안녕하세요. 저는 행크에 입문할 때부터 상가에 관심을 갖고 지속적으로 공부해왔습니다.

직장인이다 보니 출퇴근·점심시간·야간에 경매공부와 강의를 듣고, 주말에는 임장하러 다니고, 연차쓰고 법원가서 입찰하고, 패찰 패찰 패찰을 반복했습니다.

12월부터 법원에 입찰하러 다니기 시작해 5월까지 연차 9번을 모두 패찰에다 썼네요.

어린 아이들은 아빠가 놀아주지 않고 어디 가냐고 하고, 아내는 아빠가 돈 벌러 간다고 말해주고…인내심이 줄어들 무렵, 그래도 지면 안된다고 배웠잖아요.

최근 단지상가 1층을 봤습니다. 입찰 경쟁률 아시죠?

입찰 전 약간의 난관은 예상했지만, 경쟁이 덜할 것으로 생각해 진행했습니다. 영업을 시작하지 않은, 법원 기록에도 없는 임차인이 있었거든요. 건축도면상 경계구분은 있으나 현황상 경계벽이 없는 1층 상가입니다.

그러다보니 낙찰 후 점유자의 연락처를 알아내거나, 경락자금을 받는데 한도를 보수적으로 봐야 합니다. 하지만! 우리에겐 법적 우위가 있잖아요.

몇 개월 동안 임장을 반복해서 그런지 상가의 특별한 장점이 보이기도 했습니다. 이거 잘하면 시세보다 좀더 받겠는데? (고수 분들이 웃을 수도 있겠네요)

처음에는 시세와 상권 정도만 보였습니다. 그러나 임장을 거듭하다 보니 건물 구조를 감안한 창업 가능 분야를 1~2시간씩 고민하기도 하고, 특별한 장점을 떠올리기도 했습니다.

이게 다 행크 선배들과 강사들의 간접경험과 노하우 덕분이라고 생각합니다.

낙찰받으면서 안타깝지만 7000만원을 떡사먹었습니다. 불허가 받아야 하나 순간 고민했습니다. 초보라 시세보다 싸게 낙찰받아야 한다는 원칙을 어겼잖아요.

원칙을 지키지 못한 이유는 이렇습니다.

초보의 생각일 수 있지만, 송사무장님처럼 앞으로 모아갈 상가를 원했기에 큰 수익률보다 공실 없이 안정적인 상가를 원했습니다.

1) 3천세대 아파트 입구/후문 인접
2) 역세권이 아닌 항아리 상권 1층
3) 소규모 상권으로 최근 거래 내역이 거의 없음(포인트)
4) 낙찰받은 상가에 저평가된 사연이 있음(포인트)
5) 상가와 사랑에 빠졌음(인정)

집합건물 6채도 안되는 소규모상권을 3번이나 임장하고 결정했습니다. 그래서 후회하지 않아요.(그래도 쫌..)
4000만원 상가가치(예상) 상승은 뭔가?

최근 명도방의 선배분들의 도움을 받아 명도도 마쳤고, 임대계약까지 완료했습니다. 이 동네 상가는 평균 1층 기준 4% 전후로 거래됩니다.

취득세 및 인테리어, 관리비(아직 소송중이지만) 등 모든 비용을 가만해서 최소 4000만원의 수익을 예상합니다. 월세수익률(순이익)은 7%대(2금융권) 정도입니다.


인테리어 중인 상가 전면

상가가치, 두가지 포인트

송사무장님을 비롯해 많은 강사님들께 다양한 사례로 배웠습니다. 단지내상가는 일반적으로 시세차익이 크지 않지만 안정적인 월세를 받을 수 있습니다.

시세보다 높게 낙찰 받아서 수익을 낼 수 있는 포인트 두 가지가 있었습니다.

1) 소규모 상권이라 거래내역이 없어서 시세파악이 힘든 반면, 업종분석이나 공실파악은 오히려 더 쉽습니다.

A급 상권에는 공실이 없고, B급 상권에서는 제 상가가 가장 좋아보였습니다. A급 상가들의 임대료는 평당 10만원, B급 상가들은 평당5만원…2배 차이

입지: 메인사거리(십자화살표)에서 B상권까지 30미터 정도

메인사거리(황단보도)를 지나가면 제 상가도 보였기에 노출면에서 A급지와 엄청난 차이는 아닌 점을 파고 들었습니다.

2) A급 상가들과 임대료가 2배 차이 나는데 저평가된 이유가 있었습니다. 제 상가는 과거 실사용자만 사용했기에 최근 임대시세는 파악할 수 없었습니다.

평당5만원은 제 옆호수들, 메인사거리에서 안 보이는 상가임대기준일 뿐입니다. (그래서 다른 분들이 낮게 입찰했을 것입니다)

임대계약을 평당 6만원으로 했고(옆 호수들보다 20%높게) A급 상가의 임대료가 10만원이지만, 지금처럼 공실이 없는 상황이라면 평당1만원을 더 올릴수 있지 않을까? 그럼 매매가도 추가로 7500만원 정도의 상승을 기대해 봅니다.

이번달이 행크에 입문한지 1년 되는 날이네요. 다른 분들보다 빠르게 하지도 못했고 큰 수익도 아니지만, 나름 열심히 했고 첫 경매투자를 실패하지 않고 경험했다는 것에 만족하고 있습니다.

평생 써먹을 수 있는 부동산 경매기술, 거기다 상가에까지 눈을 뜨게 해주신 송사무장님과 강사님들께 감사합니다. ^^
위 경험담은 다음 ‘행복재테크’ 카페
2021년 8월 게재된 ‘행복연금’님의
‘7000만원 떡사먹고, 4000만원 상가(예상)가치 상승’를 재편집했습니다.