1억 싸게 낙찰 받는 방법

최근 낙찰 영수증
아직은 2월이니 연 초라고 할 수 있다.
그래서 그런지 올해 목표한 것 중 하나가 낙찰을 많이 받자,라고 정했고 그래서 근래 들어 입찰을 하러 법원에 자주 가는 편이다. 그러한 이유는 대출에 대한 규제도 이전 보다 훨씬 나아졌고, 무엇보다도 부동산 경기가 하락장인 것을 보았을 때 어떻게 보면 지금이 기회라는 생각이 들었기 때문이다.
하지만 나 역시 다른 투자자들과 비슷하여 다주택자이면서 역전세를 맞고 있기에 종잣돈이 부족했다. 만기가 돌아오는 세입자들에게 전셋값이 하락한 만큼 돈을 되려 돌려줘야 하는 상황. 그러한 돈들이 작게는 몇 천만 원부터 억 단위까지 되다 보니 지금 상황이 좋은 것만은 아니다. 하지만 그렇다고 손가락만 빨고 있을 수는 없는 일. 그리하여 가지고 있는 물건들을 시장에 내놓았고 아끼고 아끼던 물건부터 소진이 되기 시작했다. (사람들은 귀신같이 좋은 물건을 알아챈다)
그렇게 만들어진 종잣돈.
더 가지고 있고 버티고 있으면 더 많은 돈을 벌 수 있는 물건들이었지만 상황이 이러니 버티다가 내가 먼저 죽겠다,라는 생각이 들기도 하는 날 들이었기에 최종 판단을 한 것이었다.

낙찰받기 좋은 날
부동산 매도를 하고 잔금이 들어오니 온몸에 피가 돌고 힘이 솟기 시작했다.
그리고 매일같이 검색, 검색.
우와, 좋은 물건들이 너무 많다.2-3년 전, 영끌족들의 물건까지 나오기 시작하니 옥석을 가리는 것조차 의미 없을 정도로 좋은 물건들이 많다. 이건 흡사 내가 경매를 시작한 2013년 때와도 비슷하다,라는 생각을 하게 된다. 그때도 리먼브라더스 사태로 세계 경기 및 국내 경기도 최악이었다. 그때도 이율은 7% 선. 주변 누구 하나 경매를 시작하는 나에게 ‘최선을 다해봐라’ , ‘옳은 선택이야’라고 하는 사람은 없었다. 다들 한결같이 이 시기에 왜 경매를 하냐고 걱정 어린 말들과 시선으로 나를 안타깝게 바라보았다.
하지만 선택의 여지는 없었다.
아이들은 초등학교와 중학교를 다니고 있었고, 나는 회사에서 건강검진을 받다가 암 진단을 받고 급작스럽게 수술을 받고 항암치료를 받고 있던 시기였다. 독한 항암치료 1차를 받고 빡빡이가 되었다. 손으로 스윽~ 문질렀는데 머리 반쯤이 뽑혀져 나왔다. 빡빡이가 된 싱글맘과 어린아이들. 이 상황에서 좋고 나쁨의 선택권은 없었다. 회사를 다닐 수도 없으니 뭐라도 먹고는 살아야 했다. 그때 만난 것이 우연히 알게 된 경매였다.
미친 듯이 임장을 다녔고, 입찰을 했고, 낙찰을 받았다.
겨우 가지고 있던 아파트를 팔고 종잣돈을 만들어 본격적으로 경매를 시작했고, 아이들에게는 미안했지만 오래된 빌라로 월세로 이사를 갔다. 이것 역시 선택의 여지가 없었다. 나를 끝으로 몰아넣는 방법, 코너로 몰아넣는 방법. 그곳에서 나오려면 어떻게든 발버둥을 쳐야 하고 그러면서 방법을 찾아야 한다. 그것이 내가 선택한 방법이었다.

집 변천사
1억 싸게 낙찰받는 방법
이번에 낙찰 받은 물건은 특수물건도 뭐도 아닌 일반 물건의 아파트 이다.
늘 알던 동네 위주로 검색을 하였고, 낙찰을 받았다. 결과론적으로 말하면 경매초급반 정도 들은 사람이면 충분히 낙찰을 받을 수 있는 물건이다. 하지만 나와 초급자가 다른 점은 자신감이다. 물건에 대한 자신감. 내가 그 물건을 어떻게 바라보냐 와 어떻게 exit 할 수 있는지에 대한 전략을 가지고 있냐와 없냐의 차이다.
내가 늘 수업 시간에도 이야기를 하지만 ‘노른자의 원리’가 있다. 당연히 노른자가 좋다. 하지만 모든 사람이 노른자로 갈 수가 없다. 예를 들어 강남이 노른자인데 모든 사람이 강남을 갈 수 없는 것처럼 분명 흰자에도 사람은 가게 되어 있다. 그러면서 동경을 하게 된다. 조금만 더 열심히 하면 노른자로 갈 수 있다,라고. 이 노른자의 원리를 어느 지역에 갖다 붙여놔도 해석이 가능하다. 어느 동네가 메인이면 주변은 서브이긴 하지만 근접 거리를 가지고 있으므로 나쁘지 않다는 것이다. 또한 메인이 확장되면서 주변 동네도 메인으로 갈 수 있는 확률도 높아진다는 것이다. 최근에도 메인으로 있던 동네의 쌔삥 아파트들을 보면서 부러워했다. 그러면서 왜 내 빌라는 그 영역에 들어가지 못했을까를 한탄한 적이 있다. 그러면서 팔기로 작정을 하고 부동산에 내놓으려고 하니 기가막히게 며칠 후에 재개발 선정지로 확정이 되었다는 뉴스를 보게 되었다. 이것 역시 노른자의 원리가 성립된 것으로 보인다. ㅎ~
다시 낙찰받은 물건에 대해 이야기를 해 보고자 한다.
결론적으로 이 아파트는 시세에 비해 최소 1억을 싸게 받았다. 이 물건 역시 노른자의 확장선에서 해석을 하였다.

내가 받은 물건은 본 아파트 내에서 가장 좋은 로열동과 로열층에 속한다. 일반적으로 사람들은 시세 조사를 할 때, “아파트 OO평 얼마 정도 해요?”라고 묻는다. 그리고 약간의 차이를 둔다고 하면 저층이냐 고층 정도를 나누어 조사를 하기도 한다. 아무래도 층수에 따라 가격차이 있기 때문이다. 그래도 이 정도 조사할 정도면 준수한 수준이다. 여기에 덧붙여 남향인지 북향인지 등을 따져 볼 수가 있고 주변의 학교(학군), 교통, 그리고 호재까지 조사를 해 본 다면 배운 대로 잘 하고 있다고 볼 수 있다. 사실 아파트라는 것이 현장을 가 봐도 부동산 2-3곳만 둘러봐도 시세는 금방 파악이 된다. 다만, 지금의 시기가 그다지 좋은 편이 아니다 보니, 부동산 사장님들의 김빠진 소리들(요즘 손님이 없어서 매매가 힘들어요 등등)을 듣다 보면 낙찰이 문제가 아니라 낙찰 이후의 매도가 더 걱정이 되는 것도 사실이다. 그래서 입찰가는 계속 보수적으로 적게 되고 당연히 떨어지는 반복이 이루어지는 것이다.
나 역시도 몇 군데 부동산 사장님께 전화를 드리니 좋은 이야기는 하나도 듣지 못했다. 그나마 층수는 좋으니 낙찰받으면 알려 달라는 정도였다.
자, 자.. 정리를 해 보자.
내가 낙찰받은 가격은 5억 미만. 앞이 뻥 뚫린 전면동에 가장 좋은 로얄동과 로열층이다. 신축 4년.
노른자의 지역으로의 접근성은 차량 5분이다. 물론 나는 흰자다. ㅎㅎ
5분 거리에 있는 노른자의 같은 평수 가격은 급매가 기준 7억 3천.
거기다 로얄동도 아니고, 내 물건보다 7-8년이나 더 된 연식을 가지고 있다. 나는 빅세일을 할 예정이다. 왜냐? 아주 저럼 하게 낙찰을 받았으니 저렴하게 팔 생각이다.
나의 판매가는 6억, 옆 동네 연식이 좀 된 아이는 7억 3천.
당신이라면 어떤 것을 사겠는가?
물론 단순히 가격적인 면만으로 평가를 해서는 안 된다. 강남에 몇십 년 된 구리구리한 아파트가 20억이 넘는 것처럼 다 이해할 수 없는 부분들이 존재하기에 단순히 여기가 싸고 좋다,라고 평가하기에는 무리수가 있으니 말이다. 하지만 이곳은 서울은 아니기에 약간 비집고 들어가 보면 해석이 되기도 하지 않을까? ㅎㅎ

낙찰받기 좋은 날 II
사람은 자기감정에 충실하게 되어 있다.
내가 힘들면 세상도 힘들어 보이고, 내가 25평에 살면 세상 사람들도 다 25평에 살 것 같은 착각에 검색을 해도 25평 위주로 검색을 한다. 나 역시도 빌라를 한참 낙찰을 받을 때를 살펴보면 돈도 없고 실제 빌라에 살고 있었으므로 보이는 게 빌라밖에 보이지 않았다. 왠지 그 선을 넘으면 과분할 것 같고 내 분수에 맞지 않는다고 생각했으니 말이다.
앞에 이야기했듯이 지금의 시장은 그다지 좋지 않은 것은 사실이다. 남의 나라 일이라고 하기엔 너무 많은 영향을 주고받고 있는 전쟁과 그리고 높은 금리. 그로 인해 나날이 높아만 가는 은행의 이자들은 지금의 시기가 투자를 해야 하는 시기인지 말아야 하는 시기인지를 계속해서 눈치를 보게 만든다. 부동산 시장도 마찬가지이고, 경매 시장도 예전과는 사뭇 다르다. 하지만 힘든 사람들도 있고, 잘 사는 사람들도 있고, 사람들이 살아가고 있는 동안은 부동산은 움직이게 될 것이다. 오히려 지금의 시기가 역으로 투자를 해야 하는 시기라고 본다. 이것은 10년 동안의 경험치에서 오는 조언이기도 하다.
더 싸질때까지 기다린다고?
그렇게 하셔라. 말리지 않는다.

어차피 경매라는 것은 기본 시세에서 가격이 할인된 상태로 낙찰이 되는 구조다. 따라서 웬만한 바보가 아닌 이상 시세 조사만 제대로 했다면 손해를 볼 수 없다. 내가 올해 들어 좀 더 공격적인 경매를 하고자 하는 이유도 다 이런 이유에서다. 더 이상 분양가가 내려가지 않는다, 땅값이 떨어지지 않는다, 인건비가 내려가지 않는다, 자재비가 내려가지 않는다. 단순히 몇 가지의 이유만 보아도 경매보다 더 싸게 살 수는 없다.
이 글을 쓰고 있는데 문자 한 통이 날라왔다.
공매로 넣은 물건이 낙찰이 되었다는 문자다.
입지가 좋아서 부동산 사장님들이 서로 달라고 하는 곳이다.
특수물건이냐고?
아니다. 아주 평범한 물건이다.
자꾸 여러분들이 낙찰받지 않으면 모조리 제가 다 받을 테니 어서 좋은 물건들 먼저 받아 가셔라. ^^

공매 낙찰 알림 문자

PS: 4월 초에 ‘경매낙찰스터디’로 찾아 올 예정입니다.
낙찰의 결과도 좋지만 수익도 좋은 그리고 모든 저의 엑기스를 풀어드리는 스터디 입니다.
동기들을 만나고, 좀 더 현장감을 원하시는 분들은 꼭 신청하시길 강추 드립니다. ^^
(링크를 타고 알람설정을 눌러 놓으시면 개강 전에 신청 알람문자를 받으실 수 있습니다)

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