과제때문에 어쩔 수 없이 임장을 다녔다.

지난 제시스8기 수강하는데 매주 임장을 꼭 필요로 하는 조별과제가 있었다. 엑시트스터디와 제테크기초반을 수강하면서 낙찰을받아 시세차익도 많이 얻었지만, 아직까지 내게 임장이라는건 귀찮지만 꼭 해야하는 것이었다.

해야하지만 귀찮은 임장…그래도 과제는 꼭 해야하기에, 부자가 되고싶으니까 제시스1조 조원분들과 임장을 하게 되었다.

우리는 연신내지역을 임장지역으로 정하고 인터넷으로 지도를 펼쳐 손품을 열심히했고, 주변시세 개발호재 등을 찾았고 그 후 부동산에 방문해 매물도 보고 주변 재개발지역의 시세도 알아보는 등 여러방면으로 조사했다. 혼자하면 임장이 참 귀찮지만 그래도 조원분들과 같이하면 그래도 재미가 있었다

연신내 지역을 임장하면서 그나마 우리가 투자를 해볼 수 있는 곳은 재개발을 추진준비중인 곳이었다. 저곳이 그나마 가격이 저렴했기 때문이었다.

빨간지역은 노후도가 극심하고 연신내역과 제일 가깝기 때문에 가격이 굉장히 높았고, 파란지역과 보라지역은 상대적으로 가격이 높지 않았다.

여러가지 물건을 비교해가며 조별 과제를 제출했고, 부세샘의 피드백도 받고 재시스8기를 무사히 마칠수 있었다.

스터디가 끝난 후 나는 자연스럽게 내가 조사했던 지역을 자주 경매물건 검색을 했고, 그런 와중에 눈에 띄는 물건이 보였다.

지난번 조사했던 연신내지역(보라색지역)에 미납되었던 반지하빌라가 정말 낮은 가격에 나와있었다. 신건에 최저 입찰가 8200만원.. 서울에 gtx역세권에 아무리 반지하여도 그렇지 8200만원??

구미가 당겼기에 물건을 클릭했고 그 물건의 내용은 이랬다. 신건에 8명이 입찰하고 약 11900만원에 누군가 낙찰받았다. 그러나 잔금을 미납을했다.

매각물건명세서를 봐도 문제가 없었고 해당물건을 임장을 하며 창문이 열리기에 내부를 측면에서 봤는데, 상태가 안좋지만 인테리어를 하면 그만이었다. 더구나 해당 지역이 신속통합기획 신청 동의서를 걷고있었고, 모아타운 신청구역에 포함되어 있었다. (둘중 하나만 되도 대박이겠는데?)

둘 다 안된다 해도 주변 시세가 2억은 되어보였다(물론 인테리어를 해야겠지만)

한가지 걸리는 점은 이 물건이 다가구에서 다세대로 용도변경한 물건이라는 점이었다.

어디선가 들었었다. 다가구는 입주권이 1개 혹은 2개 나온다고… 나중에 다세대로 변경되어도 입주권 안나온다고..
(해당 건물에 7세대가 있었다)

재개발호재가 있어야 엑시트하기가 수월할텐데 입주권이 안나오는 물건이면 누가 내 물건을 살까..? 조금만 더 알아보자 하고 검색했다. 그 결과 다가구에서 다세대로 변경되어도 세대별로 입주권이 각각 나오는 경우가 있다고 한다.

해당 내용을보고 팩트체크에 들어갔다. 도정법/빈소법 모두 확인하고 서울시 조례를 각각 확인했다.

도시 및 주거환경정비법에 관한 서울시조례

빈집 및 소규모주택 정비 관한 서울시조례

신속통합기획으로 개발이되면 도정법을 기준을따르고, 모아타운으로 개발이되면 빈소법 기준을 따르기때문에 모두 확인을했고 내용은 이랬다.

1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택은 건축허가 받은 가구수 만큼 입주권이 나온다. 해당물건은 7가구 건축허가를 받았고 현재도 7가구가 있다. 고로 신통이든 모아든 어떤걸로 개발이되든 입주권이 나오는 매물로 확인이되었고, 그만큼 엑시트 하기도 수월할것으로 판단했다. (그냥 팔아도 큰 수익이 기대됬다)

부동산을 방문해보니 인테리어를 깔끔하게하면 전세도 1.2억은 무난히 받을것으로 추측이되고 그러면 무피 혹은 플피투자도 가능해보였기에 입찰하기로 마음을 먹었다.

현재시기는 금리인상기 게다가 미납물건이기에 상대적으로 경쟁이 치열하지 않을수도 있다는 판단 하에 8470만원에 입찰하기로 했다. 만약 떨어져도 다른것에 입찰하면 그만이라고 생각했다.

경매법정에 들어서서 한글자 한글자 또박또박 입찰서류를 적어내고 얼른 내 물건을 판사님이 부르기를 기다렸다.

2021타경 1205 물건 입찰하신분! 일어서세요! 단독낙찰입니다!

엥??!! 단독낙찰??? 평상시 대출이모님들이 법원 직원분들 입찰서류봉투 갯수세는걸 확인해서 대략적으로 경쟁률 예상하는 방법을 알고 있었기에 경쟁이 약할거라고는 예상했으나 단독 낙찰이라니 어안이 벙벙했다.

하지만 팩트체크를 확실히 했기에 걱정은 없었다. 1억도 안되는 금액으로 서울에 재개발투자를 하게되는 순간이었다(감격스럽다..) 나 부린이 아닌가…?

행크카페 경험담에서 본적이있다 올가미 인테리어로 전세임대세팅안 매매로 엑시트를 해야한다. 특정부분에 포인트를 주는 올가미인테리어 나도 한번 해봐야겠다!

현재 심각한 썩빌이기에 고민이 많다. 전기 가스 모두 끊긴 2년간 모든것이 멈춰있던 빌라의 내부. 나중에 인테리어경험담으로 꼭 남겨야겠다.





한 편의 영상으로 나를 행복재테크라는곳으로 이끌어주신 부자되는세상 쌤. 재테크기초반을 수강하며 빌라를 낙찰 받고, 이번에 제시스8기를 수강하며 또 빌라를 낙찰 받았습니다.

어쩌다보니 경매낙찰 2건모두 부자되는세상 샘 강의를 수강하며 받았고, 시세차익이 거의 3억원에 가깝습니다. 아직 행크에 입문한지 1년도 안됬는데 말이죠.

제시스를 수강을 고민하시는 여러분.. 한번쯤은 꼭 수강해보세요. 초보이신분들은 임장이 즐거워지실거고요, 어느정도 투자경험이 있으신분들은 소액으로 그 수익은 소액이 아닌 투자를 하실수 있을거에요.

행크에 와서 많은분들이 남겨주신 경험담을 읽으며 간접경험도 많이했고 그것으로 수익도 냈기에
저도 꼭 다른분께 도움되는 경험담을 쓰고 싶었습니다.
누군가에게는 저의 경험담이 도움이 되셨으면 좋겠습니다
두서없이 쓴 글이지만 읽어주셔서 감사드립니다.
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-행크알리미-


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