안녕하세요 행크알리미입니다.

이제 서울은 본격적인 청약의 계절에 돌입합니다. 특히 강남권에서는 입주가 코앞인 아파트부터 내년까지 ‘로또’라 불리는 아파트들이 줄줄이 대기하고 있습니다.

청약통장 꽉 붙들고 롤러코스터 탈 준비를 시작해야 합니다.

어제 지혜로 포스트에 강남 청약의 첫 번째 주자로 래미안 원펜타스를 설명했습니다.


[BY 도서출판 지혜로] 안녕하세요 믿고 보는 지혜로입니다. 강남이 청약으로 들썩일 시기가 다가왔습니다…
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아리팍(아크로리버파크), 래미안 원베일리와 같은 구역에 있는 아파트로 지금도 비싸지만 앞으로는 더 비싸질 아파트입니다. 구축인 압구정을 제외하고 사실상 강남의 대장이라 봐도 무방하지요.

최근 구롱산, 대모산과 맞닿은 개포주공아파트단지들의 재건축이 끝나면서 ‘1차 천지개벽’을 마친 개포동도 있지만, 반포 개포 하면 반포가 앞선 것이 시세에서부터 확연히 드러납니다.

일단 입지분석은 필요 없고… 뷰 가지고는 이야기가 많은데, 사전점검 영상들을 보면 대부분 앞동뷰 반대편 아파트뷰 중앙광장뷰입니다. 일부 주방으로 한강이 조망되는 세대도 있는데, 서쪽에 디에이치클래스트가 완공되면 안보일 가능성이 높아요.

그래도 걸어서 8분이면 한강공원인데 뷰가… (좋은데 구하려면 더 비싼 아리팍이나 원베일리 가야지…ㅠ)

분양가상한제를 적용받는 만큼 아파트 분양가는 시세보다 저렴할 것으로 예상됩니다. 그래서 사람들이 ‘로또’라고 부르는 것입니다.

“그럼 당첨만 되면 로또잖아요. 3월에 개포동 디에이치퍼스티어아이파크도 당첨되자마자 매도해도 몇억 벌 수 있다면서요!!!”라고 물어보실 수 있습니다.

아닙니다. 디퍼아는 3년 전 분양됐으나 잔금을 내지 않은 세대가 그 가격에 무순위청약(줍줍)으로 풀린 것이고, 래미안 원펜타스는 이번이 첫 분양이거든요.

분양가상한제를 적용받는 아파트는 2년의 실거주, 3년의 전매제한이 있습니다. 입주해서 2년간 살아야 하고, 3년 동안은 못 판다는 이야기입니다.

최근 정부는 청약에 당첨되고도 자금이 부족해 입주하지 못하는 세대를 위해 3년간 실거주 의무를 유예하겠다고 발표했습니다. 이 말은 즉 “원래 당첨되면 입주해야 하지만, 3년간은 미뤄줄테니 돈이 부족하면 전세 놓고 열심히 벌고 모아 나중에 입주하세요” 하는 것입니다.

실거주 의무 연장은 올림픽파크포레온 사례를 보면 잘 알 수 있습니다.

올림픽파크포레온의 일부 당첨자는 ‘정부가 실거주 의무를 폐지할 수도 있다’는 말에 자금이 부족해도 버티고 있었는데요, 실거주 의무를 3년 유예해준 덕분에 일단 한숨은 돌렸습니다. (그래서 전셋값도 하락했고요)

그러면? 이제 전세 맞추고 3년 동안 열심히 돈을 벌어야지요. 빌리거나.

서울 아파트 전셋값이 연일 고공행진을 이어가고 있는 가운데 강동구가 전셋값 약세를 면치 못하고 있다. 올해 초 실거주 의무 3년 유예 법안이 국회 문턱을 넘으면서 잠겼던 전세매물이 시장에 대거 쏟아져 나오고 있기 때
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래미안 원펜타스

“래미안 원펜타스도 그렇게 하면 되지 않나요?”라고 물어보실 수 있습니다.

아니요 이 아파트는 레벨이 다릅니다. 가격이 어마어마하거든요.

일단 주변을 보면, 가장 최근 청약한 잠원동 메이플자이의 평당분양가는 6,705만원으로 59㎡ 의 경우 17억원을 넘어섰습니다. 발코니에 세금에 이래저래 하면 넉넉잡아 18억도 넘는다고 봐야죠.

비슷한 선에서 분양가가 결정되지 않을까 하는 의견과 평당 7,300만원 선에서 나올 것이라는 등 많은 의견이 나오고 있습니다. 17억부터 많게는 20억까지도 가능하다는 이야기입니다.

현재 59㎡ 전세가는 아크로리버파크 11억, 래미안원베일리 14억, 래미안퍼스티지가 12억 중반 정도 됩니다.

넉넉잡아 10억 정도는 여유자금이 있어야 당첨 뒤 전세를 주고 그 돈과 함께 잔금을 낼 수 있고, 이후 3년 안에 전세금 돌려줄 돈을 마련해야만 실거주할 수 있습니다.

마련하지 못한다면 징역 1년 이하 또는 1000만원 이하의 벌금을 받을 수도 있습니다.

그래서 일단 10억, 이후 확실한 자금계획이 없다면 시도하지 않는 것이 좋습니다.
아파트 청약 관련 조회수가 많이 나오면 한 번씩 당혹스런 댓글이 달리는데, 오늘은 이런 이야기를 들었습니다.

‘실거주 2년인데 10억 있다고 뭘 할 수 없는데’가 아니라, 이 글은 충분한 자금계획을 세울 수 있어 청약을 고민하는 분들을 대상으로 작성한 것입니다. 10억만 있다면… 감당할 수가 없을 테니까요.

다시 예를 들어 보겠습니다.

올림픽파크포레온의 84㎡ 분양가와 옵션, 세금 등을 더해 14억이라고 가정해 보겠습니다. 청약에 당첨돼 옆에 있는 올림픽선수 기자촌 아파트와 동일하게 7억4천만원에 전세를 맞추면 필요한 자금은 6억6천만원입니다.

실거주 의무가 3년 유예됐으니 3년 안에 세입자에게 돌려줄 보증금 6억6천만원을 마련해야 합니다.

현재 입주권이 19억원대에 거래되고 있으니 해당 금액을 마련할 수 있으면 3년 뒤 입주해 2년 후 6억원 이상의 시세차익을 거둘 수도 있겠지만, 실패할 경우 정말 큰 곤경에 빠지게 됩니다.

그래서 갭투자를 생각하고 일단 분양 받은 사람들은 정부의 실거주 의무 폐지를 간절히 기대하고 있는 것입니다.
10억원은 5천만원 연봉 받는 직장인이 고스란히 20년을 모아야 하는 아주 큰돈입니다.

그러나 그 돈으로 강남에서 주목받는 아파트의 20평 30평대 청약을 기대하는 것은 사실상 불가능합니다.

부동산 투자는 자신이 활용할 수 있는 자금계획 안에서 무리하지 않고 진행하는 것이 각종 리스크에 적절히 대응할 수 있습니다.

강남은 부동산 공부를 할 때 가장 먼저 찾아봐야 할 지역이지만, 가장 늦게 도착할 수 있는 지역이기도 합니다.

자금이 부족하다면 강남 아파트 청약은 공부에 활용하세요.

강남에서 선호받는 입지는 어디인지, 왜 그런지, 아파트 구조와 커뮤니티는 어떻게 구성되는지, 청약 대상, 자금마련계획, 향후 시세 예측, 재건축 유망단지 등을 공부하다 보면 한층 시각을 넓힐 수 있습니다.

이 내용은 지혜로의 책 「아파트 청약 이렇게 쉬웠어」에도 있고, 카페에서 수많은 경험담을 찾아볼 수도 있고, 빠르고 직접적으로 공부하기를 원한다면 베니아님과 강남여의주님의 강의를 들어볼 수도 있습니다.