안녕하세요~마르지 않는 샘과도 같은 월급 통장, 그 월급에만 의존해서 사는 전형적인 직장인. 그 월급을 바탕으로 행복재테크에서 열심히 공부하고 행동하여 결국 월급에서 독립해서, 월급에 의존하는 삶에서 독립해서 경제적 자유를 누리기를 꿈꾸는 월독프입니다 (월급 독립 프로젝트)

그간 공부일지만 업로드하다가, 최근 명도 합의서를 작성하게 되서 어느 정도 합의에 이르렀다고 생각하고 이제 명도 관련한 글을 정리해보려고 일과를 마친 늦은 밤 컴퓨터를 켰습니다.

제가 낙찰 받은 압류공매 물건은 아래 링크에 후기를 남겼었습니다.


대한민국 모임의 시작, 네이버 카페
cafe.naver.com

“공매는 인도명령 제도가 없어서 압류공매는 공매 난이도가 조금 더 높을 수 있다.”는 것을 알지만, 시세에 비해 충분한 안전마진을 확보하고 들어갈 수 있다는 점에서 들어갔습니다.

그 이후 협상과정에서 다소 스트레스를 받아서, 어려운 거 하지말고 평소 잘하던 쉬운 물건들로만 도전할 걸 하는 생각도 들었지만, 이미 닥친 일. 덤덤하게 받아들이고 할 수 있는 것에만 집중해서 명도합의서 작성에 이르렀습니다.

낙찰 받고, 명도합의서를 작성하기까지 일련의 과정을 낱낱이 작성해보고자 합니다!

7월 28일에 낙찰을 받았습니다. 80% 대출을 확보했고 90%를 받기 위해 노력했는데. 90% 대출을 받았습니다.

당시 투자금이 정말 부족하던 시기라, 차마 다른 곳에서 현금을 끌어오고 싶지 않아 90% 대출 받는 곳에서 처리하기로 마음을 먹었습니다.

낙찰 후 목, 금 이틀간 여러 대출이모, 대출삼촌에게 연락하여 90%를 찾아서 그렇게 진행하게 되었습니다.

명도 진행하기 위해 경매실전반 복습도 하고, 여러가지 상황에 대한 시뮬레이션을 구상해보며 SOFT 한 접근으로 낙찰 물건 현관문에 쪽지를 붙이고 왔는데 처절히 읽씹 당했습니다.

일주일을 기다리고 법적 절차 통보, 부당이득금 등등. 압박을 가해 등기로 보냈으나. 그리고 받았으나! 또 읽씹을 당했습니다.



이렇게 계속 시도했으나, 결국 연락이 오지 않았습니다.

그 울분(?)이 8월 17일(수) 공부일지에 남겨져있네요.. ^^

마음 아픈 양도결손금이 있어서, 그걸 해결하고 싶었는데 애석하게도 그것을 상쇄시키기에는 어려울 것 같습니다. 다만 그 애석함을 바탕으로 더욱 깊게 공부해서 지금은 또 다른 방향성을 찾고 무던히 노력하는 계기가 되어서, 위기가 곧 기회이고 발상의 전환이 새로운 국면을 타개하는 것 같단 생각이 듭니다.

아무튼 위의 기록에서처럼 ‘법적 절차’인 소송까지 가겠노라 하는 결심을 하게 되고 잔금을 최대한 빨리 치기로 하였습니다.

온비드 담당자는 너무나도 비협조적이었습니다. (나한테 왜그래요)

물건지에 메모, 쪽지, A4 다 남겨도 연락이 되지 않으니 온비드 담당자에게 내 번호를 전달해달라고 이야기했으나 기다려도 연락이 없고. 온비드 담당자를 압박해도 비협조적이고, 도리어 저에게 짜증도 내서 기분이 팍 상했습니다.

담당자와 싸우고 싶지도 않고, 담당자와 싸워서 얻는 이익(점유자의 연락처)도 없을 뿐더러 괜히 기만 빼는 것 같아서 결국 다시 전화 안하겠다. 잔금은 언능 치르고 명도소송 진행하겠다. 내가 담당자님과 싸울 이유도 없는데 가운데 껴서 고생이 많다고 말씀드리고 그 이후로 온비드에 전화하지 않았습니다.

그렇게 잔금을 9월 1일에 치르게 됩니다.

조급함을 내려놓고 묵묵부답으로 응답하는 점유자를 최대한 압박하기 위해 내용증명도 이젠 안 받고, 온비드 담당자가 ‘그 사람 일을 많이 해서 새벽에 귀가합니다.

연락 자체가 안 되니 저희도 어쩔 수 없어요’ 라고 말했던 것을 기억해서 내용증명을 추가로 발송하기 보단 내용증명으로 보낼 내용을 문에 A3 사이즈로. 청테이프 삼중으로 붙여서 ‘어디 갈 때 까지 가보자고^^’의 마인드로 도전하였습니다.


청테이프를 삼중으로 발라두고 마지막 통보라 생각하였습니다. 그리고 그 날 밤, 열한시. 점유자에게 연락이 왔습니다.

그러나 제가 부모님 댁에 간 날이었고, 제가 샤워하러 간 틈에 전화가 왔고 낙찰자인 아버지가 받으셨습니다. (이 때부터 제3자화법이 모호해지고 조금 문제가 꼬이기 시작했습니다.)


그리고 협상이 잘 되었다면 좋았겠지만 점유자는 횡설수설, 월세를 내고 살겠다고 했다가 추석 지나면 이사가겠다고 했다가.

짜증이 디폴트값. 쪽주냐. 시골인거 모르냐. 이러면 소문 다 난다. 보니까 법인이던데(아닌데?) 어차피 이거 월세줄려고 하는거 내가 모르겠냐 (아닌데?) 내가 월세 내고 살려고 했는데 이런 식으로 나오니까 짜증나고 죽고싶다 (나한테 왜그래)

내가 연락을 한참 전에 시도했는데 연락도 안 되니까 이렇게 된 거고 당신은 대항력 없는 점유자다. 기타 등등 여러 상황 설명을 해도 약속을 지키지도 않고, 기한을 어기기도 일쑤에.

본인의 상황과 여건까지 모두 파악했고, 결국 결론은 ‘내가 이사갈 시골집을 알아봐달라. 근데 내가 새벽에 출근해서 밤 늦게 퇴근한다’ 그래서 그 사람이 원하는 조건의 매물을 열심히 찾아서 3개 정도 브리핑을 해주었으나 연락도 없었습니다.

일주일에 한 번 정도 ‘알아보고 있다’는 정도의 문자만. 이른 새벽이나 밤 늦은 시간에 오는 것이 다였고, 연락이 너무나도 안 되어서 협상 자체가 힘들었습니다.

명도소송 3개월은 아닙니다.. 그 사람이 명도소송에 대한 지식이 없어 보여서 압박한다고 3개월이라고 하였으나 6개월에서 1년은 생각하셔야 합니다.

이사비 카드는 저도 꺼내고 싶지 않았는데. 이사비 카드 언급을 하며 진행하였으나 역시나, 연락이 없었습니다.

협상 테이블로 이끌어냈다고 생각했으나, 알아보겠다는 말을 보내고 나서는 연락도 없고 법무팀에서 절차를 진행하겠다고 했으나 그래도 연락이 없었습니다.

그래서 어떻게 했을까요?

경험치를 풀로 얻겠다는 마음으로 셀송기를 보며 명도소송을 결국 하게 됩니다. 점유이전금지가처분부터 신청했고, 판결문을 바탕으로 다시 협상을 시작해보려고 했습니다.

판결문을 보내니 또 발끈하며 전화가 와서 짜증에 짜증을 고래고래~ 다 들어주었습니다. 그 전화는 새벽 1시에 왔었고. 통화는 15분 가량 했습니다.

자신이 농막에 살아도 된다느니, 뭐 이렇고 저렇고. 변명을 거듭합니다. 브리핑 해준 3곳에 대해 왜 회신이 없었냐. 본인이 시골집도 괜찮다고 하지 않았냐. 이런 답변이 오더라고요.

“거긴 너무 시골집이잖아요. 그건 심하죠”

농막도 괜찮다던 사람이 너무 시골집이라고 할 줄은 몰랐고, 본인이 화물차를 운전하기 때문에 주차가 좋아야 한다고 해서 집 앞에 하상주차장도 있고 옆에 주차할 공간도 넉넉한 아파트도 본인은 안 된다 그러고.

이미 내 손을 벗어났다.

당신은 초기부터 내 연락을 피했고, 추석 지나고 이사간다, 10월에 알아보겠다, 연락 주겠다 했으나 연락도 안 줬고, 회사에서는 나의 능력을 질책하며 더 이상 협상하지말고 법무팀에서 진행하기로 했다.

이사비를 지급하고 의뢰인에게 상황을 다 말씀드렸는데 협상이 어려워 길게 생각하신다. 법적 절차대로 가기로.
이제 나도 모르겠다. 법적 절차 진행되는데 나도 마음이 아프다. 나는 당신을 돕기 위해 밤낮으로 수고했고, 새벽에도 연락하고. 원하는 조건의 집도 브리핑했다. 보증금 대납까지도 생각했는데 이렇게까지 하시면 나도 곤란하다.

다음 주에 오창에서 강제집행 하게 됬는데 여기도 강제집행하게 될 것만 같다. 협상할 생각 있으면 연락달라.
이사갈 집 계약서 보내는거 아니면 연락하지말아라.

이렇게 최종 통보를 했습니다. 저보다 나이가 많다는 이유로 짜증을 부리고, 욕은 안하지만 욕을 하는 느낌을 주고, 협상테이블에 나오다가 사라지고, ‘아몰라 죽고싶다’ 이런 말을 하시는 분의 이야기를 충분히 들어주었습니다. 조건과 니즈에 부합한 매물을 소개해줘도 모르겠단 식으로 대응하는 이건 아니라는 판단이 섰기 때문입니다.

심지어 브리핑 해준 곳을 주말에 보고 오겠다고 하더니 연락이 없더니 ‘다 거래 완료되었다고 하네여’ 라고 새벽 3시 48분에 문자가 왔고 공인중개사에 바로 연락해보니 아직 매물이 살아있더라고요 ^^

이러한 일들이 있었기에 ‘최후통보’를 하게 되고 점유이전가처분부터 집행했습니다.

당연히 집에 없을거라 생각했는데. 몸이 아파서 그 날만 집에 있었지요.

집행관실에서 나온 집행관이 13시 40분까지 오랬는데 13시 20분에 이미 개문을 다 하니까 ‘사람 집에 있네…’

출장비만 받고 가셨습니다.

고양이를 4마리나 키우고 있었고.. 그렇게 대면해서 협상하기에 이르렀습니다.

“나는 지금 아프다 아프다. 아프다. 지금 힘들다. 가달라.”

앞으로 명도소송이 어떻게 진행되는지 다 설명해드리고 나왔지만, 뭔가 이렇게 흘러가다간 정말 강제집행까지 가게 될 것만 같은 예감이 스쳐서 다시 1시간 후에 찾아갔습니다.

이사 갈 생각은 있냐. 돈은 있냐. 보증금도 없으면서 무슨 이사갈 집을 알아보겠다고 그러냐.

“화물차 할부가 내년 2월에 끝나니 이러저러한데 상황을 봐달라”

이사갈 수 없으면서 이사갈 수 있다고 이야기하며 차일피일 시간 미루고, 연락도 피하고 그러면 도대체 어쩌자는거냐. 나는 회사에서 상사가 무능하다고 한다. 당신과 이런 특수한 상황에서 마주하며 얼굴 붉히는 상황을 마주해 나도 마음이 좋지 않다.

당신을 위해 이사비 위로비 다 청구받으려고 동분서주하고 법무팀에서 바로 그냥 강제집행하자는거 내가 사정사정해서 봐달라고 했다. 의뢰인도 뭐 잘 살아서 낙찰 받은 줄 아냐. 90% 대출 받고 이자 금리도 많이 올라서 고정비용도 높아진다. 도대체 뭘 원하냐. 나에게 어떻게 하길 원하시냐.

그냥 허심탄회하게 이야기해봐라. 다음 절차는 명도소송이고 강제집행이고, 부당이득금 다 청구되고 여기 있는 물건들 다 컨테이너 들어가고, 막 포대기로 담아서 동산경매까지 진행된다.

저기 고양이 4마리도 강제집행 대상인건 아느냐. 난 그렇게 하고 싶지 않다. 현실적인 이야기를 해봐라.

나긋나긋하게 이야기했습니다.

“사업으로 이렇게 됬고. 세금 못내서 공매 된 것도 안다. 공매로 집 팔렸어도 세금 천만원 정도만 갚아지던데 나 힘들다. 지금 화물차 운전하고 있다. 내년 2월에 할부가 끝난다. 그럼 숨통이 트일 것 같다.”

그래서 조급함을 내려놓고. ‘그럼 월세로 살자. 감정가의 1%를 납부할 수는 있냐’ 물었더니 불가능하다고 합니다.

월 30만원이면 된다고 합니다. 단칼에 거절했습니다. 금리도 높고 90% 대출 받아서 60만원은 받아야 하는데 30만원이라니 택도 없다.

40만원이라고 말을 바꾸길래 50만원으로 하자. 보증금 없는 임료다.
45만원으로 해달라고 사정사정해서. 선심쓰듯이. 45만원으로 할 수 없다.
50만원이다. 다만 5만원은 내 수당에서 지원해주겠다. 45만원으로 하자.

이렇게 결론을 내고. 이런 내용을 담은 것을 합의서로 작성하기로 구두합의를 마쳤습니다.

위와 같이 합의를 하기로 하고 본인이 10월까지 이사갈 집을 알아보겠다고 말해서 기다려주기로 합니다.

그러는 동안 이미 진행 중이던 명도소송 절차는 그대로 진행했습니다. 그리고 명도합의서를 작성하게 되고 소 취하를 하게 됩니다.

합의서를 작성할 때에도 우여곡절은 있었습니다…

그마저도 합의서 작성을 위해 인감증명서와 인감도장을 준비해달라고 했더니 인감도장이 어딨는지 모르겠으니 11월 20일 이후에 연락하다고 하는 것이었습니다.

이렇게 또 유야무야 시간이 흘러가면 안될테니, ‘모두의 싸인’을 통해 전자서명으로 진행하자고 하였습니다.

그마저도. 10월 31일 연락 -> 읽씹 -> 11월 2일 다시 연락 -> 11월 3일 답장 (11/20에…)

그렇게 전자서명을 진행하게 됬으나 그마저도 빨리 되지 않았습니다.

명도의 대장정이 끝을 향해 가니. 인내했습니다.

결국 전자서명까지 완료했습니다. (본인인증도 포함해서 서명을 받았습니다.)

합의서에는 위약벌 조항도 있으니. 합의대로 이행하지 않으면 민사소송으로 가겠지만 그래도 일단 합의서를 받았으니.. 한시름 놓았습니다.

역시 답장은 없었지만. 이렇게 결국 명도 합의서를 작성하게 되었습니다.

명도합의서대로 이행하지 않았을 경우엔 ‘민사소송’을 제기해야 한다고 하는데 합의사항 이행하지 않았을 경우 해야 할 일들에 대해서 공부하는 것은 일시정지 상태입니다.

점유자가 합의사항(보증금없는 임료 지급) 이행 여부를 살펴보고 필요해지면 그 때 가서 공부할 생각입니다.

이렇게 명도합의서를 작성하고 2023년 5월 30일까지 보증금없는 임료 45만원씩. 미납한 3개월은 퇴거할 때 일시불로.

임료 2기 이상 미납시 강제퇴거. 위약벌 1천만원

이렇게 정해두었으니 이 합의서가 큰 압박이 되지 않을까 생각해봅니다.

이렇게 명도합의서를 작성하며 더이상 점유자와 연락하지 않고 시간이 해결해줄 것이라 생각하며 공매 낙찰건에 대한 명도 경험을 남기게 되었습니다.

올해 안에 매매하고 싶어서 들어간 물건인데, 2023년 5월 30일까지 임료를 받게 되었습니다.

입찰할 때 EXIT 플랜 3가지 이상 세우고 들어갔고, 임료를 받다가 명도하고 수리해서 임차 세팅 OR 단기매매 OR 전세세팅 모두 괜찮은 조건이었습니다.

이 지역을 장기투자 관점에서 봤을 때도 여러 호재가 겹쳐있고. 충분히 가치가 있었고 월세를 받는다고 가정해도. 이 지역에 월세는 몹시 귀하고 전세는 아예 없었습니다.

그리고 이 지역에 사는 지인이 이미 이 집을 매입하고 싶어하는 희망의사를 먼저 표시했기에 최소한 확정된 EXIT 플랜이 갖춰진 물건이었습니다.

그 외에도 이 물건을 해결하기 위해 (양도결손금 등) 공부를 정말 많이 하게 되었고 세금에 대해 정말 빠삭해지는 중이며.. (요즘 세금 공부 중입니다.)

세무사님들의 강의를 들으며 지금 현재 할 수 있는, 가장 올바른 투자 방향성과 방법론을 얻게 되어서 2023년을 무척 기대하며 지내고 있습니다.

지금 이 명도 후기의 관건은

12월 1일, 점유자는 과연 임료를 입금할 것인가? 만약 그가 임료를 내지 않아서 1월 1일, 2기의 임료를 미납했을 경우 어떻게 대응할 수 있는 것인가 (정말 강제퇴거? 위약금 1천만원?)

명도가 100% 끝나서 공실 인증 사진은 못 올리는 후기이지만 명도 합의서를 이 정도로 작성했다면 사실상 명도는 끝났고 시간이 해결해줄 문제이지 않나 생각해서 위의 경험담을 주섬주섬. 미래의 나를 위해. 함께 투자하는 감사한 행크 회원들을 위해. 나중에 제 행적을 따라올 사람들을 위해 남겨둡니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 그리고 응원해주시고 격려해주시고, 늘 따스하게 맞아주셔서 항상 감사드립니다!

special Thanks to.. 송사무장님을 비롯한 행크 강사님들

이달의 BEST글에 선정되신 분들께서는
알리미에게 [성함/닉네임/전화번호]를 쪽지로 보내주시면
행크에듀 5만원 포인트를 적립해 드립니다.

-행크알리미-


대한민국 모임의 시작, 네이버 카페
cafe.naver.com