경매에 첫 발을 내딛으며 권리분석이 많이 부족하다는 점을 깨닫게 되었습니다.

패찰할지도 모르는 물건들을 고수들께 계속 여쭤볼 수도 없을뿐더러, 주위에 물어볼 사람도 없었습니다.

이 부분을 극복하고자 판례나 사례를 참 많이 봤습니다. 판례를 실제 사례에 하나씩 대입해서 공부를 해보면 되지 않을까? 하는 생각이었습니다.

대항력 있는 임차인(선순위) 물건 공부를 하면 웬만한 주임법, 상임법 관련 사례는 이해할 수 있겠다는 결론에 도달 한 후, 대항력 있는 임차인 물건만 주구장창 공부하고 입찰했습니다.

지금부터 보여드리는 물건들은 실제 제가 현장에서 만난 수많은 임차인과 채권자간의 관계를 풀어낸 사례들 중 일부입니다. 하나씩 사례와 판례를 접목시키니 차별화된 나만의 기술을 가질 수 있게 되었습니다.
일반적으로 근저당이 설정되어 있으면 허위 임차인으로 생각하고 안심하는 경우가 많습니다. 물론 그렇지 않은 경우도 있습니다.

아래는 보기만해도 창을 닫아 버리는 물건입니다.

2번의 미납과 1번의 불허가가 있습니다. 이 물건에 관심을 갖게 된 것은 언제까지 이런 물건을 회피할 것인가 하는 의문 때문이었습니다.

1회 미납했을 때 임장하고 현장에서 작성한 에버노트 내용입니다.

궁금증을 해결하기 위해 물건지를 2번 방문하고 임차인도 만났지만, 원하는 대답을 듣지 못해 채권자를 찾아가 실마리를 찾았습니다. 결론은 진성임차인 이었습니다.

선순위 물건은 보통 등기부등본에 설정된 근저당 금액으로 어느정도 밝혀낼 수가 있습니다.

근저당이 시세의 50%만 잡혀 있는 사례로, 일반적인 70~80%가 아니라 50% 이하에 임차인이 있는 물건은 위험할 수 있다는 점을 알 수 있는 사례였습니다.

그동안 직접 부딪치며 해결했거나 실마리를 찾았던 대항력 있는 임차인 물건들은 어느정도 공통된 유형이 있다는 것을 알게 되었습니다.

저만의 시각으로 유형별 정리를 해봤습니다.

대부분 이런 유형이었습니다.
쉽게 알아낼 수 있는 유형과 어려운 유형을 몇 가지 사례로 설명해 드리겠습니다.

등기부등본에서 어느정도 확인하는 방법입니다.

등기부등본을 보면 일반적으로 말소된 권리는 확인 하지 않고 살아있는 등기 권리만 확인하는 경우가 많습니다. 하지만 말소된 등기를 꼭 확인해야 합니다.


권리가 말소되면 빨간색 줄로 지워집니다.

말소된 권리라도 추론을 하기 위해서는 다시 정리를 해봐야 합니다.

위 캡처는 이 물건 분석 당시 등기부등본에서 권리와 전입일 등을 하나하나 작성을 해놓은 에버노트입니다.

이런식으로 정리를 하다 보면 대항력 있는 임차인이 진성인지 가짜인지를 웬만큼 밝혀낼 수 있습니다.
사례별로 보여드리겠습니다. 근저당 유형 4가지 중에서 가장 위험한 부분은 회사근저당과 개인 근저당입니다.

이 사례는 1번의 미납 사건이 있었습니다. 호기심에 조사를 시작했습니다. 등기부상 권리는 주류회사의 근저당 외 깨끗한 물건이었습니다.

물건지를 방문했으나 임차인을 만나지 못하고, 근저당 채권자인 회사에 전화를 했지만 역시나 원하는 답변을 얻지 못해 채권자의 회사로 찾아갔습니다. 하지만 어떠한 대답도 듣지 못하고 나와야 했습니다.

조사를 시작 했으니, 끝을 보자는 생각으로 다른 곳 임장을 하다가 퇴근시간에 맞춰서 물건지로 다시 향했습니다.

주차장에서 선순위 임차인의 집에 불이 켜질 때까지 1시간 가량 서있다가 집에 불이 켜지는 걸 확인하고 벨을 눌렀습니다.

“안녕하세요? 경매사건 때문에 방문 드렸습니다. 송 선생님 계신가요?”

“남편 인데 왜 그러시죠?”

“아~ 다른게 아니라 선생님께서 보증금을 회수를 못하실 수 있는 상황인 것 같아서 말씀을 나누러 왔습니다. 잠깐 올라가서 얘기를 나눌 수 있나요? 제 신분증을 보여드리겠습니다.”

“네 맞아요. 그러면… 잠깐만 들어와보시죠.”

집안으로 들어가서 임차인과 대화를 나누며, 집안 곳곳을 둘러봤습니다. 아파트인데 물건지만 복층구조로 좋아 보이는 물건이었습니다.

배당요구를 왜 하지 않았는지 물어보니, 주위 법무사나 지인들에게 물어봤는데 배당요구를 하지 않는게 좋다고 해서 안했답니다.

임대차 계약서를 볼 수 있냐고 여쭤보니, 남편이 가지고 있다고 조금 있으면 퇴근한다고 보여주겠다고 합니다.

에버노트 캡처 내용입니다. 진성임차인 이었습니다. 저는 진성임차인임을 밝혀냈으니 결과를 지켜보면 됩니다.

5명이 입찰해 6,000만원에 낙찰되었습니다.

낙찰자는 2.75억(전세금) + 0.6억(낙찰가) = 3.35억(합계)

이렇게 받아도 수익이 난다고 판단해 낙찰받은 것으로 보입니다.

위 사례처럼 회사 근저당은 은행 근저당과 달리 물건지에 대항력 있는 임차인이 있는지, 있다면 가족관계 증명서나 무상임대차 각서가 있는지 등의 권리 관계를 확인하지 않고 근저당을 설정을 하는 경우가 많습니다. 따라서 위험한 물건으로 분류할 수 있습니다.
등기부등본만으로 진성임차인 여부를 확인할 수 있는 물건입니다.



물건 명세서에 임차인의 전입일이 2017.05.01.로 표기되어 있고, 개인 근저당이 설정 되어있습니다.

등기부등본을 확인해보면 근저당 말소일이 임차인의 전입일 하루 뒤입니다. 추론하건데 임차인의 보증금으로 근저당을 말소시키고 개인이 근저당 설정을 한 것을 볼 수 있습니다.

만약 임차인의 전입이 5월 1일이고 근저당이 5월 2일이면, 계약을 5월 1일 오후 늦게 할 경우 등기소에 근저당 말소 접수를 다음날 아침에 할 수 밖에 없습니다. 임차인의 대항력은 5월 2일 0시부터 효력이 발생되고 근저당 접수는 5월 2일 오전에 하더라도 임차인의 대항력이 빠릅니다.

(물건은 근저당 설정이 2017년 7월 13일 입니다)

개인 근저당은 임차인의 진위 여부를 확인을 하지 않고, 회사 근저당권자와 마찬가지로 근저당을 설정을 하는 경우가 많기 때문에 위험한 사례로 분류할 수 있습니다.

이러한 사례를 통해 앞선 근저당 말소시점과 임차인의 전입시점을 꼭 확인해야 한다는 것을 알게 되었습니다.
다음은 (가)압류가 설정된 경우의 사례들입니다.

가압류는 3가지로 분류를 할 수 있고, 그 중 개인 가압류와 지자체∙임금채권 압류를 조심해야 합니다.

개인 가압류와 임차인의 대항력 사례입니다.



권리관계는 간단합니다. 대항력 있는 임차인 뒤에 가압류가 있고, 대항력 있는 임차인은 배당요구 종기일 이후에 권리신고를 했으며, 소유주와 임차인의 전입일이 같은 날에 신고가 되었기에, 대항력 있는 임차인과 소유자가 가족관계일 것이라는 추론을 할 수 있습니다.

이제 추론이 맞는지 확인해야 합니다.

현장을 방문해서 2층 임차인 집의 벨을 누른 후 반응을 기다렸습니다. 2번 벨을 누르고 다시 기다렸지만, 아무런 응답이 없었습니다.

사람이 없나 하고 돌아서려는데 쿵쿵쿵 발소리가 들리는 것을 듣고 분명 베란다로 내다 볼 것이라는 생각이 들어서 필로티 구조의 집인 1층 주차장에서 임차인의 집 베란다 창문을 계속 쳐다보고 있었습니다.

역시나 베란다 창문이 조금 열리면서 얼굴이 나오는 찰나에 제가 먼저 임차인의 성함을 부르면서 대화를 시도했습니다.

“이선생님 안녕하세요?”

“누군데 남의 집 벨을 누르는 거예요?”

“혹시 강 선생님(소유자의 이름) 계신가요?”

“그건 왜 물어보세요?”

“이 선생님의 형부 분은 어디 나가셨나 봐요?(추론이 맞는지 형부라고 직접적으로 물어봄, 아닐 수도 있음)”

“형부랑 언니는 잠깐 외국에 나가있어요. (YES!!!!)”

임차인을 설득해 집안으로 들어가 볼 수 있었습니다. 딱 5분만 시간 내달라는 것이 1시간 30분이나 흘렀습니다. 당시 임차인과 대화를 나눈 후 작성한 에버노트입니다.


주택임대차 대항력이 성립하려면 임차인의 계약 + (부동산)인도 + 전입신고가 있고, 계약서와 증명할 수 있는 금융거래 기록이 있어야 합니다.

대항력 있는 임차인은 본인이 계약서 작성을 하지 않았으며, 소유자(친언니)에게 보증금도 지불하지 않았고, 개인 가압류권자는 이혼한 전 남편이라고 했습니다.

모든 실마리가 풀리는 순간이었습니다. (이 물건은 허위임을 알았지만 선순위 임차인의 딱한 사정을 알고 입찰하지 않았습니다)

이런식으로 판례를 하나씩 대입해가며, 실전사례에 접목을 시키니 이해가 훨씬 빨랐습니다. 가족간의 임대차의 성립여부에 대한 내용도 자연스럽게 필요한 서류들이 뭔지 알게 되었습니다.

가족간이라도 적법하게 이루어진(계약, 전입, 인도) 임대차 관계라면 당연히 대항력과 우선변제권을 행사를 할 수 있습니다.

다음은 당해세 + 전소유자의 임차인의 대항력 입니다.

수도권 공매 물건이며, 내용은 전 소유자가 집을 매도 후 다시 임차인으로 거주하고 있는 물건입니다.


공매 재산명세서 입니다.

복잡하게 보이지만 정리해보면, 저는 이전 소유자 홍씨가 허위임차인일 수 있다는 생각으로 접근했습니다.

본인이 살던 집을 3.6억에 매도를 하고 3.4억에 임차를 한다는게 상식적으로 이해되지 않았습니다.

현 소유자 박씨는 3.6억 – 3.4억 전세 = 0.2억(취득세 제외) 한마디로 2,000만원에 집을 매입하는 것이었으며, 바꿔서 말하면 현 임차인은 2,000만원만 받고 집을 매도한 상황이었습니다.

에버노트 내용입니다.

채권자와 임차인과 채무자의 관계가 아리송해서 방문해서 밝혀내야 할 것으로 봤습니다.

현장을 방문 했습니다. 물건지에 방문해서 벨을 눌렀지만 응답이 없습니다. 분명 내부에 얘기를 나누는 소리가 들리는데 일부러 문을 열어 주지 않는 것 같아서, 조심스럽게 현관문을 두드립니다.

“계십니까? 김 선생님~”

“누구세요?”

“안녕하세요. 저는 이 집을 공매로 받고 싶어서 내부에 하자가 있는지 확인을 하러 방문을 드렸습니다. 주말에 이렇게 찾아 와서 죄송합니다.”

“무슨 일이신데 그러시죠?”

“주위에서 이 집이 싸게 나왔다고 해서요. 공매는 잘 모르지만 교통과 학교가 좋고 아이들도 좋아 할 거 같아서 이렇게 무작정 찾아 왔습니다. 정말 죄송합니다. 실례가 안 된다면 잠깐 대화를 해주시면 안 되겠습니까?”

“아니 무슨 살집을 공매로 받으려고 해요. 젊은 사람이 참 이상하네. 잠깐 들어와봐요.“

집안으로 들어가면서 자연스럽게

“아, 네 정말 감사합니다. 선생님. 김선생님은 남편분(선순위 임차인)이신가요?”

“네 남편이에요. 무엇 때문에 물어보시죠? (추론한 부분이 풀리는 순간입니다)”

“임차인이 선생님과 김선생님 두 분으로 되어 있어서 혹시나 누군지 궁금해서요. 애들 키우시면서 불편하신 점은 없으셨어요? 관리비는 많이 나오지 않나요?”

임차인과 대화를 나누며 내부를 자연스럽게 확인할 수 있었습니다.

현장 방문시 에버노트 내용입니다.

얘기를 나누며 몇 가지 준비해간 질문을 했는데 진성임차인이었습니다.

이 한가지의 사례를 통해 법정기일 보다 빠른 당해세와 전 소유자의 대항력

[대법원 2000. 02.11 선고 99다 59306판결] 을 확실하게 이해하게 되었습니다. (전소유자의 대항력은 새로운 소유자의 소유권 이전등기 한 날 이후 대항력 인정)

판례공부를 하다 보니 실제 물건이나 사례에 딱 맞아 떨어지는 판례가 없다는 점을 알 수 있었습니다.

회원 분들은 이렇게까지 전부 확인하고 임장하는 방법이 다소 무식하게 보일 수도 있습니다. 어떻게 보면 임차인들에게 민폐를 끼치는 상황이기도 합니다. 하지만 저는 상가 임장 방법과 같이 주임법등도 이러한 임장으로 체득하는게 빨리 판례와 실전사례를 접목해서 익히는 방법으로 판단했기 때문에 현장을 다녔습니다.

그리고 임장시 임차인들에게는 기분 나쁘지 않게 설득하려 노력했기에 임차인들 또한 흔쾌히 문을 열어주며 본인들의 속사정을 이야기할 수 있었다고 생각합니다.

대항력 있는 임차인은 변수가 많고 대출이나 인도명령 등을 받기가 힘든 부분이 많습니다.

이러한 부분의 증거자료를 미리 수집하거나 임차인과 협의가 잘 된다면 수익으로 연결을 시킬 수 있습니다.

문서상 밝혀낼 수 없는 부분을 직접 몸으로 부딪치며 알아내면 다음에 비슷한 물건들이 나왔을 때 추론하기 쉬울 뿐만 아니라 판례에 대한 공부도 되어 있기에 남들보다 유리할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 사례들을 전부 이해하기 위해서 임차인들을 만나고 주위 탐방을 하고, 쓰레기통을 뒤지고, 패찰 후 낙찰자를 따라가서 물어보며, 모든 유형을 깨우치려고 노력했습니다.

지금도 대항력 있는 임차인의 모든 사례를 이해하지는 못했습니다. 하지만 시간이 지날수록 대다수 물건의 권리 분석을 할 수가 있었고, 서두에 정리한 유형별로 분류할 수 있었습니다.

유형별 사례들의 임차인과 채권자 대부분을 만나 제가 추론한 부분이 맞는지 확인하면서 점점 권리분석의 난이도는 낮아졌습니다.

가장 기본이 되는 권리분석에 어느 정도 자신이 붙게 되니, 물건을 보는 범위가 많이 늘어 났고, 누구에게 물어 보지 않아도 되는 나만의 차별화된 기술을 갖추게 되었습니다.

1억을 벌려면 1억의 노력을 해야 하고, 1,000만원을 벌려면 1,000만원의 노력을 해야 합니다.

1,000만원의 노력으로 1억을 벌려고 하면 반칙일 뿐더러 그런 일은 일어나지 않을 겁니다.
위 경험담은 다음 ‘행복재테크’ 카페
2019년 8월 게재된 ‘레노’님의
‘나만의 차별화된 기술 갖추는 법’을 재편집한 것입니다.