[1월 1차] 소액투자 끝판왕 '지그재그 / 경매식 투자법' (쿨리오) - 코인트리

매달 현금흐름 7000~8000만원 이상을 버는 부자들과 근로소득만을 수익으로 가지고 있는 보통사람들과의 차이점은 무엇일까?

그것은 현금흐름 시스템을 가지고 있는냐 그렇지 않느냐 이다.

쳐다보지 못할 것 같은 현금흐름을 만든 그들도 천리길은 한걸음부터 종자돈 모으기부터 시작하여 소액 투자로 그 과정을 하나씩 만들어 갔다는 사실은 변함이 없다.

직장인, 자영업자가 근로소득만으로 자본소득을 따라 잡기는 불가능하다.

부자의 겉으로 보여지는 모습 그들이 가지고 있는 물질적인 결과만 보고 부러워하지만 정작 목표를 위한 대가를 치를 준비가 되어 있는지 생각해보아야 한다.

대다수가 보상만을 바랄 뿐 그 대가로 치러야 하는 것은 별로 생각하지 않는다.

부자가 되어 최대한 자유를 바라는 사람들은 많지만 자유는 절대 공짜가 아니다. 자유는 대가를 치를 준비가 되어 있는 사람들만이 누릴 수 있는 것이다. 액수가 크면 클 수록 치뤄야 하는 대가도 크다.

기업가, 투자자가 직장인, 자영업자 보다 돈을 많이 버는 이유는 불확실성을 감수하고 도전했기 때문이고 실수와 실패에 굴하지 않고 포기하지 않았기 때문이다.

보통 사람들이 부자가 되지 못하는 가장 큰 이유는 부자가 된다는 생각조차 하지 않기 때문인데 ‘나는 안될꺼야’ 라는 생각보다 ‘어떻게 하면 할 수 있을까?’ 라는 사고방식의 차이가 크다.

가난한 사람들은 돈을 벌기 위해 일하고, 중산층은 돈을 벌기 위해 더 열심히 일한다. 부자들은 돈이 자신을 위해 일하도록 만든다.

여기서 돈이 자신을 위해 일하도록 만든다는 의미는 일하지 않더라도 돈 나오는 시스템을 만든다는 것이다.

아래 악착같은 아줌마 사례를 보면 ‘나는 할 수 없다’ 라는 말이 나오지 않게 입을 틀어막게 한다.

남편은 건축설비 일을 하시고 아주머니는 식당 일을 하시는데 생활비, 아이들 학원비, 고정비를 빼고 마른걸레를 쥐어짜듯 남는 돈이 25만원이다.

안 입고 안 쓰고 매월 25만원씩 2년간 인고의 세월을 적금으로 종자돈 500만원을 모아서 투자금을 만들었다. 경매공부, 낙찰, 대출, 명도, 임대계약 모두 처음인 그녀에게 두렵고 넘기 힘든 벽이었지만 희망을 놓지 않고 경매를 도전하여 반지하 빌라를 어렵게 낙찰 받았다.

이자를 제외하고 15만원을 받다가 돈을 불릴 수 없다고 생각하여 2년 후에 가까스로 매도하였고 1500만원 차익을 만들었다.

피같이 소중한 돈 1500만원으로 남양주에 일반매매로 18평 나홀로 소형 아파트를 구입하였다. 3년을 보유하고 매도하였는데 다행히 5000만원 가까운 돈이 남았다.

다가구 건물을 소유하고 매달 월세를 받는 열망과 꿈을 가지고 있었는데 이 5000만원을 그 종자돈으로 이용하여 구미에 다가구를 낙찰 받게 되었다. 하지만 반년 넘게 공실로 대출이자를 감당하기 너무도 힘든 시간을 포기하지 않고 잘 버텨내었다.

구미 다가구에 돈이 묶이고 투자할 돈이 없어서 친언니와 함께 평택 장당동에 신탁공매로 나온 상가를 2개호실을 받았다. 실투자금은 3000만원이 들어갔다. 여기서 대출이자를 제외하고 130만원이 월세로 들어온다.

바닥부터 시작해서 생활비를 빼고 쥐어짜서 매달 25만원을 적금으로 500만원 종자돈을 시작으로 이 아주머니는 현재 월세 300만원 이상 일하지 않더라도 돈이 들어오는 시스템을 이 악물고 만들어 내었다.

어렵더라도 간절함을 가지고 노력과 희생을 대가로 만들어 낸 겉으로 보여지는 매달 300만원 월세는 거저로 얻은 결과가 절대 아니다.

없는 시간을 짜내서 투자를 위해 끊임없는 학습과 배움을 위해 강의를 듣고 책을 읽고 시세조사를 하러 돌아다닌 그 시간들은 남들이 편안함에 안주할 때 노력과 희생의 결과이고 불확실성에 도전한 보상이다.

이 부부가 목표를 내려놓지 않고 전진한다면 3년, 5년 후에는 보통 직장인들과는 분명 다른 레벨에 올라가 있을 것이 분명하다.

그녀가 포기하지 않고 도전을 멈추지 않는다면, 계속 배우고 성장한다면 월 1000만원, 2000만원 그 이상 충분히 해낼 것이라고 믿는다.

같은 목표와 열망을 가지고 있는 투자자 입장에서 최소한의 소액 투자금으로 헤쳐 나갈 수 있는 방법은 무엇일까?

지그재그 투자법
소액으로 투자할 수 있는 다세대 빌라를 투자할 때 가격이 오를 지역을 정확히 조준하여 시세보다 낮은 가격으로 현명한 소액투자방법을 활용하여 차익을 만들 수 있다면 더 효율적으로 빨리 갈 수 있다.

2023년 한해동안 ‘다방’이라는 앱 사용자들의 분석자료는 의미가 있다.

관심지역 1위는 서울 관악구 봉천동, 2위 서울 관악구 신림동, 3위 서울 강남구 역삼동으로 1위,2위 모두 서울 관악구가 차지하였는데 관악구는 신림선 경전철이 들어오면서 강남, 서울역, 광화문, 여의도까지 일자리가 많고 인프라가 갖춰진 곳으로 이동 접근성이 20~30분 내외로 위치적 장점과 월세가 저렴하다는 강점이 있다.

이러한 지역의 다세대 빌라(또는 반지하 빌라)는 수요가 충분하기 때문에 안전한 투자처가 될 수 있다. 요새 누가 반지하에 살까 하여도 주거비용이 오르면서 반지하에 살아야 하는 사회초년생, 저소득층의 수요는 분명 있다.

노후도가 있지만 위치적 장점이 있는 곳은 재개발 이슈도 있기 때문에 경매물건으로 소액 빌라를 조준하여 들어간다면 특히 서울 관악구 빌라는 실패하지 않는 안전한 투자처 이다.

이 때 지그재그 투자법 개념을 활용한다면,

1. 서울 빌라 낙찰(경매식 갭투자 : 보증금 인수물건으로 소액투자 가능)
– 전세로 맞추어 전세금으로 투자금 회수

2. 회수한 투자금으로 월세 세팅 물건 낙찰
– 보증금 500~1000만원 묶이고 대출이자 제외 매달 20~30만원 남는 투자

전세 -> 월세 -> 전세 -> 월세

전세로 투자금 늘리고, 월세로 월수입을 늘려서 안정적으로 투자하는 지그재그 투자법을 활용할 수 있다.

경매식 갭투자
투자금을 최소화하여 경매물건을 낙찰 받는 방법이 있는데 경매식 갭투자를 활용할 수 있다.

일반매매 시에 전세가 있는 물건을 전세끼고 투자금을 최소화 하는 갭투자의 개념을 경매물건에도 활용하는 것인데, 선순위 임차인의 보증금을 인수하는 물건은 패스하기 급급했지만 생각의 관점을 바꾸어 낙찰자가 인수하여야 할 보증금을 제외하고 낙찰가를 산정하게 되면 더 낮출 수 없는 최소한의 투자금으로 소액 투자가 가능하다.

소액 투자방법의 끝판왕이라고 할 수 있다.

대항력 있는 임차인 보증금을 포함한 낙찰가 산정 -> 소액 투자 가능
(일반매매의 갭투자 개념을 경매에 활용)

임차인의 보증금은 낙찰 후 전세를 맞추어 내어주는 방법이다.

임차인 보증금을 내주어야 하는데 ‘낙찰 후에 전세가 맞춰지지 않으면 어떻게 할까?’ 라는 우려가 있지만 3개월 안에 전세가 맞춰지지 않더라도 최악의 경우에 총 10개월까지 시간이 있다.

단, 입찰 전 전세수요가 충분한 지역인지는 현장조사 시에 선행되어야 한다.

낙찰 후 전세를 구할 수 있는 기간은 낙찰 후 배당기일까지 3개월 정도이다.

수요가 있는 지역이라면 시세대로 내놓으면 임차는 맞춰진다.

정말 최악의 경우 배당기일이 지나고 시간이 지나도 임차인이 낙찰자에게 보증금을 돌려받지 못하더라도 임차인은 낙찰자를 상대로 다시 경매를 진행하여야 한다.

임차인이 보증금을 받지 못하여 만약 똑같은 경매절차를 밟으면 경매로 다시 물건이 나오기 까지 6~8개월 시간이 다시 걸린다. 낙찰자 입장에서 전세를 맞추는 시간 총 10개월은 충분하다.

움츠러들지 않아도 된다.

경매식 갭투자시 시세조사 포인트는,

1. 현재 전세시세가 기존 임차인보다는 높아야 한다.

2. 전입신고가 2017년이라면 계약갱신청구권이 나오기 전이라 전세가가 낮을 확률이 높으므로 전입신고 날짜 확인도 중요하다.
경기도 군포시 감정가 1.9억의 방3개 화장실 2개 준신축 3층 빌라를 2100만원에 낙찰 받았다.

대항력이 있고 확정일자도 빠른 낙찰자가 인수해야할 보증금이 1.6억이다.