안녕하세요!
행크를 만나 새로운 도전을 하고 있는 후이찡입니다!

이 글을 읽고 계신 행크 식구 여러분~
2023년도 며칠 남지 않았네요.
행크의 강의와 스터디로 공부하며
저마다의 실전 투자들로 바쁜 한해를 보내셨지요?

올 한해동안 가장 기억에 남는 저의 투자 사례를 공유하며,
저의 투자 사례가 누군가에게는 투자를 향한 열정의 씨앗이 되기를 희망하며 글을 씁니다.

** 해당 투자건은 물파스 8기 회원분들과 함께한 공투입니다 **

이 물건을 낙찰 받았을 당시의 후기가 궁금하신 분들은 살짝 보셔요^^

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자! 패찰이 낙찰로 바뀐 그 행운의 물건, 임장부터 낙찰, 매도까지 상세한 투자이야기를 시작합니다!
어제 송사무장쇼 [대구 공개방송] 두분째 시간인, 팔콘샘의 특강 때 살짝 언급된 바로 그 장외리 공장 물건입니다.



2023.12.26. 송사무장쇼_파이팅팔콘샘 특강

공장의 강남인 화성, 그 중에서도 산업단지내에 위치한 1340평 대형 공장이 신건 @273만원에 나왔습니다.
빈 공장으로 명도가 필요 없고, 산업단지 물건은 도로와 기반 시설이 좋고 일반 계획관리지역의 공장보다 건폐율, 용적률이 높은 맡큼 더 높은 가격으로 거래가 됩니다.

그리고 이 물건은 도로폭이 각 20미터가 넘는 코너에 이쁘게 자리잡고 있습니다^^


해당 물건이 위치한 전곡해양산단은 평택항까지 44분,
인천신항까지 48분 (주요 물류거접 1시간 이내),
반월공단까지 30분 소요되고
평택시흥고속도로 송단마도IC에서 약 10분 거리에 위치해 있습니다.

그리고 입찰 전 당시 산단내에 나와 있는 비교 가능한 매물은
@590에 나온 공장 하나뿐이었습니다.
(지도에 보시면 그 매물은 코너가 아니지요^^)

산업단지 내 공장 투자시 유의할 점 한가지 더!
산단 공장마다 업종제한이 있고
저희 공장은 4가지 업종으로 그 수가 많은 편에 속합니다.

처음 물파스 내 공장파스에서 장외리 물건을 온라인 조사하고 1차 임장을 다녀온 결과,

건축비 포함 신축공장가와 큰 차이 없고
부동산마다 매도가가 천차만별
매물이 거의 없고 시세 형성이 안되어 매도가 어렵다
고로, Pass!!!

하지만!!!
몇개 되지 않는 펜트하우스나 초대형 상가처럼 그 수가 적고 거래가 자주 일어나지 않아
주변 부동산 사장님들도 그 매도가를 정확히 말해주기 힘들다고 생각하고,
산단이 아닌 밖의 연식이 비슷한 계획관리 공장과 비교했을 때,
@273만원은 그래도 싸지 않을까? 싸면 팔리지 않을까? 하는 생각에

1차 임장에 참석하지 못했던 인원들은 그 의문점을 해결하고자, 2차 임장을 다시 가게 됩니다.
그 결과, @350~ @450만원으로 매도가능 금액이 좁혀지고, @500에 낙찰만 받아오라는 반가운 반응의 부사님도 만나게 됩니다.

하지만! 우리는 잃지 않는 투자를 해야하고 부동산 시장이 침체기로 접어드는 시기인지라 보수적으로!!!
1340평 대형 공장이라 최저입찰가도 36억의 고가이므로 더 조심조심하여 입찰가를 산정합니다.

그런데…..
글 서두에서 공유한 낙찰 후기를 보시면,
입찰 전날 서울과 수도권에 엄청난 폭우가 쏟아집니다…
임장 시 부사님들께 들은 정보에 의하면
“이 물건을 노리는 강남 부자들이 몇 명 임장을 다녀갔고 입찰 예정”이라는데


202.8.8 서울 강남에 폭우로 잠긴 고가의 외제차들
음… 혹시… 우리의 경쟁자들이 발이 묶여서 입찰장에 못오지 않을까?

입찰 보증금 클라쓰!
입찰은 우리까지 2명, 확률은 50%!!!

결과는
.
.
.
패찰했슴다ㅠ
우리보다 4억 2687만 높은 41억 1567만원에 가져가네여ㅠ

그런데
.
.
.

현장에서 장외리 공투팀 단톡방에 입찰 생중계를 하던 중,
패찰 소식을 전한지 불과 3분도 채 지나지 않아서….

잠깐만여!!!
다급한 집행관의 외침

최고 낙찰자가 입찰보증금을 사사오입 잘못해서 4만 4천원 1백원 덜 넣었어여!!!!
(입찰보증금 뒷자리가 깔끔히 0000..이 아닐 때는 보통 사사오입으로 실수하지 않게 하는데,
우리는 3.67억 수표로 깔끔히! ㅋㅋ)


입찰장엔 공장여신님들이 입찰_우리는 공장주!

최저가 @273만원 이쁜 공장을 @275만원에 낙찰 행운을 얻게 됩니다^^

자~~
낙찰 후 대출도 정성으로^^

그리고 공장 내부에 있던 기계들은 보너스로~~

소소한 수익을 안겨주고 팔려가는 기계들~

주변 중고기계 업체 여러 곳을 비교 견적 경쟁 붙여 3900만원의 부수익을 거둡니다.

이제 남은 건 매도뿐!!



부사님들의 온오프 광고(블로그 및 유튜브 드론영상 제작 등)와 장외리 팀원이
직접 전단지 디자인 및 현수막도 제작하고
밤에 퇴근 후 직접 현수막도 걸며 모두 매도를 위해 노력을 하던 중!!!

두둥!!!

처음에 계획했던 매도가는 아니지만,
낙찰가와 매가의 차가 @120만원 정도였기에 (거기에 1340평을 곱하면^^)
지금같은 혹한기에 이 큰 평수의 산단공장을 세전 16억의 수익을 남길 수 있었습니다.

전날 폭우로 경쟁자가 줄고, 낙찰 결과도 뒤짚는 무서운 행운의 연속!!!
그리고 지금같이 부동산 경기가 꽁꽁인 시기에 매도로 아름다운 세전 16억의 수익까지!!!
저희 공투팀은 모두 엄청난 행운에 감사하고 또 감사합니다.

그런데 말입니다!

1차 임장 결론이 팔기 쉽지 않고 애매한데 그냥 패스하는게 맞지 않을까?
우리가 최저가 언저리에 입찰하면서 낙찰받겠어?
전날 폭우로 차들이 묶이고 입찰 당일 아침도 폭우가 내리는데 걍 가지 말까?
라고 포기했다면 이런 경험을 할 수 있었을까요?

행운도 노력하는 자에게 온다





행크에 들어와서 지금껏 사무장님과 팔콘샘, 여러 선생님들께서 해주신 긍정적인 가르치심과
함께한 장외리팀분들의 결단과 실행이 없었다면 우리 아름다운 투자사례도 존재하지 않았을거라 생각합니다.

정말 우리가 그린대로 이쁜 공장의 주인이 되었고, 아름다운 마무리까지 할 수 있었습니다.
공부도 깊지 않고, 이해가 빠르지도 않은 저도 함께여서 할 수 있었습니다.
행크에서 매일매일 열정으로 성공을 꿈꾸는 행크인 모든 분들도 할 수 있습니다.

며칠 후 다가올 2024년 새헤에는
저마다의 계획을 성공적으로 차근히 실행하고 꼭 원하는 투자 이뤄내시길 저도 늘 응원드립니다^^

다시 한번,
행크라는 성공 배움터를 만들어주신 사무장님과 팔콘샘,
우리 장외리팀원 모두께 감사의 말씀을 드립니다!!!

(특히 장외리팀의 수장인 에너자이저님과 명의법인 투자여왕님이 많이 애써주셨습니다^^)

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