안녕하세요!
메인 베이스를 꿈꾸는 메베입니다!

정말 정말 오랜만에 글을 쓰게 되었네요. 그 동안 공유숙박업 수업들으며 단기임대 세팅하고, 공유오피스 수업은 들었는데 아직 실행에 옮기지는 못한 단계이고, 공매 수업까지 들었는데 아직 공매 한건도 입찰을 못해봤네요;;

공부하며 계속 입찰을 진행하다 2월 초, 생각지도 않은 한 건 낙찰이 되었습니다.
낙찰 과정과 명도 과정에서도 이런 저런 많은 이슈가 있는데 이것까지 쓰기엔 글이 너무 길어질거 같아, 최근에 매도로 힘들어 하시는 분들이 많으신거 같아 이번은 매도에 관련된 주제로만 글을 쓰도록 하겠습니다.
이번 낙찰받은 물건은 지역이 수원인데, 수원은 정말 정말 실수?요가 많아 왠만한 아파트는 대략 20여명 정도로 하락장이 맞냐 싶을 정도로 입찰경쟁이 치열하다 못해 ‘뭐하러 입찰을 하러 왔지? 그냥 부동산에서 사는게 더 나을 거 같은데’ 정도로 낙찰되는 물건이 많습니다.

그런데 제가 입찰한 물건은 총 5명만 입찰하였습니다. 당연히 선호도가 떨어지는 물건입니다.
제목에서 나와 있듯이 세대수 엄청 작고 1년에 거래되는 매물도 너무 작아서 낙찰받았다가 1년 동안 매도가 안되면 낭패이기 때문입니다.

그런데 저는 왜 입찰에 참여했을까요?

그래도 매도는 가능할 거라는 생각에 입찰을 했습니다(당연한 이야기지만;;).
사실 저는 이전에 구축 아파트와 준신축 아파트를 매도해 보면서 여러가지를 시도해 보았는데, 나름 어느 정도 자신감이 있기도 있었습니다.

우리가 보통 입찰할 물건을 살펴볼 때 실거래가가 대략 이 정도이고, 지금 나와있는 매물이 대략 이 가격대로 형성되어 있으니, 만일 내가 이 물건을 낙찰받고 매도한다면 대략 ‘이 가격에는 매도가 될 것 같다’라는 생각으로 입찰을 진행하게 됩니다.
그리고 낙찰받게 되면 어느 정도 깨끗하게 수리를 진행하고 여러 부동산에 물건을 내어놓고 ‘매수자를 기다립니다’.
그런데 최근에는 매도가 어려워져 몇 분이 집을 보고는 갔는데, 선뜻 계약하겠다는 분이 잘 안 계십니다.

그래서 우리는 매도가를 내려야 하나, 아니면 물건을 인근이 아닌 먼 거리에 있는 다른 부동산에 더 많이 내어 놓아야 하나 이런 저런 고민을 하게 됩니다.

그런데 여기서 놓치고 있는 게 있습니다.

무엇일까요?

물론 매도가격을 먼저 이야기할 수 있습니다. 그러나 우리는 투자자이고 가격은 당연히 어느 정도 매도가 가능한 범위 안에서 설정할 거라 이 부분은 디폴트값으로 고려사항에는 넣지 않도록 하겠습니다.
그럼 매도 가격이 아니라면 대체 어떤 부분에서 무언가를 놓치고 있는 것 일까요?

출발 선상이 잘못 되었을 수 있습니다.

‘이 가격에는 매도가 될 것 같다’가 아니라 ‘나는 이 가격에 매도를 할 것이다’라고 생각해야 하고,
‘매수자를 기다립니다’가 아니라 ‘매수자를 찾아 나서야 합니다’.
매도가를 내가 미리 정해야 하는 이유?
매도가격은 보통 다른 물건과 비교를 통해 결정되어지는데, 왜 이 매도가격을 내가 미리 결정해야 할까요?

제가 말씀드리는 매도가는 낙찰 이전에 입찰 단계에서 고려한 매도가가 아니라, 명도 이후 내부 컨디션을 살펴본 다음 어느 선상에서 매도할 것인지 미리 결정을 해 두어야 한다는 것입니다.

그렇지 않으면, 외부상황에 의해 끌려갈 수 밖에 없고, 가장 중요한 이 물건을 가져갈 ‘단 한 사람’을 놓치게 됩니다.

제가 이번에 진행한 물건을 예시로 들어 설명드리자면,

일단 이 물건을 낙찰받고 명도 후 내부를 들어가는 순간, 큰일이구나! 라는 생각이 들었습니다.

주방 바닥 마루는 물에 젖어 다 휘어 솟아오르고 있고, 마루 틈새가 다 벌어지고, 천장에 백색 몰딩에 왠 김치국물 자국인지 오래되어 들어붙은 오염물이 덕지 덕지 붙어있고, 화장실문은 물에 다 부풀어지고 방문은 투명테이프로 덕지덕지 붙여져 있고, 어디 하나 써먹을 만한 데가 한 군데도 없었습니다.










현장사진이 모니터 상으로 보니 엄청 깨끗하게 나왔네요 ㅎㅎ

일단 마음을 가다듬고, 단지 내에 네이버 부동산에 등록되어 있는 경쟁 매물의 상태를 파악합니다. 최저가부터, 최고가까지 다 파악합니다.(물론 가능하면 매수자로 변신해서 물건을 다 보고 옵니다, 저는 일단 걱정이 많아 그렇게 했습니다)

물건을 다 살펴본 다음, 단순한 결론이자만, 이 단지에 관심있어 방문하는 ‘단 한명’이 무조건 내 매물을 살 수 밖에 없는 조건으로 만들면 됩니다
.
그게 첫째, 가격이 될 수도 있고, 둘째, 물건 내부 인테리어 상태일 수도 있습니다.

그런데 제가 낙찰받은 아파트는 거래가 매우 안되는 곳이라 이 2가지 모두 충족되어야지만 빠른 매도가 가능하였기에, 2가지를 모두 충족시킬 수 있는 범위를 찾기 시작했습니다.

첫째, 가격 메리트
나온 매물 최저가의 ± 범위 내에서 고려했습니다.

둘째, 인테리어 메리트
내부 컨디션을 최상으로 해서 더 높은 가격으로 매도가를 설정할지, 아니면 적당한 선상에서만 해서 매도가를 설정할지 결정해야 했습니다.

저는 일단 최저가의 ±1~2000만원 범위 내에서만 고려해야 매수자 입장에서 급매로서의 메리트가 있다고 생각했으며,
둘째, 인테리어는 현재 나와있는 매물 가격을 보았을 때 나와있는 최저가가 실거래가 대비 높게 설정되어 있어, 내부 컨디션을 최상으로 하기 위해 비용을 더 들여 더 높은 가격으로 매도가를 설정하기로 하였습니다.

그래서 제가 정한 매도가격은 현재 나와있는 매물 최저가 4.3억에서 2천만원 높은 4.5억으로 설정하고, 협상이 들어가도 현재 매물로 나와있는 4.3억 전후에는 거래가 이루어질 수 있다 생각하여 4.3억에서 마진이 어느 정도 남을 수 있는 비용으로 인테리어 과정을 진행하였습니다.

과연 누가 살 것인가?
과연 이렇게 실거래도 별로 많지 않은 매물을 이 시기에 누가 매수할까?
매수 대상층이 누구냐에 따라, 인테리어 컨셉도 달라지고, 인테리어에 쏟을 비용도 달라지기에 저는 먼저 누가 이 매물을 살 것인가에 대한 분석을 진행했습니다.
물론, 매수자 컨셉으로 집을 몇 군데 보면서 대략 거주자를 살펴 보았습니다.
단지내 돌아다니시는 분들이 대부분 고령 연령대의 분들이 많아 보였는데, 실제 방문해 본 결과 연령대가 크게 치우치지 않고 대략 제가 생각한 아이 한 두명 있는 세대였는데, 특이한 건 중국 국적분들이 꽤 많이 거주하고 있었습니다.

일단 저는 중국인 신혼부부나 결혼 후 자금을 좀 모으신 분들을 주 고객 대상으로 정했습니다.
아이가 있는 세대 입장에서는 다소 힘들 수 있는 화이트톤으로 최신 트렌드를 좀 따라가도록 내부 인테리어를 구상하였습니다. 물론 중국분들 대상이라고 해서 금, 적색 이런건 전혀 넣지 않았습니다. 한국인도 대상이 될 수 있고 해서…

마침 매물 내어놓고 첫 번째 오신분도 제 예상대로 젊은 중국인 부부 중 남편이 왔었는데, 역시! 예상대로 잘 돌아가고 있다고 생각 했었습니다.

다만, 최근 거래가 너무 안되다 보니 인테리어가 완료된 시점에 나와 있는 매물 최저가가 4.3억에서 4.1억으로 변경되어, 이 부분을 어떻게 해결해야하나 여러가지 고민을 하게 되었습니다.

매수자를 찾아 나서다
결론은 매수자를 찾아 나서야 겠다는 결론을 내리게 되었고, 일단 팜플렛 10부 코팅지에 코팅하고 매일 부동산 한 군데씩 방문하려고 준비했습니다.
근데 부동산에서 별로 반응?이 신통치 않아 한 군데만 전달하고 나머지 부동산은 전화로 필요하면 전달해 드리겠다고 하고 말았습니다.

그리고 또 당근에 직접 매물을 등록하고, 등록만 한게 아니라 직접 매일 돈을 들여 광고까지도 한번 돌려봤습니다.
4일 광고를 하니 3분 연락이 왔는데, 1명은 스팸이고, 다른 2분은 부동산, 법무사 뿐이었습니다.

그러다 잠잠하다, 다시 당근에 ‘끌올’ 기능이 있어 끌올로 한번 더 올렸는데, 올리자 마자 새벽에 1분 연락이 왔고, 다음날 2분이 더 연락이 왔었습니다. 실제로는 끌올이 더 효과가 있긴 했습니다.



그렇게 연락와서 직접 방문하신 한 분이 저희 집을 매수하게 되었습니다.
실제 계약은 부동산에서 진행하고, 그 과정 속에서 직거래와 중개거래 방식에서 잘못 꼬인 부분도 있긴 한데, 이 부분은 이야기가 좀 길어질 거 같아 별도로 ‘당근 부동산 광고 잘못 하다간 집 날릴 수 있다’ 편으로 당근 부동산 이용시 장단점과 주의사항에 대한 글을 하나 더 작성해 보도록 하겠습니다!

만일 계약이 되지 않았더라면, 저는 3번째 차선책으로 중국인이 가장 활발하게 이용하는 SNS인 WeChat으로 들어가서 직접 광고를 해 볼 생각이었습니다. WeChat 회원가입까지는 했는데 이게 서버 상태가 오류가 엄청 많아 가입하는데 몇 시간 소요되긴 했습니다… 그리고 중국인이 많이 거주하는 빌라 인근 부동산을 방문해 볼 생각이었습니다.
결국 이렇게 당근을 통해 매수자를 찾게 되었고, 고생 고생한 반셀프 인테리어 물건을 넘겨주게 되었습니다.

사실 이번 낙찰은 2번째 인데, 첫번째는 매각 불허가로 넘어갔고 실제 진행은 이번건이 처음입니다.
그래서 처음이지만 최대한 경험해 볼 수 있는 걸 다 해봐야겠다는 욕심으로 반셀프 인테리어도 엄청 빡시게 임했는데, 이렇게 매도가 되고 나니 한편으로는 좀 마음이 허전합니다.

누군가가 사람은 항상 어딘가 도전을 해야지만 한다고 했는데, 다시 빨리 새 보석을 찾기 위해 지금도 이리 저리 보고 있습니다.

그리고 인테리어 과정과 셀프 인테리어 진행하면서 알면 도움되실 팁들이 몇 개 있는데, 이 부분은 인테리어 경험담에 다시 올려보도록 하겠습니다.
반셀프 디자인 전 과정과, 직영보다 더 싸고 더 나은 퀄리티의 셀프 시공 방법 몇 가지를 가지고 올려보도록 하겠습니다. 부제는 벌써 정하긴 했습니다.

‘단돈 94,000원으로 100만원 이상 고가의 주방 아트월 효과 연출하기’,
’32만원으로 105만원 타일시공보다 더 멋진 베란다 공간 연출하기’,
‘단돈 만원 이하의 비용으로 샤시 화이트 인테리어 연출하기(다만, 손가락 관절 날라갈 수도),
‘이제 목수는 필요없다! MDF보다 더 강력한 PVC 바닥 걸레받이 2시간만에 혼자 시공하기’

행크에 계신 모든 분들 그리고 궁금할 때 이것 저것 많이 알려주신 모든 분들께 감사드리며,
시간 나는대로 다음 글 서둘러 올려보도록 하겠습니다.

그럼 이만!! 함께 화이팅해요!!