안녕하세요! 유튜브로 우연찮게 행크를 접하게 되고 경매를 공부한지 네 달 정도 되는 부린이입니다. 조금 늦었지만 첫 경매 낙찰 및 전세세팅에 대한 저의 경험담을 공유하고자 합니다.

저는 올해 7월중순에 송사무장님의 ‘경매의 기술 CLASS’ 강의를 통해서 경매에 입문했습니다. 이번 낙찰건은 경매에 입문 후 두달이 지난 두번째 입찰째에 낙찰받은 물건입니다.

[물건분석] “지방의 공시지가 1억이하 노후아파트”

해당 물건은 제가 거주하고있는 경남 창원시 진해구에 위치한 나홀로 아파트입니다.

감정가는 8300만원이고 1회 유찰되어 6640만원까지 떨어진 상황이었습니다. 제가 융통할 수 있는 자본금이 3500정도였기에 저에게 딱 맞는 물건이라 생각했습니다.

임장 결과 건물관리 및 주차 모두 양호했고 물건위치에서 차로 1분거리에 해군부대가 위치해있어서 내부 인테리어만 잘 해놓는다면 충분히 경쟁력이 있을것으로 판단했습니다.

외부에서 확인해보니 공실인것 같아 관리사무소에 확인해보니 올해 3월에 채무자 겸 소유자가 이미 이사나간상태라고 했고 해당 호실의 관리비는 대략 250만원정도 미납된 상황이었습니다.

[입찰가 산정] “감정가의 96.45%”

감정가는 8300만원이었지만 KB시세는 1억500만원이었고 인근에 비슷한 컨디션과 평형대의 매물을 확인하니 매매가 1.3억정도에 형성이 되어있었습니다.

전세는 아예 물량이 없는 상태였고 부동산 임장결과 전세매물은 수요는 있는데 공급이 없는 상태라는 말을 듣고 잘만하면 플피도 가능하겠다고 판단했습니다.

입찰가는 무피 전세세팅(1억)을 목표로하여 산정하였고 취등록세, 법무비, 인테리어, 관리비 등등을 계산해본 결과 결국 8000만원에 입찰을 시도했습니다.

단순히 감정가만 본다면 입찰가가 높은 감이 있었지만 KB시세에 비해 감정가가 낮게 책정된 점, 손품, 발품을 통해서 해당 물건이 충분히 더 높은 가격에 매도가 가능할것이라 판단했습니다.

[낙찰] “2등과 1000만원 차이로 낙찰”

총 5명이 입찰해 운이 좋게도 최고가매수인으로 낙찰받았습니다. 차순위 매수인은 7000만원에 입찰하여 천만원 차이를 두고 낙찰받았네요.

차순위 매수인과 천만원이나 차이가 났지만 송사무장님이 하신 말씀처럼 2등과의 금액차이는 생각말고 제가 목표한 수익만 생각했습니다.

[명도] “3일 만에 명도 종료”

낙찰 당일 명도 및 관리비 확인을 위해서 관리사무소로 갔습니다.

해당 호수가 공실인것을 알고있었고 만약에 전 소유자분이 연락이 안된다거나 한다면 관리사무소장님의 역할이 아주 중요할것이라 판단했습니다. 그래서 미납관리비 중 전유부분만 납부하면 되는 것을 알았지만 관리사무소장님과 좋은 관계를 유지하는 것이 저에게 더 이득일 것이라 판단했고 가능하면 많은부분의 미납관리비를 정산하겠다는 방향으로 대화를 이끌어갔습니다.

추가로 저의 경우에 관리소를 가든 부동산 임장을 가든 음료박스를 항상 사들고 가는데 이런 작은 성의가 결국 저에게 항상 큰 이익으로 돌아오는 것 같습니다^^

여튼! 관리사무소장님은 해당 호수의 비밀번호를 알고계셨고 제가 좋은 첫이미지를 남겨드린 덕분에(?) 해당 호수에대한 내부 확인을 당일날 할 수 있었습니다.

내부를 확인해보니 역시나 공실이었고 이사하다 버리고 간 짐들만 더러 있는 상태였습니다.

송사무장님의 명도강의에서 당일날은 점유자와 연락하지 않는것이 좋다고 하셨지만 해당물건이 공실이었기에 저는 당일에 전 소유주분께 문자로 연락을 시도했습니다. 하지만 역시나 답이 없으셨고, 이틀 뒤에 한번 더 문자, 카카오톡 메세지를 시도했으나 실패했고 카카오톡같은 경우는 오히려 차단을 당하기까지 했습니다.

정상적인 연락시도는 답이 없다고 판단했고 결국 저는 관리사무소장님 찬스를 시도했습니다. 관리사무소장님이 전 소유주분과 어느정도 친분이 있는 상태였던터라 대신 전화시도를 부탁드렸습니다.

전 소유주분의 입장은 ‘이미 경매에 넘어간 이상 더이상 본인과는 연관이 없는 집이다. 알아서 해라’라는 입장이었고 관리사무소장님의 부탁 덕분에 그날 오후 저에게 먼저 전화가 오셨고 위와 같은 내용을 말씀하셨습니다. 저는 추후 문제소요가 있을 것을 대비하여 해당 통화내용을 녹음을 하였고 그렇게 첫 명도 아닌 명도가 3일만에 끝이 났습니다.

[대출] “낙찰가의 80%, 6400만원 대출”

대출은 입찰 전 유료경매사이트에 올라와있는 경남지역 대출상담사 여섯분께 문의를 드렸고 반정도는 무답, 두분정도는 소액이라 불가능 할 것이다라는 답변, 딱 한분께서 대출이 가능하다는 연락을 받았습니다.

하지만 낙찰 후 법원에서 받은 대출상담사님 번호로 연락을 드리니 대부분 가능하다고 하셨습니다. 제 추측으론 낙찰 전 찔러보기식 대출문의에는 다들 바쁘시니 대부분 부정의 답변을 하시는것 같습니다.

여튼, 대출이 나오다는 것은 확인이 되었고 이제 중요한 것은 한도가 얼마나 나오냐인데, 해당 물건은 감정가와 KB시세가 2000만원정도 차이가 나는 물건이라 은행마다 대출한도가 차이가 좀 났습니다. 저는 최대한도로 대출받는것이 중요했기에 대출 기준을 KB시세로 하는 새마을금고에서 대출을 실행했고 낙찰가의 80%인 6400만원 대출 받았습니다.

[인테리어] “4주의 시공기간, 1400만원에 올리모델링”

입찰 전부터 인테리어에 대한 부분을 염두하고있었고 내부 확인 시 역시 인테리어가 많이 필요한 상태였습니다.

경매 공부를 시작하며 인테리어부분도 같이 공부가 필요할 것이라 판단했었고 행크TV에 출연하신 남경엽님의 ‘부동산 인테리어’라는 책을 보며 인테리어 를 독학했습니다.

최소금액으로 최대결과를 만들어야 했기에 셀프로 가능한 부분은 셀프로 진행했고 불가능 한 부분은 직영공사로 시공했습니다. 인테리어 부분은 추후에 인테리어 경험담에 올려보도록 하겠습니다!

(BEFORE)




(AFTER)






[전세세팅] “매물 등록 후 일주일만에 계약”

입찰부터 인테리어 준공청소까지 총 5주가 소요되었습니다.

준공청소를 마치자 마자 전세임차인 구하기 작업에 들어갔습니다. 물건지 근처 5곳정도의 부동산에 중개를 부탁드렸고 추가로 다방어플과 당근마켓 부동산 직거래에도 올렸습니다. 직거래 또한 마찬가지로 첫 시도였지만 어려울 것이 없다고 판단해서 과감하게 시도했습니다.

전세가는 입찰당시 1억을 생각했으나 인테리어를 하면서 든 생각은 이정도 인테리어 컨디션이면 주변 매물과 비교했을때 경쟁자체가 안될것이라 판단했고 그래서 과감하게 1.3억에 호가로 내놓았습니다.

추가로 저는 이 물건 입찰 전 부동산에 전세구한다는 컨셉으로 다섯군데정도 실제 집 내부를 확인한적이 있었는데 그 당시 들었던 생각은 “1억이 넘는 상품(?)을 판매하는 것인데 이렇게 대충 보여주고 성의없이 준비없이 보여줘도 되는건가?” 라는 생각이 지배적이었고 저는 남들과 차별화를 시도하였습니다.

처음들어왔을때 첫 느낌을 좋게 드리기 위해 각종 디퓨저와 간식들을 비치해놓았고 팜플랫을 A4 사이즈 코팅지로 제작하여 부동산과 집보러오는 분들께 한부씩 드렸습니다. 이러한 방법들이 별거 아닌것 같지만 상당히 도움이 많이 되는것 같습니다.


전세 매물을 올리고 다니 당장 다음날부터 문의가 엄청왔고 모르는 부동산에서 매물중개 요청까지 왔습니다. 많은 분들이 관심을 가져주셨고 매일마다 한팀 이상씩 집을 보고 가셨습니다.

하지만 KB시세 보다 높은 전세가로 인해서 전세대출이 나오지 않아 반전세를 요청하시는 분들이 많았고 저 또한 며칠 지켜보다 안되면 반전세로 계약을 해야겠다고 생각하고 있었습니다.

그러던 중 다방을 통해 연락온 분께서 1.3억에 올전세로 계약을 하자 하셨고 저는 감사하게도 올전세로 계약했습니다. 또한 직거래로 계약을 했기에 중계수수료도 아낄 수 있었습니다.

[수익계산] “전세 3000만원 플피투자”

입찰가 : 80,051,800
취등세 / 법무비 : 1,158,560
명도비 : 0 (공실)
관리비 : 2,500,000
인테리어 : 14,200,000
대출이자 + 중도금 : 610,000 (1개월분)
부동산 소개비 : 0 (다방 직거래)
기타비용 : 50,000
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총 투자금 : 98,610,000
대출 : 98,610,000
– 경락잔금대출 : 64,000,000
– 마이너스통장 : 34,610,000
실투자금 : 0
전세계약금 : 130,000,000
전세수익 : 31,390,000
예상매도가 : 140,000,000

[결론] “1억이하 노후아파트, A급 인테리어로 수익창출 시도”

입찰부터 전세계약까지 약 한달반정도 소요된 것 같네요.

이 물건의 투자 포인트는 노후 아파트에 A급 인테리어를 통한 수익창출정도로 보면 될 것같아요. 추가로 이 아파트의 경우에는 공시지가 1억이하 아파트라 취득세계산시 주택수에도 포함되지 않으니 더더욱 투자가치가 높다고 판단됩니다.

부동산 투자는 결국 현금흐름에 힘을 줘야겠지만 저처럼 시드머니가 부족한 상황이라면 1억이하 아파트 플피 전세 투자를 통해서 시드머니를 키워가는 것도 하나의 좋은 방법이 아닐까 생각이 듭니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 조만간 또 다른 낙찰 경험담으로 찾아오겠습니다!
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