1년 공실상가 1.9억에 사서 6개월 뒤 6억 벌게 되었습니다

상가임장스터디 회원의 투자사례입니다.

상가투자를 하시는 투자자 분들은 병원 임차인을 맞추고 싶어합니다.

이유를 몇가지 생각해보면

1. 긴 시간 안정적인 임차인
2. 임대료 미납 없음
3. 매도 쉬움
4. 큰 양도차익

더 많은 이유들이 있겠지만, 어쨌든 병원 임차인이 들어오면 무조건 좋을 것 같다는 생각이 듭니다.

하지만 생각과 달리 바로 임차가 맞춰지지 않으면,

임대료가 높은가…
보증금이 높은가….
렌트프리가 적은가….

점점 불안해지기 시작합니다.

그러다 공실이 3~4달 넘어가면

임대료를 낮춰줄까??
보증금도 낮춰주지 뭐….
꼭 병원 임차인이 아니어도 괜찮잖아….
그래 임차만 맞추자… 한달 이자가 얼마인데…

하는 생각으로 바뀌기 마련입니다.

위 임대문의 현수막은 상임스 회원분의 물건 사진입니다.

공실이 6개월 이상이었지만, 본인이 판단한 부분이 맞다고 생각해 끝까지 공실을 버티며 기다렸습니다.

결과는 어떻게 되었을까요?

당연히 수강생분이 원하는 병원 임차인이 들어왔습니다.

그럼 수개월의 공실을 버틴 후 얼마에 계약을 했을까요?

보증금 1.2억에 임대료 750만원(부가세 별도)로 계약을 한 계약서 입니다.

– 매입가격 11.7억
– 대출 9억

– 보증금 1.2억
– 임대료 750만원
– 대출이자 430만원

– 투자금 1.9억(취등록세 포함)
– 월 순이익 320만원

내용을 정리해보면

1. 1년간 공실인 상가 매수
2. 매입 후 6개월 공실
3. 병원 임차인과 계약

현재는 18~19억 정도에 매도하려고 내놓은 상태입니다. 공실을 버티고 얻는 시세차익은 6~7억 정도 예상됩니다.

많은 분들이 공실을 견디지 못하고 중간에 포기하고 다른 임차를 맞추는 경우가 많습니다.

물론 모든 상가가 병원으로 맞춰 질 수 있는 것은 아닙니다.

병원이 들어올 수 있는 조건값인 배후세대, 입지, 평수, 가시성 등 조건에 대한 기본적인 지식과 발품을 파는 능력이 있으면 얼마든지 여러분도 이런 상가를 골라내실 수 있습니다.

상가투자를 할 때는 6개월 정도의 이자비용(예비비)를 추가로 준비하시면 공실 상황에서 마음이 안정됩니다.

임차를 맞추는 것은 어느 정도 운과 때가 맞아야 합니다. 몇 달의 공실을 견디지 못하고 원하지 않는 유흥, 위락시설에 임차를 맞추는 일은 없어야 합니다.

위 경험담은 2024년 게재된
‘레노’님의 칼럼을 재편집했습니다.

겨울등급 회원이라면 ‘시크릿 칼럼’을 통해
행크 칼럼니스트의 고급 투자노하우를 읽어보세요.

대한민국 모임의 시작, 네이버 카페
cafe.naver.com