[12월 2차] 세전 16억🎉 공장 낙찰부터 매도까지!!! (후이찡)

안녕하세요!
행크를 만나 새로운 도전을 하고 있는 후이찡입니다!

이 글을 읽고 계신 행크 식구 여러분~
2023년도 며칠 남지 않았네요.
행크의 강의와 스터디로 공부하며
저마다의 실전 투자들로 바쁜 한해를 보내셨지요?

올 한해동안 가장 기억에 남는 저의 투자 사례를 공유하며,
저의 투자 사례가 누군가에게는 투자를 향한 열정의 씨앗이 되기를 희망하며 글을 씁니다.

** 해당 투자건은 물파스 8기 회원분들과 함께한 공투입니다 **

이 물건을 낙찰 받았을 당시의 후기가 궁금하신 분들은 살짝 보셔요^^

대한민국 모임의 시작, 네이버 카페
cafe.naver.com

자! 패찰이 낙찰로 바뀐 그 행운의 물건, 임장부터 낙찰, 매도까지 상세한 투자이야기를 시작합니다!
어제 송사무장쇼 [대구 공개방송] 두분째 시간인, 팔콘샘의 특강 때 살짝 언급된 바로 그 장외리 공장 물건입니다.

2023.12.26. 송사무장쇼_파이팅팔콘샘 특강

공장의 강남인 화성, 그 중에서도 산업단지내에 위치한 1340평 대형 공장이 신건 @273만원에 나왔습니다.
빈 공장으로 명도가 필요 없고, 산업단지 물건은 도로와 기반 시설이 좋고 일반 계획관리지역의 공장보다 건폐율, 용적률이 높은 맡큼 더 높은 가격으로 거래가 됩니다.

그리고 이 물건은 도로폭이 각 20미터가 넘는 코너에 이쁘게 자리잡고 있습니다^^

해당 물건이 위치한 전곡해양산단은 평택항까지 44분,
인천신항까지 48분 (주요 물류거접 1시간 이내),
반월공단까지 30분 소요되고
평택시흥고속도로 송단마도IC에서 약 10분 거리에 위치해 있습니다.

그리고 입찰 전 당시 산단내에 나와 있는 비교 가능한 매물은
@590에 나온 공장 하나뿐이었습니다.
(지도에 보시면 그 매물은 코너가 아니지요^^)

산업단지 내 공장 투자시 유의할 점 한가지 더!
산단 공장마다 업종제한이 있고
저희 공장은 4가지 업종으로 그 수가 많은 편에 속합니다.

처음 물파스 내 공장파스에서 장외리 물건을 온라인 조사하고 1차 임장을 다녀온 결과,

건축비 포함 신축공장가와 큰 차이 없고
부동산마다 매도가가 천차만별
매물이 거의 없고 시세 형성이 안되어 매도가 어렵다
고로, Pass!!!

하지만!!!
몇개 되지 않는 펜트하우스나 초대형 상가처럼 그 수가 적고 거래가 자주 일어나지 않아
주변 부동산 사장님들도 그 매도가를 정확히 말해주기 힘들다고 생각하고,
산단이 아닌 밖의 연식이 비슷한 계획관리 공장과 비교했을 때,
@273만원은 그래도 싸지 않을까? 싸면 팔리지 않을까? 하는 생각에

1차 임장에 참석하지 못했던 인원들은 그 의문점을 해결하고자, 2차 임장을 다시 가게 됩니다.
그 결과, @350~ @450만원으로 매도가능 금액이 좁혀지고, @500에 낙찰만 받아오라는 반가운 반응의 부사님도 만나게 됩니다.

하지만! 우리는 잃지 않는 투자를 해야하고 부동산 시장이 침체기로 접어드는 시기인지라 보수적으로!!!
1340평 대형 공장이라 최저입찰가도 36억의 고가이므로 더 조심조심하여 입찰가를 산정합니다.

그런데…..
글 서두에서 공유한 낙찰 후기를 보시면,
입찰 전날 서울과 수도권에 엄청난 폭우가 쏟아집니다…
임장 시 부사님들께 들은 정보에 의하면
“이 물건을 노리는 강남 부자들이 몇 명 임장을 다녀갔고 입찰 예정”이라는데

202.8.8 서울 강남에 폭우로 잠긴 고가의 외제차들
음… 혹시… 우리의 경쟁자들이 발이 묶여서 입찰장에 못오지 않을까?

입찰 보증금 클라쓰!
입찰은 우리까지 2명, 확률은 50%!!!