀여운 자금으로 들어갈 수 있는 갭인가??’
저에게는 이 조건이 무엇보다 현실적인 기준이었습니다.

사실 이 기준들은 부세쌤께서 늘 말씀하시는 포인트들 입니다.
저도 이 네 가지 기준을 하나하나 대입해보며 현장을 검토했고,
결국 은천2구역에 이 물건이 그 조건에 딱 맞아 떨어졌습니다!

구매결정
게다가 이 집은 10년밖에 안된 빌라이며,
2호선 봉천역에서 도보 1km 이내에 위치해, 강남 접근성이 매우 뛰어난 입지였습니다.
실제로 강남과의 물리적 거리 자체도 상당히 가까워,
향후 재개발 완료 후에는 강남 생활권을 누릴 실거주 수요까지 충분히 기대되는 곳이었죠.

처음 올라온 매매가는 2억!
전세는 1.6억에서 1.7억 선이면 맞출 수 있다고 하셨습니다.
갭 3~4천이라니.. 제가 그동안 그려왔던 갭과 가장 근접한 수준이었습니다.

조심스레 부세쌤께 컨펌을 요청드렸고,
선생님께서도 ‘괜찮은 물건 같다’고 말씀해주셨습니다.
사실 그 한마디가 정말 큰 용기가 되더라고요.
계산기를 아무리 두드려도 마지막 결심은 늘 ‘확신’보다는 ‘용기’에서 나오는 것 같습니다..ㅎ
그 말을 듣고 나니 이제는 ‘망설일 이유가 없겠다’는 생각이 들었고,
매입을 긍정적으로 검토하기로 마음먹었습니다.

그리고 저는 갭투자를 염두에 둔 상황이었기 때문에,
무엇보다 중요한건 ‘전세 세팅이 수월한지’ 여부였습니다.
현장 부동산 사장님께 여쭤보니,
“딱 이쪽 라인의 빌라까진 전세가 잘 맞춰진다”고 하셨습니다.
더 위쪽으로 올라가면 오르막 경사가 심해지면서 수요가 뚝 떨어진다는 설명이었습니다.
선생님의 말씀과 부사님의 말을 듣고 나니 이 물건이 더 끌리기 시작했는데요..

“지금 이걸 놓치면.. 정말 배아프겠는데..?”

협상
하지만 문제는 여전히 갭 차이였습니다.
당시 매물 조건 기준으로는 갭이 약 3~4천만 원 수준.
제 기준에서는 조금 아쉬운 금액이었죠.
제 마음속엔 ‘2천만 원대 갭이면 정말 딱인뒈…’ 라는 심리적 마지노선을 갖고 있었거든요.
그때부터 본격적으로 ‘매매 협상’을 시도하기로 마음먹었습니다.

일단 이게 진짜 협상이 가능한 매물인지 파악하는 데 집중했는데요,
알고 보니, 이 집은 경매로 낙찰받은 직후 바로 나온 매물이었습니다.
옥션 사이트를 통해 낙찰 가격을 먼저 체크했고,
낙찰가를 알고 나니 매도자가 먹는 양도차액도 자연스래 계산이 됐습니다.
물론 매도자가 낙찰 후 도배,장판 등
몇 가지 악세사리를 새로 손본 흔적이 있었지만,
그렇다 해도 천만원 이상의 네고 여지가 있겠다는 판단이 섰습니다.
저도 경매 단타를 몇번 해 봤기에, 이런 매물의 심리를 조금은 알고 있습니다.
‘빠르게 정리할 거, 입질 왔을때 넘기자’는 심리가 작동할 수 있는 타이밍이었죠.

그래서 저는 나름의 전략을 세워 협상을 시작해 봤습니다!

“계약금 바로 입금할 테니, 1.8억에 주세요.”

“공실 상태잖아요, 전세 세팅은 제가 할 테니 1.8억에 어떠세요?”

여러 방향으로 제안을 드려봤지만,
매도자는 ‘처음 올린 2억과 1.8억의 중간 지점인 1.9억 까지는 생각해 보겠지만, 그 이하로는 절대 안된다’며
강경한 입장을 고수하시더라고요…

그래서 저도 조건을 바꿔봤습니다.
“그럼 1.9억까지는 드릴게요.
대신, 임차인은 맞춰주세요. 임차인 세팅만 되면 계약하겠습니다!”

……..하지만…. 그것마저도 안된다는 답변이 돌아왔습니다.

전세 세팅까지 내가 해야 하고, 1.9억을 다 주면서까지 이 집을 사는 건
투자자로서의 자존심이 허락하지 않았습니다.
저는 분명히, 2천만 원대 갭을 목표로 삼고 있었기 때문입니다.

그래서 전략을 바꾸기로 했습니다.
매도자가 원하는 가격은 맞춰주되, 잔금일을 최대한 길게 조정하는 방식이었습니다.
“1.9억에 계약하겠습니다. 다만 저희도 자금 융통에 시간이 필요해서,
잔금은 3~4개월 뒤인 8월 말로 잡아주시겠어요?”
사실 저는 8월 말이면 전세 세팅이 충분히 가능하리라 확신하고 있었습니다.
그래서 잔금 일정을 넉넉하게 잡는 쪽이 제게 훨씬 유리했죠.

뒤이어 제가 정말로 원했던 메시지를 툭 던지듯 건넸습니다.
“혹시라도 1억 8,500만 원에 맞춰주시면
신용대출을 써서라도 잔금 날짜를 빠르게 당겨드릴 수 있습니다.”
두 가지 선택지를 드린 셈이었죠.
솔직히 어느 쪽이든 저에게 손해는 없었습니다.
하지만 속으로는, ‘이왕이면 후자로 가면 좋겠다’는 마음이 더 컸습니다.

다음 날, 매도자 측에서 연락이 왔습니다.
제가 바라던 두 번째 안으로 진행하자는 내용이었죠.

역시나 매도자도 경매 투자자였기 때문에,
이 물건을 빠르게 정리하고 명의를 확보하고 싶었던 것 같습니다.
결과적으로 저는 1억 8,500만 원에 매입을 하게 되었습니다.

그리고 중요한 전세금.

전세보증보험 가능한 금액이 1.7억 이었습니다.
그 수준으로 전세를 맞추면 갭이 단 1,500만 원밖에 들지 않는 나이스한 상황이었죠.
만약 1.9억에 매입했다면 전세가를 1.7억 쯤으로 맞췄을 텐데,
가격 협상에 성공하기도 했고, 전세 세팅 속도도 중요했기 때문에,
조금 낮춘 1.6억에 전세를 올렸습니다.
그랬더니, 잔금을 치르기도 전에 전세 계약이 빠르게 완료되었습니다.
결국 제가 목표로 했던 2,500만 원 갭으로 서울에 깃발을 꽂게 된 순간이었습니다.


엑시트 전략
투자금이 2,500만원 이라는 점에서 장기 보유해도 부담이 없을거라 판단했습니다.
그래서 저는 두 가지 엑시트 전략을 세웠습니다.

첫째, 2년 이상 보유 후, 일반과세로 매도하는 시나리오

두번째, 아파트 전환까지 장기 보유 후 매도하는 시나리오입니다.

먼저 첫 번째 전략,
2년 이상 보유 후 매도를 가정해보았습니다.
실제 투자금은 총 2,600만원(중개비포함)이 들었고,
조합설립부터 사업시행인가까지 평균 상승율을 (보수적으로)대입했을 때
적정 매도가는 2억6600만원정도가 될 것이라 판단했습니다.
이 경우, 모든 세금과 기타 비용을 제하고 계산한 순수익은 약 6,600만 원,
수익률은 약 257%에 달합니다.

그리고 두번째, 재개발이 완료되어 아파트가 될 때까지 장기 보유하는 시나리오입니다.
이 경우 분담금을 포함한 총 취득가액은 약 6억 3,500만 원으로 예상되며,
순수익은 약 4억 5,800만 원, 수익률은 약 72%에 이릅니다.

사실 저는 이 시뮬레이션에서
분양가를 아주 보수적인 11억으로 잡았습니다.
하지만 향후 인플레이션과 집값 상승 흐름,
그리고 강남 인근이라는 입지를 고려했을 때,
실제 분양가는 11억을 훌쩍 넘어설 것이라 확신합니다.
보수적으로 계산해도 의미 있는 수익률,
그리고 시장의 흐름이 우호적으로 흘러간다면
그 이상의 리턴도 기대해볼 수 있는 구조라는 점이 제겐 큰 확신이 되었습니다.

아무튼 저는 순수익이 ‘4억 원대’라는 숫자를 보고는 꽤 놀랐습니다.
제 퇴사 직전 연봉 기준으로
10년 을 아무것도 쓰지 않고 모아야 가능한 돈이었으니까요.
하지만 지금은 의미 있는 자리에 깃발을 꽂고 묻어두기만 해도 자라나는 돈이 되었습니다.

마치며
저도 첫 재시스 특강에서 선배들의 발표를 들은 수강생이었습니다.

그때 성과 발표하는 선배들의 이야기를 들으며
‘정말 멋있다’는 생각이 들었고,
언젠간 나도 저런 목표를 성취하고 싶다는 생각을 가졌습니다.

그게 막연한 바람이 아니라 마음 깊이 품은 목표였기에,
저는 조용히 시장을 보며 공부했고, 물건을 찾아나섰습니다.

그렇게 1년이 지난 지금,
제가 그렸던 목표 하나를 이뤄냈습니다.

그리고 제가 선택한 길을 한 걸음씩 밟아가고 있다는 것이 정말 행복합니다.

저는 부세쌤의 어록 중
“꽃은 항상 봄에만 피지 않는다”는 말을 참 좋아합니다.

저 역시 수업을 처음 들은 후,
1년이 넘어서야 첫 재개발 물건을 취득할 수 있었습니다.

어떤 분은 몇 달 만에,
어떤 분은 저처럼 돌고 돌아 1년이 지나서야
마음에 드는 기회를 만나기도 합니다.

조급함이 아닌 꾸준함이 투자자의 실력을 만들고,
그 실력이 결국 기회를 가져다 준다고 저는 믿습니다.

봄에만 피는 꽃은 없습니다.
누구에게나 꽃이 피는 순간은 오고,
그때 피는 꽃은 더 단단하고 깊을겁니다.

지금 이 글을 쓸 수 있게 된 것도,
그런 꾸준함이 만들어준 작은 선물이라 생각합니다.

여러분 모두의 계절에도 늦게 피어 더 깊은 꽃 한 송이가 피어나길 바랍니다.

감사합니다.

오늘은 서울투자스터디 3기 모집이 시작되는 날입니다.
제가 매입한 기준, 협상 전략, 실전 팁들은 모두 부세쌤께 배운 것들 중 일부에 불과합니다.
저처럼 작은 시드로 서울에 첫 깃발을 꽂고 싶은 분이라면, 이번 기회를 절대 놓치지 마세요.
서울투자스터디를 통해 여러분도 원하는 목표를 성취하시길 진심으로 바랍니다.
https://www.hank-edu.com/course/826

행크에듀 스터디 서울 투자 스터디 #스터디
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