안녕하세요.깜덕이입니다.
초보 부린이지만 저희 경험담을 공유하려합니다.
저는 2021.10부터 공부를 시작했고, 상가임장스터디 6기를 마치고 본격적인 임장과 활동을 하기 시작했습니다. 행크에서의 1년이 지난 지금 돌아보면 저의 인생 전환점이라고 생각합니다.

수강한 강의: 법인투자반,상가투자반,상가임장스터디(6기),경매초급반,낙찰집중반,월세백반,경매실전반,경매고급반,소액투자스터디(1기),토지초급반.
법인투자반을 듣고 바로 법인을 설립했습니다. 공부를 시작할 당시 큰 포부를 품고 법인을 만들었지만 그 해는 매출이 일어나지 않았고, 결국 매출이 없는 법인이 되어 저의 조급함은 커져만 갔습니다.

2022.1 ~ 2022.6 공부는 계속되었고, 거듭된 패찰. 아무리 수익에 대한 계산을해도 제가 마음에 드는 상가는 고낙찰이 되었습니다.
점점 확신이 안들고 불안해지기 시작했지만 주변에서 정말 열심히 공부하고 계속된 도전으로 앞으로 나아가고 계신분들을 보며 더 힘을 낼 수 있었고, 결국 2022.6 혼자 도전하여 신탁공매로 첫 상가를 낙찰을 받게 되었습니다.

단독이었습니다!

그리 경쟁이 심하고 고 낙찰이 되었었는데 일반경매와는 달리 신탁공매는 경쟁률이 심하지 않았습니다. 아! 이게 신탁공매구나. (성장의 느낌)
임장을 통해 가치평가를 철저히 했고, 더 유찰되면 다른 투자자들이 입찰할 것으로 예상되었고, 이정도 수익이면 충분하다! 라는 생각으로 입찰 하게되었습니다.
1층 대로변 전면 상가였고, 코로나 시기에도 타격이 없는 탄탄한 상가였습니다. 확신을 가지고 입찰을 했었기에 기분이 너무 좋았습니다.
배운대로 임장을 하고, 정리하고, 결론을 내다.
부동산이 주변에 많지 않아 조사하는데 어려움이 있었지만 어려울수록 더 낙찰을 직감해야한다는 송사무장님 강의가 생각났습니다. 더 힘을 내서 집요하게 조사했습니다.

신탁사를 만나다
신탁공매로 낙찰을 받았기에 무궁화신탁과 수의계약을 하러 갔습니다. 담당자와 연락했고, 대기실에서 기다리니 담당자가 나왔습니다.
깜덕이: 안녕하세요. 기존에 체결했던 임대차계약서를 확인하고 싶습니다. 갖고 계신거 있으시죠?
신탁사: 없습니다. 너무 오래전에 계약서를 썼고 ~~블라블라 :₩:!/&/&494 그래서 없습니다.
깜덕이: (…..? 응???!!!)
아니 임대차계약서를 확인을해야 최초 계약을 언제 했는지,계약기간은 언제까지인지 알 수 있지 않습니까?
신탁사: 저희가 갖고 있는 물건이 많아서요. 임차인과 알아서 협의하시고 알아서 해결하셔야해요.
깜덕이: 하하;;;;
그렇게 무책임한 말이 어딨냐는 듯이 말을 해봤지만 돌아오는 말은 그저 알아서 해결하라는 말뿐이었습니다.
신탁사는 그렇게 친절하지는 않았어요. 다들 알아서 해결한다는 식으로 얘기를 하셨고, 그래서 혼자 해결하기로 마음을 먹습니다.
임차인을 만나다
임장을 할 때 저는 기본적으로 임차인을 만나지 않았습니다. 임차인은 없는 상태에서 얼마를 세팅할 수 있을지 조사를 했고 이 부분은 협상할 때도 약간의 도움이 되었습니다.
기존 임차인에게 연락을 하여 시간 약속 후 만나서 얘기를 해봤습니다.

– 1차 방문 –
깜덕이: 안녕하세요. 이번에 낙찰 받은 대리인 깜덕이라고 합니다.
임차인: 안녕하세요. 앉으시죠. 다른 분들은 입찰 전에 방문하셔서 이것저것 물어보시고 하시던데 낙찰자분은 뵌 적이 없는 것 같습니다.
깜덕이: 네. 임차인분을 만나서 이것저것 여쭤보면 기분이 안좋으실수도 있고, 임차인분이 있고 없고는 중요하지 않아서요. 기존 임대차 계약서 볼 수 있을까요?
( 얘기 도중 손님이 계속 와서 이것 저것 물어보고 간다. 영업력이 좋아보였다 )

현장을 방문해서 얘기를 해보니 신탁사가 알아서 해결하라고 했던 부분은 금방 해결 되었습니다.
깜덕이: 그러니까 올해 계약이 만료되는군요? 알겠습니다. 나머지 부분은 다음에 재 방문 하겠습니다. 그때 마무리 지으시죠.
임차인: 네. 저희는 여기서 10년 가까이 영업을 했습니다. 그리고 계속 이 자리에서 계속 있고 싶어요. 잘 부탁드리겠습니다.
깜덕이: 네. 저희 대표님에게 내용 전달해서 잘 얘기해보겠습니다.

– 2차 방문 –
깜덕이: 기존 임대료에서 20만원 더 올려서 재계약을 하겠습니다.
임차인: 네에에에?!!
깜덕이: 사실 임차인분을 안만난 것도 저희가 받아서 사업을 할 생각이었기 때문에 찾아뵙지 않았던 것입니다. 주변을 보시면 주변에 공실도 없어서 이만한 상가를 찾아볼 수가 없네요.
임차인: 너무 높은 금액아닙니까….
깜덕이: 저희 대표님께서 그렇게 진행하라고 하시네요. 저는 월급쟁이일 뿐입니다. (3자 화법) 임차인분이 적극적으로 자신의 상황을 어필하였고, 너무 욕심을 부려도 안되었기에 임대료는 10만원 인상,2년 후 5% 임대료 인상 하는 걸로 협의를 하고 재계약을 하게 되었습니다.

이제 대출이다
처음에는 주변에 경매로 매각된 물건들이 있어 등기부를 떼어 은행에 직접 연락을 해봤지만 대출 검토를 잘 해주지 않더군요.

대출상담사 명단을 추려서 대출을 알아봅니다.
이 시기는 22.6 금리 인상이 시작되는 시점이었습니다. 상담사 분들이 알려준 상품은 대부분 3개월 변동금리,4.3%,80% 대출이었습니다.
‘ 아 안된다. 무조건 1년 고정으로 찾는다. 버틸 수 있는 시간을 벌어야 한다 ‘
신생법인이었기 때문에 3년 고정은 정말 찾을 수 없었고, 제 마음속으로는 ‘1년이면 타협 가능하다’ 라고 생각했습니다.

많이 알아본 만큼 상담사 분께서 물건이 계속 돌고 있다고 더 알아보지 말아달라고 하셨습니다. 하지만 저는 계속 돌려야 찾을 수 있다고 생각했고 결국 찾아냅니다.
1년 고정금리, 4.9% 82%대출가능
강의에서 알려주신 것처럼 알아보면 알아볼수록 대출을 더 비교하며 찾을 수 있었습니다. 기존 임차인이 없었다면 85%까지 대출이 가능했습니다.
최종 세팅
감정가: 356,000,000원
낙찰가: 279,009,999원 + 20,000,000원 (임대보증금 인수) = 299,009,999원
299,009,999 – 18,445,000(부가세환급)= 280,564,999원

대출: 230,000,000원 (82% / 1년고정 / 4.9%)
월 이자: 940,000
임대세팅: 2,000 / 140 (부가세별도)

현금흐름 :460,000
실 투자금: 50,546,999

수익률: 현금 투자시: 5.98%, 대출 활용시: 10.9%
아쉬웠던 점

1. 기존 임대차계약은 대항력 없었다.
– 사실 따지고 들면 기존 임대차 계약서는 인정되지 않는 계약서였습니다. 기존 소유주가 신탁 대출을 받고 소유권이 넘어간 상태라면 임차인은 연장계약을 할 때 신탁사와 계약을 했어야 했습니다.
그런데 저는 첫 투자이기도 했고, 모험을 하고 싶지 않아 명도소송은 하지 않고 인정하기로 했습니다. 끝까지 갔으면 보증금을 회수하여 수익률 18%의 상가가 되었을 것입니다.
2. 예상치 못했던 급격한 금리인상.
2022. 11.27 기준 대출 금리는 7%에 실행되고 있습니다. 불과 6월만해도 4.3%였고 이렇게나 급격히 올라갔기 때문에 부동산 시장은 냉각기에 들어섰습니다. 생각과 달리 매도는 조금 천천히 해야할 것 같습니다.
3. 일반매매로 접근할 수 있는 물건을 해결하지 못했다.
임대시세를 조사하다보니 낙찰받은 물건보다 좋은 위치에 저렴한 임대료의 상가가 매매로 나와있었지만 매가조정을 하지 못해 더 좋은 투자를 하지 못했습니다.

무섭지 않다
아직도 부동산을 잘 모르는 부린이지만 그래도 1년이 지난 지금도 같이 옆에서 화이팅을 외치며 앞으로 나아가는 분들이 계십니다. 행크에서 만난 인연들은 정말 나를 포기하지 않게 하고 성장할 수 있는 분들이라고 생각합니다.
그래서 저는 무섭지 않습니다. 앞으로 더 도전하고 나아갈 것입니다. 같이 힘을 내시죠!

마지막으로 제가 이렇게 실행할 수 있도록 포기하지 않도록 배움을 주신 ”레노“ 선생님께 감사드립니다. 특강부터 상가투자반,상가임장스터디를 통해서 성장할 수 있게 해주셨습니다. 제 인생은 상임스로부터 변화하기 시작했습니다.
감사합니다.
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