지금까지 소소하지만 저의 경험담 5가지를 공유 드렸습니다.

1. 용인 도생 2. 대전 빌라 3. 충주 아파트 4. 대구 상가 5. 안산 빌라

용인과 안산을 제외하면 3건이 지방 투자입니다. 이번에도 저 남쪽 지역인 경남 양산입니다. 부산과 울산의 중간쯤에 있는 도시입니다. 당연히 양산과 저는 아무런 연고도 없는 곳입니다.

그럼에도 불구하고 저는 이 물건에 끌렸는데 이유는…

1) 해당 물건은 지난 2023년 4월, 분명한 경매 낙찰사례가 있습니다.

동일평수 기준 낙찰가 사례 (2023.04)

2) 지도상 보면, 해당 물건지 바로 아래로 이마트 트레이더스가 자리잡고 있습니다.

해당 물건지 주변

단순히 저는 이 2가지만 보고 시세조사를 해보기로 결정합니다.

무엇보다도 기존 경매 낙찰가라는 확실한 DATA가 존재한다는 것은 달리 얘기하면 이 경매 낙찰가보다 더 싸게 살수만 있다면 뭔가 수익이 있을 것 같다는 나름의 추측과 개인적으로 이마트 트레이더스 클럽 마니아로서 (제 소원이 트세권 아파트에 사는 것입니다) 이 시골마을에 이런 대형마트가 있다는 것 자체가 예사롭지 않았기 때문입니다.

특히 경매시에는 입찰자수가 평균 10~16명을 가볍게 넘어가는 것으로 보아 뭔가 메리트가 있는 물건이라 생각했습니다. (아니면 제가 아직 물건 보는 눈이 없어서 남들이 좋아 보이는 물건이 저도 좋아보이는 경우일 수도 있습니다)

늘 부사님의 첫마디는 코스프레처럼 따라오는 것이 있습니다.

현 시국에 ‘매매는 정말 어렵다’, 네. 물론 어려울 것입니다. 당장 팔 수 있으면 좋겠지만 절대 서두르지 않고 나에게 유리한 상황이 도래하면 본격적으로 매도할 것이라고 다짐합니다.

그리고 이런 생각이 들었습니다. ‘부사님의 이 한마디, 두려움으로 인해서 나의 기본적인 전략이 흔들려서는 안된다’, 2023년의 전략은 철저히 ‘공시가 1억미만의 물건으로 경험을 쌓는다’에 초점이 맞추어져 있습니다.

‘아울러 통제 가능한 상가투자도 병행한다’, 지금까지 이 두가지의 전략을 가지고 움직였던 것 같습니다. 정부 정책이 크게 바뀌지 않는 이상 당분간 이 기조로 투자를 계속 할 것 같습니다.

바로 전화상 시세조사 들어갑니다.

해당 물건은 양산지역에서 비교적 새 원룸형 아파트로 인식되고 있습니다. 이 물건보다 새건물은 찾기가 어렵다고 합니다. 그리고 양산은 부산과 울산의 중간지점에 위치해 있습니다. 부산과 울산으로 출퇴근 거리가 20~30분에 불과하여, 양산에서 거주하려는 수요가 생각보다 많다는 점, 부산과 울산의 임대료 수준보다 아무래도 양산이 더 저렴한 것도 요인이라고 합니다.

또한 주변에 공장, 산단 등이 가까이 위치에 있고, 생각보다 양산에 원룸형 건물이 많지 않다는 점, 그리고 주변의 인프라가 다 갖추어져 있고 경관도 쾌적하여 이 동네의 수요가 높다라는 것을 확인합니다.

해당 물건은 전용 15평 (방1/거실1/화1) 규모입니다. 생각보다 넓습니다. 부사님에게 해당 단지내 전용 15평 기준으로 시세가 얼마인지 여쭈어 봅니다. 매매기준으로 최저 호가가 8500만에 나와있다고 합니다. 그리고 최근의 실거래가는 8600만이라고 합니다.

당연히 이런 원룸은 수익형이기 때문에 보증금 1000/45, 1500/40으로 형성되어 있다고 합니다. 수익율적 측면에서는 나쁘지 않아 보입니다.

그 주말 토요일 새벽 5시에 집을 나섭니다. 양산까지 저희 집에서 약 6시간 정도 걸립니다. 휴게소에서 쉬고 밥먹고 하다보니 양산에 도착한 시간은 오전 11:30 경, 정말 멀긴 멉니다…ㅠㅠ

해당 물건을 보러 갑니다. 관리소장님께서 부임받으신지 한달이 채 안되셨다고 합니다. 비록 해당 물건에 대한 정보는 많이 얻을 수 없었지만, 소장님을 가만히 살펴보니 무엇보다도 매우 의욕적이심을 확인합니다.

낙찰 받으면 본인께서 수리나 기타 부수적인 일들을 해주신다고 합니다. 또한 임대까지 연결시켜 주실 수 있다고 합니다. 아무래도 제가 안양에서 왔다고 하니까 좀 불쌍해 보였던지 적극적으로 도와주신다고 합니다.

소장님께 부탁하여 공실된 내부 한번 볼 수 있는지 여쭈어 봅니다. 흔쾌히 문을 열어주셔서 내부를 확인합니다. 생각보다 면적이 넓습니다. 그리고 주변에 이만한 높이의 건물이 없어서, 사방이 시원하게 개방되어 있습니다. 저도 혼자 산다면 살고 싶은 그런 원룸이었습니다.

소장님께 감사의 의미로 박카스 1박스 선물합니다.

주변 부사님들을 대상으로 탐문조사 들어갑니다. 매매는 역시 어렵다고 하십니다. 그러나 실거래 사례는 간혹 있다고 하며 적어도 8000 ~ 9000사이에서 매매가 이루어진다고 합니다.

월세시세는 1000 ~ 1500 / 40 ~ 50만 의 분포를 보입니다. 잘하면 무피투자도 가능할 것으로 보여집니다. (실제 : 실투자 약 300만 / 대출이자 제외 월세순수익 20만원)

한 부사님과의 대화 중 이 건물 경매 평균 낙찰가를 말씀해 주십니다. 경매로 매입시 평균 7300 ~ 7800만 사이에서 주로 낙찰받고, 취득세, 부수비용, 차익 등 감안하여 8500 ~ 9000사이에 매매로 많이 내놓는다고 합니다. 처음에 제가 가정했던 경매낙찰가 이하로 살 수 있을 때 메리트가 있음을 다시한번 확인합니다.

복귀하여 권리분석 들어갑니다. 보증금 4천의 후순위 임차인이 보입니다. 그러나 다행히 배분요구를 했습니다. 양산지방의 소액보증금 범위는 1700만원까지이고 이 임차인은 1700만원은 받아갈 수 있으나 그 차액은 날리는 상황입니다.

다만 1700만원을 받기 위해서는 낙찰자의 명도확인서가 필요하기에 명도는 수월할 수 있을 것이라 예상합니다.

고대하던 입찰일이 다가옵니다. 결과는….

네. 6733만원으로 낙찰됩니다. 2등과 불과 33만원 차이, 무엇보다도 입찰자가 14명이나 되니 다시 한번 놀랍니다.

이 물건을 하면서 다시 반성했습니다. 경쟁자가 많이 몰리는 물건은 하지 말자고 다짐했는데 아직까지 제가 물건 보는 안목은 여기까지인 것 같습니다. 하지만 기존 경매 평균낙찰가는 적어도 7300만원 이상이고 그 기준에서 본다면 메리트는 있어 보입니다.

잔금납부와 동시에 임차인 명도를 시도합니다. 다행히 임차인께서는 시원시원한 성격입니다. 다만 본인이 현재 부산에 주로 있어서 양산에는 자주 못 온다고 합니다. 그래서 이사나갈 수 있는 시간을 좀 달라고 합니다.

약 2주정도의 시간을 더 주었고 그 기간에 동일 건물 14층으로 이사를 갑니다. 임차인께서는 감사하다면서 내려오면 밥이라도 같이 먹자고 연락 달라고 합니다. 내려가고 싶었으나 다시 양산에 갈 엄두가 안납니다. 할 수 없이 소장님께 연락 드려서 이사 확인 및 물건상태 점검을 요청 드립니다.

소장님께서는 크게 문제가 없다고 하면서 이사는 이상없이 완료했다고 하십니다. 다만 중문설치와 장판은 새로 깔아야 될 것 같다고 말씀하십니다.

중문설치에 60만, 장판 40만원 정도 추가 소요되었고, 소장님께 감사한 마음으로 소정의 금액(20만원) 입금시켜 드립니다. 소장님께서 수리진행하는데 많은 도움을 주셨기 때문입니다. 소장님께서는 뭘 이런 걸 다 보내냐고 엄청 감사해 하셨습니다. 이번에도 소장님의 도움으로 물리적 한계를 극복합니다.

약 3주뒤, 부사님께 연락이 옵니다. 임차인이 1500/40으로 계약을 원한다고 합니다. 대출이자를 제하고 저한테 순월세
20만원이 떨어집니다. 또한 저의 실투자금은 300만원이 채 안됩니다. 수익율적인 측면에서는 굉장히 좋은 케이스라고 판단됩니다. 이로써 6번째 물건을 처리하면서 저는 또 한번의 경험치를 획득합니다.

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다음번 7번째 투자 경험담으로 찾아 뵙겠습니다. To be continue!!!
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