[#2 경매 입찰가는 어떻게 산정해야 할까?] 투입비용 산출하기

[#2 경매 입찰가는 어떻게 산정해야 할까?] 투입비용 산출하기

안녕하세요
행크에서 지식과 행복을 채워가고 있는 공일이라고 합니다.

지난 글에 이어 경매 입찰가를 산정하는 방법에 대해서 작성해보려고 합니다.
지난 글에서 말씀드렸던 것처럼 입찰가를 산정하기 위해서는
아래와 같은 공식을 활용하면 되는데,
입찰가 = 매도 가격 – 투입 비용* – 목표 수익금
* 투입비용: 취득세, 법무사비, 중개비, 명도비, 체납관리비, 금융비용, 인테리어, 양도세 등
경매는 심리적인 요인이 낙찰에 큰 영향을 미치기 때문에 위 공식처럼 항상 공식화할 수는 없겠지만,
위 공식에 따라 산정한 입찰가 위에 심리적인 영역을 더해 간다면 낙찰 확률을 높일 수 있을 거라 생각합니다.

지난 시간 매도가격 산정하는 방법에 대해 다뤘으니,
오늘은 투입비용 산출하는 방법에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

(지난 번 다뤘던 매도 가격 파악하는 방법에 대해서는 아래 글 참고해주세요!)
https://cafe.naver.com/mkas1/1815472
안녕하세요 행크에서 매일 지식과 행복을 채워가고 있는 공일이라고 합니다. 마음에 드는 경매 물건을 찾았는데.. 과연 얼마를 써내야 할 지 다들 한번 쯤 고민해보신 적 있으셨죠…
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2️⃣ 투입비용 산출하기

경매 물건을 취득하고 매매(임대)하는 과정에서 발생하는 비용들을 사전에 계산하는 과정입니다.
투입비용으로 고려해야 할 항목들은 상황에 따라 줄어들거나 늘어날 수도 있겠지만,
이번 글에서는 꼭 고려해야 하는 항목들에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

투입비용 산출 시 반드시 고려해야 할 항목은 아래와 같습니다.
취득세, 법무사비, 중개비, 명도비, 체납관리비, 금융비용(이자), 인테리어비, 양도세
각 항목에 대한 이해를 높이기 위해 각 항목에 대해 세부적으로 다뤄보겠습니다.

① 취득세

👉 취득세란?
부동산, 차량 등 재산을 취득할 때 납부해야 하는 세금을 말합니다.

👉 취득세 산출방법 및 TIP
취득세를 산출하는 방법은 간단합니다. 본인이 취득하고자 하는
부동산의 유형, 취득가액, 적용세율을 알면 쉽게 계산할 수 있습니다.
주택의 경우는 1주택, 2주택, 3주택 등 소유 주택의 수에 따라 세율이 달라지기 때문에
아래의 표를 잘 참고하여 차근차근 산출하시면 됩니다.

더 효율적인 계산을 위해서는 [부동산 계산기.com] – [취득세 계산기] 활용하시면 됩니다.
📥 https://부동산계산기.com/취득세
📌 예시 : 비조정지역 6억 주택, 85㎡ 이하, 1주택자 기준
– 취득세 = 6억 × 1.0% = 600만 원
– 지방교육세 = 600만 × 10% = 60만 원
– 총 세금 = 660만 원

출처: 부동산계산기.com ‘취득세 계산’
② 법무사비

👉 법무사비란?
법무사비는 부동산을 사고 팔거나, 상속·증여 또는 각종 등기 등의 업무를
법무사에게 위탁할 때 발생하는 수수료를 말합니다.
쉽게 이야기해 부동산 소유권 이전의 과정을 법무사에게 맡길 때 드는 대행 서비스 비용이라고 생각하면 됩니다.

👉 법무사비 산출방법 및 TIP
「법무사법」제19조(보수) 제3항에 따르면,
“법무사 보수의 기준은 대한법무사협회 회칙으로 정한다”고 규정하고 있습니다.
아래는 대한법무사협회의 ‘법무사 보수기준’입니다.
위 자료롤 살펴보면 법무비가 어떤 항목들로 비용이 책정되는지 알 수 있습니다.
하지만 매번 비용 산출 시 해당 자료를 살펴보는 건 비효율적이기 때문에
효율적으로 법무사비 산출할 수 있는 방법을 잘 정리해놓은 파이팅팔콘 선생님의 칼럼과

대한민국 모임의 시작, 네이버 카페
cafe.naver.com
실제로 도움을 많이 받았던 유튜브 영상을 소개해드리니, 법무사비 산출 시 꼭 참고하시기 바랍니다!

③ 중개비

👉 중개비란?
부동산 거래(매매, 임대차 등) 시 부동산 중개업자의 알선·중개 등의 대가로 지급하는 수수료를 말합니다.

👉 중개비 산출방법 및 TIP
「공인중개사법」제32조(중개보수 등) 및 동법 시행규칙 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등)에서
규정한 대로 거래유형·금액별로 상한이 정해져 있고 실제 상한 요율은 각 시·도 조례에 따라 정해져
일부 차이가 있을 수 있습니다.
📌 예시 : 5억 아파트 매매, 요율 0.4% 적용
– 중개비 = 5억 × 0.4% = 200만 원
– 부가세 = 200만 × 10% = 20만 원
– 총 지급액 = 220만 원
효율적인 중개수수료 산출을 위해서는 취득세와 마찬가지로
[부동산 계산기.com] – [중개보수 계산기] 활용하시면 됩니다.
📥 https://부동산계산기.com/중개보수

④ 명도비

👉 명도비란?
낙찰 받은 부동산의 점유자에게 자발적으로 퇴거를 조건으로 지급하는 비용입니다.
쉽게 말해, ‘좋게 좋게 나가주시면 이사비를 드리겠습니다’라는 일종의 합의금입니다.

👉 명도비 산출방법 및 TIP
명도비를 반드시 지급해야 하는 것은 아닙니다. 다만 빠른 시일 내 부동산을 인도 받는 것이 더 유리하므로 적당한 이사비를 주고 원만하게 합의하는 게 일반적입니다.

명도비 산출에 명확한 기준은 없지만, 저의 경우는 원활한 명도를 위해
파이팅팔콘 선생님의 저서「경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?」에서 소개하고 있는
명도비 산출 기준을 참고하고 있습니다.
📌 기준: 1억 원당, 이사비 100만원 적용
– 예시) 낙찰가 3억원 – 이사비 300만원 한도 내 협의
명도 비용 뿐만 아니라 세부적인 명도의 방법에 대해서 궁금하신 분들의
대한민국에서 경매를 제일 잘하는 남자, 송사무장님의 를 수강해보시기 바랍니다.

행크에듀 정규강의 경매가 쉬워지는 송사무장의 명도의 기술 클래스 #바로 수강 가능 #부동산
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⑤ 체납 관리비

👉 체납 관리비란?
아파트, 오피스텔처럼 관리사무소가 있는 집합건물을 낙찰 받을 때는 필수적으로 확인해야 하는게 바로 체납 관리비입니다. 체납 관리비는 다들 잘 아시는 것처럼 공동주택의 유지·관리 비용 중 미납된 금액을 말합니다.

👉 체납 관리비 산출방법 및 TIP
체납 관리비 확인을 위해서는 방문 또는 유선을 통해 관리사무소에서 확인할 수 있습니다.
일부 물건의 경우 법원 매각물건명세서 상에 체납 관리비 등이 표기되어 있어 이를 확인하면 됩니다.

확인 방법은 간단하지만 유의할 사항이 있는데요.
바로 낙찰자가 부담해야 할 체납 관리비의 범위입니다.

일단 결론부터 말씀드리자면,
체납된 관리비에 대해서 낙찰자가 부담해야 할 범위와 기준은 다음과 같습니다.
📌 체납 관리비 중 공용부분 관리비만 승계
📌 연체료는 미승계
📌 승계되는 공용부분 관리비는 최근 3년에 해당하는 비용만 부담
위 사항에 대한 근거와 세부적인 설명은 아래의 글을 참고해주시면 됩니다.
(대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결)

●미납관리비에 관한 팔콘쌤 칼럼 http://m.cafe.daum.net/happy-tech/F24P/4565?svc=cafeapp =======================…
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⑥ 금융비용

👉금융비용이란?
금융비용은 대출, 신용 등을 이용해 투자할 때 발생하는 이자 및 부대비용을 의미합니다.
대표적으로는 대출이자, 중도상환수수료 등이 해당됩니다.

👉금융비용 산출방법 및 TIP
경매를 통해 낙찰을 받을 경우 대체로 경락잔금대출을 받게 됩니다.
경락잔금대출은 보통 아래의 금액 중 가장 낮은 가격으로 실행되지만,
📌 감정가의 70%
📌 KB시세의 40~70%
📌 낙찰 가격의 80%
낙찰자의 상황에 따라 그 조건이 천차만별이므로,
많은 대출 상담사 분들께 자세한 상담을 진행하여 본인의 상황에 맞는
대출한도, 이자, 중도상환수수료 등 전반적인 금융비용을 파악하시면 됩니다.

대출 상담사 분들의 연락처를 확인하는 방법은
1. 법원에 가서 대출 이모님들이 나눠주는 명함을 많이 받아두기
2. 경락잔금대출 앱, 오픈론 사용하기
3. 행크 인맥 활용하기(최근 경락잔금을 실행한 행크 회원분들께 대출상담사 정보 받기)
등 상황에 맞게 자유롭게 활용하시면 됩니다!

전반적인 대출에 대해 자세히 공부하고 싶은 분은
빨간쪼끼 선생님의 강의를 꼭 들어보시길 바랍니다!

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⑦ 인테리어비

👉인테리어비란?
잘 아시는 것처럼 인테리어비용은 공간을 꾸미고 기능적으로 개선하는 데
소요되는 총 비용을 말합니다. 인테리어는 그 방식에 따라 비용이 달라지는데
대표적인 인테리어 방식은 아래와 같습니다.
구분
턴키(Turn-key)
반셀프(Half-self)
셀프(Self)
개념
설계부터 시공, 마감까지 모든 과정을 인테리어 업체가 전담
주요 공정(전기, 목공, 설비 등)은 업체에 맡기고 일부(도배, 조명, 가구 설치 등)는 직접 진행
모든 공정을 본인이 직접 설계
·구매·시공
장점
– 한 번 계약으로 전 과정 해결- 일정·품질 관리 용이- 하자보수 책임 명확
– 비용 절감 가능- 취향 반영 용이- 일정 일부 조율 가능
– 비용 최소화- 전 과정 원하는 대로 가능- 직접 참여 만족감 높음
단점
– 비용 높음- 세부 취향 반영 어려울 수 있음
– 일정 관리 난이도 있음- 업체·본인 작업 간 조율 필요
– 시공 품질 불안정- 시간·체력 소모 큼- 전문 지식 부족 시 하자 위험
비용 수준
가장 높음
중간
가장 낮음
추천 대상
시간이 부족하고 완성도를 중요시하는 사람
예산 절감과 개성 반영을 동시에 원하는 사람
예산이 매우 적고, 직접 시공 경험·시간이 충분한 사람
사례
상가·카페 인테리어 전체 일괄 시공
카페 시공 중 목공·전기만 맡기고 가구, 장식은 직접
소형 사무실·원룸 DIY 리모델링

👉인테리어 산출방법 및 TIP
구축 빌라나 아파트를 쉽게 임대하기 위해서는 수리가 필요하다는 건 다들 아실 겁니다.
핵심은 어떤 방식으로 인테리어를 진행하고 어떻게 비용을 산출할 수 있는지인데요.
관련해서는 ‘인테리어 경험담’ 게시판을 참고하시면
정말 양질의 경험을 레버리지할 수 있습니다!

그 중에서도 가장 도움이 많이 되었던 ‘빠이팅’님의 인테리어 경험담 링크를 공유드립니다.

대한민국 모임의 시작, 네이버 카페
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8. 양도소득세

👉양도소득세란?
양도소득세란 개인이 보유한 부동산을 팔아 차익이 발생했을 때 부과되는 세금입니다.
기본 구조는 다음과 같습니다.
📌 양도소득세 = (양도차익 × 과세표준세율) – 장기보유특별공제 – 누진공제
👉양도소득세 산출방법 및 TIP
양도소득세의 경우도 주택의 보유수, 명의, 거주기간 등
상황에 따라 계산해야 하는 경우의 수가 많아지니,

더 효율적인 계산을 위해서는 [부동산 계산기.com] – [양도세 계산기] 활용하시면 됩니다.
📥 https://부동산계산기.com/양도세
부동산계산기 DTI DSR LTV 등기수수료 법무사수수료 공인중개사 중개수수료 종합부동산세 재산세 양도소득세 공동명의 임대수익률 대출가능액
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지금까지 경매 입찰가 산정에 필요한 투입비용에 대해서 알아봤습니다.
각 비용의 개념, 산출방법 및 TIP 등을 작성하면서 하나라도 꼭 도움이 되었으면 하는
마음으로 작성했습니다!

부족한 부분이 있더라도 너그럽게 이해해주시고, 보완이 필요한 사항들이 있다면
가감 없이 의견주시길 부탁드립니다!

다음 글은 목표 수익금 산정하는 방법과 실제 사례를 통해 매도가격, 투입비용 산출을 통해
최종 입찰가를 산정까지 그 과정에 대해 다뤄보도록 하겠습니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다😊