안녕하세요.
물파스 5코니이자, 행크옥션서포터즈 1기로 경공매를 파고 있는 부자둥둥이라고 합니다. 너무 평이한 사례에 평이한 수익이라 후기 쓸 생각도 못했는데, 발표 후 생각보다 반응이 좋았어서 소소한 노하우들을 풀어보려 합니다
결론부터 말씀드리면
– 공매 낙찰
– 공시가 1억이하 아파트, 법인 명의로
– 수익 세전 2200 (세후 약 1700)
– 물건지에 딱 한번 감(다 전화로 처리)
– 낙찰부터 매도까지 2달 걸림
1. 물건 선정 이유
이 물건은 수익을 보고 했다기보다는 법인 당기순이익 만들려고 했습니다.
제가 올해 1월에 법인 설립했는데, 번 게 없는데 8월쯤되니 법카 쓴것만 600만원… 올해 안에 천띠기라도 해야겠다고 결심합니다.
팔콘쌤 공매투자반을 그맘때쯤 듣고~ 전국의 아파트를 감정가 순으로 정렬하고, 감정가 7천~2억 사이의 모든 아파트 공시가격을 체크하여, 공시가 1억이하인 아파트는 모두 손품조사 합니다.
100개 좀 안되게 본 것 같습니다.
그 중에 이 물건! 최저입찰가가 현재 시세보다 확연히 낮아 딥하게 조사를 시작했습니다
2. 온라인 손품 조사
우선 로드뷰로 봤을때 앞,뒤베란다 샷시가 모두 교체돼있었습니다!! 굿굿
현관문도 인테리어 된것처럼 보였고요!
“통상 샷시만 수리하진 않지~ 안에도 수리 돼있겠지~~ 명도만 하고 바로 팔면되겠다^^” 생각했습니다.
권리분석을 해보니 채무자 겸 소유자 점유 중이라~ 권리분석 끝.
그리고 아무리 단타라지만, 입주물량이 너무 많으면 매도가 어려울테니 입주물량도 확인해봅니다.
2022년 올해 입주물량 부족해서 실수요자에게 팔기는 어렵지 않겠다 생각했습니다. 어차피 부동산 냉각기라 투자자는 없을거고, 공실 상태로 실거주자한테 파는걸로.
그리고 가장 중요한 시세조사!! 팔콘쌤이 백번 강조하시는 “팔리는 가격”을 확실히 파악해야합니다
10년째 집값 동결 아파트 입니다. 코스피 박스권 마냥 9000만원~1억 사이를 왔다갔다~ 공시 1억이하 대유행에도 손타지않은 순수한 아파트.
그럴 수 밖에 없는게, 178세대, 나홀로아파트, 연식 30년 갭투자자들은 쳐다도 보지않을 아파트죠ㅋ
매물호가도 9200에 나와있었습니다. 여기까지 시세 손품조사하고 부동산에 전화했습니다.
그리고 제가 결론 내린 “팔리는가격”은 9700만원. (1억에 내놓고 300만원 깎아주자)
3. 임장
안 갔습니다.
4. 입찰가 산정
매도가 9700
– 미납관리비 100
– 복비 100
– 이사비 100
– 취득세,법무비 120
입찰가 80,288,800원
====================
세전 1200 띠기만 하자~~
“겨우 1200 벌려고 목포까지..?” (전 대구 살아요) 라는 생각도 들었지만, 제 목표는 법인 당기순이익을 만드는 것임을 계속 상기하며!! 8028만원에 입찰했습니다
2등과 140만원 차이로 낙찰!! 근데 이걸 본 순간 제 기분은……
왜 그랬을까요??
왜냐면..
2등도 저였어요…처음엔 7888만원으로 입찰했다가, 공매 입찰 마감일인 수요일에 다른 경매물건 2건을 입찰했는데 다 패찰해서 이 공매물건은 꼭 받아야겠다는 생각에 앞자리를 높여 8088만원에 한번 더 입찰한겁니다.
결론적으로 3등과 500만원 떡인거죠. 8천만원짜리 아파트에..
천띠기나 천오백띠기나 별 상관없다며 애써 위로하고…
5. 잔금납부, 소유권이전 (비대면^^)
법인은 주담대 안되므로 ALL 현금으로 잔금납부했고요. 제가 공매 낙찰은 처음이라 몰랐는데, 새롭게 사실은 온비드에서 매각결정통지서와 함께 “소유권이전 준비서류 및 절차 요약” 서류를 보내주는데요, 이 절차 그대로 따라하면 수월하게 셀프등기가 가능했습니다. (+막힐땐 인터넷 검색)
(물론 대출없이 현금납부라서 가능. 대출받아야되면 그냥 은행 연계된 법무사 써야해요)
필요서류는 다 인터넷으로 발급 가능, 취득세 신고서도 목포구청 취득세 담당자분께 메일로 발송하는 등 전화로 다 처리했고 마지막에 우편보내러 우체국 한번 가면 됨.
법무사비 SAVE !!!!
6. 명도 (비대면^^)
목요일에 낙찰결과 나오고 다음주 월요일에 관리소에 전화했습니다
부자둥둥: “미납관리비가 전용 공용 합쳐서 총 70만원 정도죠? 경매 낙찰자는 공용 미납액만 인수한다는 판례가 있어 통상 공용분만 납부하는데, 저희 회사는 전액 다 납부할테니, 협조 해주시면 감사하겠습니다. 소유자가 나가야 저희도 빨리 미납액 정산을 할테니, 소유자 연락처 좀 알려주세요”
관리소: “알려줘도 되는건가요?? 개인정보 법이…”
부자둥둥: “예 개인정보이긴 한데, 다른 아파트들도 이렇게 오랫동안 관리비 미납돼있고 낙찰자가 전액 납부하겠다 하면 빠른 해결을 위해 잘 협조해주시더라구요”
관리소: “네 전화번호는요~~ 010-XXXX-XXXX”
바로 점유자에게 전화했는데 안받아서 문자를 남겼습니다
문자 받고는 바로 점유자에게 전화가 왔고, 이미 이사가야한다는 사실을 어느정도 알고 계셨습니다.
그래서 잔금 전에 이사를 나가실 경우 이사비를 지급한다고 회유하고 통화 후 아래와 같이 문자도 보내뒀습니다.
중간에 몇번 연락이 안되서 답답하기도 했지만 결론적으로는 한달되기 전에 나가셨습니다.
– 8월11일 낙찰
– 9월 8일 명도 완료!
원래 계획은 이사나가기로 한 날에 현장에 가서 집 비운거 확인하고 이사비를 주려고 했는데요,
이사날 아침에 점유자가 또 전화를 안받길래, 또 잠수타나보다 싶어서 그냥 집에 있었어요.(대구에서 물건지까지 기차 환승까지해서 총 4시간걸림.. 쉽사리 갈수없음)
그날 오후 뒤늦게 연락와서는 “짐 다 뺐다. 오늘 나간다고 말하지 않았냐. 왜 사람 말을 못믿냐”고 하셔서 황당했죠..
짐 깨끗이 비우고, 빈 집 사진 보내줄것, 비번 알려줄 것, 관리사무소가서 명도확인서에 서명할것.
위 조건 다 확인되면 회사에서 이사비 입금해준다고 했고, 약속한 이사비 100만원에서 미납관리비 70만원을 뺀 30만원을 점유자에게 송금했습니다.
그리고 법인이 경락받은 부동산의 명도비,미납관리비는 취득가액에 가산한다는 기사 내용과 셀송기를 참고하여 명도합의서를 썼고요. 이사비 100만원 출금한 영수증도 추후 세금신고할때 증빙으로 쓸 예정입니다.
관리사무소에 명도합의서 스캔본 보내고, 점유자한테 관리소가서 서명하라고 하고, 다시 관리사무소에서 스캔본을 저에게 보내줬습니다.
7. 인테리어 (Before)
샷시는 매우 좋았습니다.
무려 지인 샷시였고, 로드뷰로 봤던 외부 샷시 뿐만아니라 내부 방 샷시들도 모두 교체돼있었습니다.
샷시만 수리하지는 않는다고 누가 말했었는데..
but… 샷시’만’ Only 샷시만!!! 수리돼있었습니다ㅠㅠㅠㅠ
명도까지 비대면으로 끝내서 한번도 물건지 안 갈 수 있겠다 싶었는데 이때 가야겠다는 결심을 합니다.
목포역 도착해서 찍은 사진.
주말 밤 8시 목포역 도착. 택시타고 물건지 도착. 주어진 시간 딱 30분동안 빠르게 구석구석 현장점검하고 어디어디 해야될지 결정해서 9시 목포역에서 기차타고 오송역에서 또 환승해서 동대구역에 12시쯤 도착했던 것 같습니다.
“1억짜리 아파트 경매는 이게 마지막이다”는 생각으로 갔다왔네요. 전 이제 아파트 감정가 높은순으로 정렬해서 5억 이상인것만 봅니다ㅋ
다음날 바로 숨고에 욕실, 싱크대 견적요청 올렸습니다. 직영으로 하는게 턴키보다 금액이 최소 2/3에서 크게는 절반까지 차이나요. 특히 이런 싼 아파트는 고급 인테리어 필요없고 인테리어를 하기만 하면 경쟁력있기 때문이죠
욕실 싱크대 각각 3~4명의 사장님이 견적을 주셨고, 전화통화 후 설명을 잘해주시는 사장님께
부자둥둥: 사장님~ 저는 경매투자회사 직원이고요(3자화법을 여기서도 썼어욯), 사장님께서 설명을 자세히 잘 해주셔서 사장님과 하고싶은데, 더 저렴한 견적을 받기는 해서.. 혹시 이 금액(받은 견적 중 가장 최저금액)에 맞춰주실수 있나요? 그 금액으로 맞춰주시고, 추가금액 없다는 문구 적힌 견적서 보내주시면, 제가 오늘안에 회사 결재받고 계약금 입금드리겠습니다.
이렇게 말하면 대부분 깎아주십니다.
그리고 욕실, 싱크대 사장님만 숨고로 구하고, 그 외 자잘한건 욕실 사장님께 소개해달라했습니다.
8. 인테리어(After)
총 비용 780만원
욕실 215
싱크대(쿡탑포함) 250
방문3개 욕실문1개 교체 60
도배,폐기물처리 145
페인트칠 75
+
욕실 거울조명, 식탁등, 주방등,빨래건조대 별도구입 40
있어보이는 욕실 거울조명 네이버쇼핑으로 129000원이면 삽니다
저는 미적 감각 평균 이하고 물파스 지구뿌셔님&루드비히님(감사합니다^^)꼐서 공유해주신 인테리어사진을 그대로 사장님께 드리며 그대로 해달라고 했습니다. 인테리어 이후로는 물건지에 간 적이 없어요.
문짝 교체가 끝나면 문짝 사장님께 완성 사진 20장 찍어 보내달라고 하고 다음날 도배하는 사장님께 문짝 잘 열리는지 확인해달라고하고, 이상있으면 문짝사장님께 “여기 이상하다는데 확인해주세요”얘기해서 수리되면 공사비 입금하는 식으로 했어요.
예상치못한 변수가 생겨도 문자&전화로 다 할수있었어요. 기본적으로 인테리어는 돈으로 해결 가능한 거니까요
9. 매도(비대면^^)
기본적으로 목포 전역에 다 뿌리겠다는 생각이었으나, 좀더 효율적인 방법으로 생각한게,
네이버부동산에 내 물건과 비슷한 조건(평수, 연식, 가격)으로 필터를 걸어서 나오는 매물들의 부동산사장님을 타겟팅했습니다.
왜냐하면 그 매물을 올린 부사님이라면, 목포에 이 평수와 이 연식의 아파트 시세를 잘 아실 것이고, 내가 그 경쟁매물들보다 더 이쁘게 수리해뒀고, 더 싼 가격에 내놓는다면, 혹하실 것이라 판단했습니다.
실제로 전화로 “현재 네이버부동산에 올라와있는 올수리 아파트 매물들 중에 제가 제일 싸게 내놓는것 같아요~”라고 한마디 덧붙였는데 반응들이 좋았습니다.
총 37군데 전화 돌렸고, 통화끝나면 물건 정보, 입지 장점, 인테리어 사진까지 문자로 보내드렸습니다.
그리고 다음날 아침 9시, 한 부동산사장님이 전화와서 신혼부부가 사고싶다며, 한달내로 입주해야해서 잔금칠수있다고!!
1억1500만원에서 200만원 깎아주고 1억1300만원에 가계약금을 받았습니다. 그런데 가계약금을 받자마자 매도전화가 빗발칩니다. 이틀동안 전화 10통은 받은거같아요 . (당근에 물건 올리자마자 채팅 빗발치는 그 느낌… 아시죠? 너무 싸게 올렸다는거~~)
이 떄 얻은 교훈: 과거 실거래가에 연연하지 말자. 현재 경쟁매물보다 싸면 팔린다!
경쟁매물 중 올수리된게 1억2500부터 있었으니, 그럼 내 물건을 1억2500에 내놓아볼수 있는건데, 전 이 아파트 실거래가가 최고 1억300만원이었어서 1억1500만원도 무리라 생각했거든요.
10년간 안 오른 아파트 내가 멱살잡고 끌어올림
부동산사장님께 목포까지 가기가 어려우니 대리인으로 해주십사 부탁했고, 위임장&인감증명서 우편으로 보냈습니다.
(처음엔 못해주신다했는데, 매수문의 빗발쳐서 200만원 깎아준것도 아까워죽겠다 그랬더니 해주심)
잔금일에 제가 할 일은 법인계좌에 잔금이 잘 입금되는지 확인하는 것 뿐이었습니다.
결과적으로 9700에 팔려던 아파트를 1억1300에 팔게되어 대략 2천띠기 했습니다. 2달만에요.
매도가 11300 (10월 17일 잔금받음)
– 낙찰가 8028 (8월 11일)
– 명도비 100
– 취득세 등 120
– 인테리어 780
– 복비 60
===========
세전 2200 세후 약 1700
다음에는 2억띠기 후기를 쓸수있길 바라며..
이달의 BEST글에 선정되신 분들은
행크알리미에게 [성함/닉네임/전화번호]를 쪽지로 보내주시면
행크에듀 5만원 포인트를 적립해 드립니다.
대한민국 모임의 시작, 네이버 카페
cafe.naver.com
