안녕하세요 설탕하나입니다.

지난번 고시원으로 월 천만 이야기를 썼었는데, 좋은 분께 양도하게 되었습니다.
두번째 고시원도 곧 시작이니 두번째 고시원 이야기도 나중에 남길게요

상가투자 소호사무실 창업 만실!! 연임대료 4000만 상가를 연임대료 1억으로 만들기 이야기를 써볼까 해요.

매입을 결정할 때 생각했던 콘셉트를 실행해 명도 인테리어, 임차료 셋팅까지 일년간 긴 프로젝트로 진행했어요. 8월 인테리어 공사를 완료하며 10월까지 만실 목표다! 외쳤더니 거의 근접하게 목표를 이루었어요. 매수 전 임대료의 2배 넘게 올렸으니 시세차익도 예상한대로 달성했어요.

사실 이 상가를 매수한 것은 현금흐름도 좋지만, 시세차익도 5억이상 가능할 것이라 생각했기 때문이에요.

물론 금리가 오르는 중이라 바로 팔생각은 없고, 다시 저금리가 될 때까지 월세 받으며 기다리려고 해요. 월세가 잘나오면 굳이 팔 이유도 없지요 대출이자를 내도, 퇴사전 월급보다 많은 월세가 들어오게 되었어요. 거기다 임대차로 세팅해 사업적으로 관리할 부분도 없구요 관리사무소도 따로 있고!

상가 투자를 해봤더니 왜 상가를 부자의 부동산이라고 하는지 이해하게 되었어요. 역시 백번 공부하는 것보다 한번의 도전과 실천에서 더 많이 배우는 법. 그럼 저의 상가 창업 투자기!! 같이 보실까요?



구축 상가투자, 변화될 모습을 상상하며 매수하다 (대형평수, 평당가는 싸게)

체스를 둬야할 것 같은 바닥과 아주 오래된 벽지, 아주 오래된 화장실, 전형적인 구축 구분상가의 모습이었어요.

하지만 고시원의 인테리어, 수십채 아파트 인테리어, 빌라 인테리어등을 진행하면서 낡은 모습에서 제가 변화시킬 모습을 생각하니 마음이 두근거렸죠.

총 10개호실, 분양면적 180평이였고, 가장 마음에 든 것은 10개호실 모두에 천장현 냉난방기가 있다는 사실!! 제가 새로 넣을려면 그 비용도 꽤 되지요. 그리고 넓은 공용공간, 복도, 활용할 부분이 많겠구나!

다만 매도인이 기존 임차인을 내보내는 조건으로는 하지 못했어요. 전에 다른 매수자가 있었지만 올명도 조건이라 매도인이 거절했다며.. 신규 임차인을 안 받을 수는 있지만 명도는 매수인이 하는 조건으로 계약했어요

그래.. 해보자 명도!

또한 이 건물 옆에 신축 상가+오피 분양이 완판되었고, 아주 비싼 임대료로 서서히 채워지고 있더라고요. 상가 임대료는 분양가에 의해 결정되니, 주변대비 아주 비쌌죠.

송사무장님 상가 강의 중에 ‘구축상가 옆 신축상가가 완판이 되고, 그 시세로 임차가 채워지기 시작하면 구축상가를 다시 봐라. 신축 상가의 임대료가 상승하면서 구축 상가의 임대료도 견인해 시세차익이 가능해지는 시점이 온다’는 부분도 생각났습니다.



어떤 업종으로 채울까?

상가투자를 가장 잘하면서 실패하지 않는 방법은 싸게 사고+내가 자신있는 사업하기인 것 같아요. 정말 수익률을 극대화할 수 있는 방법이라 생각해요

저는 세가지 방법을 고려했어요

1. 1-4인실. 비상주까지 받는 공유오피스 50개
2. 중소형 임대 사무실 14개
3. 공용공간 제공하는 중소형 임대사무실(반소호?)

1번 공유오피스는 약 50-60개로 분할해 상주/비상주로 제공하는 대신 업장관리가 필요하고.
2번 중소형 임대 사무실은 기존에서 면적을 더 분할하고 등기/건축물대장까지 수정한 임대업이였어요.

1번으로 하자니 공사비도 너무 크고, 주변 업체 조사를 통해 공실이 생각보다 많은 점, 단가도 생각보다 낮은 점에서 패스.

2번으로 하자니 임차료를 두배로 올리고 싶은데 어떤 강점을 보완해야할까 고민을 하다가, 3번 공용공간을 제공하는 중소형 사무실 임대를 해보자! 대신 인테리어를 차별화해서!로 목표를 설정했어요. 소호사무실이지만 반소호 임대차 사무실로!

물론 여기에는 각각의 공사비, 업장 관리를 위해 제 노력을 얼마큼 투자할건지, 시세차익까지 고려한 계산 속에서의 결정이였습니다.

결론은 제 노력이 필요 없는 중소형 사무실로 만들되, 내가 창업한다는 생각으로 투자하여 임대료를 세팅하자! 공용공간 관리는 당근알바 주1시간이나, 건물 청소아줌마에게 부탁드리고 아예 오지 말자!



든든한 지원군, 인테리어 사장님
요즘 참 좋은 사람들을 많이 만났다는 생각을 해요. 언제나 저를 응원해주는 언니와 지인들이 있고, 더 잘하라고 든든한 인테리어 사장님도 소개시켜주셔서 아주 만족할 만한 결과물을 만들었어요.

인테리어 사장님을 만나기 전에~~

1. 예산
2. 도면(어떻게 분할할 것인가)
3. 어디에 힘 줄 것인가

이 부분을 먼저 결정했고, 미팅에서 자세히 설명드렸어요. 인테리어 사장님은 찰떡같이 알아들으시고 제안도 많이 해주셨어요.

화장실, 복도 등 공용공간은 사실.. 전용면적이 아니기 때문에 제것(?)이라하기 애매하죠. 또한 상가는 임차인이 수리하는 것이라는 생각이 지배적이라, 임대인이 이렇게 바꾸는 것도 특이했구요.

공사가 끝난 후 부동산에서 정말 많이 구경오셨고, 한 부동산 사장님은 너무 궁금해서 등기부까지 떼보시고 이런 생각을 하다니 대단하다며 칭찬도 들었답니다.

저도 제 도전이 맞을지 의문과 걱정이 들때도 많았지만, 제가 설정한 임대료에서 한푼도 깍지 않고, 거기다 렌트프리도 주지 않고 만실을 채웠으니 시장의 니즈를 잘 찾았던 것 같아요.


부시고 시원하게 부시고~~






사장님과 컬러 논의 디자인 논의~~ 사장님이 제안해주신 컬러가 진짜 좋았고요, 바닥도 추천해주신건데.. 아직도 제일 맘에 들어요

남들보다 +1을 제공해라
송사무장님 강의에서 항상 하시던말 ‘남들보다 +1을 해라 남들이 1을 하면 +2를 해라’ 저는 아무도 고치지 않는 공용공간을 대수선하면서 라운지, 회의실, 탕비실을 만들었어요.

인테리어 사장님의 감각있는 디자인 덕도 있고, 열심히 찾고 또 찾아 스타일링도 제가 했답니다. 촌스럽다고 하다가 마지막엔 칭찬을 들으니 어찌나 뿌듯한지..

그럼 한번 보실까요?



커피마실 수 있는 라운지!




스티커 하나하나까지 신경쓴 회의실




무료 커피 제공하는 공용탕비실




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화장실도 정말 신경 많이 썼어요.

다이슨 핸드드라이어, 도기는 모두 아메리칸스탠다드, 쓰레기통, 스티커 하나하나도 제가 골랐죠.

관리사무소꺼 너무 구려서 ㅜㅜ못 쓰겠더라구요..

타일도 사장님과 고심해서 골랐어요.









복도는 우드 그린 화이트로 따뜻하면서도 질리지 않는 색감으로 했어요



사무실은 다양한 업종이 들어올 수 있게 기본+ 냉난방기+블라인드까지만 했어요. 실제로 그대로 쓰시는 분도 있고, 업그레이드 (?) 하신분들도 있으세요.

자세한 상가 매입가는 블로그에~
안녕하세요? 설탕하나입니다 요즘 잠자는 시간 빼고 키즈풀 생각만 하다보니 리프레쉬겸 다른 글을 써봅니…
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-행크알리미-


설탕하나 · 월 수익 : 800 (상가임대) 안녕하세요 설탕하나입니다 지난번에 고시원으로 월천만 이야기를 썼었는데, 좋은 분께 양도하게 되면서 삭제를 하였습니다 ㅜ.ㅜ …
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