안녕하세요. 취미도 일상도 행크인, 행크바라기 코기봉봉입니다.

경매로 돈을 벌 수 있다는 건 알지만, 망설이는 단 하나의 이유!

낯선 사람을 상대해야 하는 명도입니다.

명도의기술 CLASS를 수강하신 분들이라면 아주 익숙한(?) 멘트지요? 오늘은 얼마 전, 낙찰 받은 아파트를 처리하며 겪은 소소한 명도 경험담을 행크 회원분들과 함께 나누고자 합니다.
명도: 쫓아내려는 자, 쫓겨나는 자
끊임없는 줄다리기
명도! 라는 단어를 들었을 때, 떠오르는 이미지는 무엇에 가까운가요?✍

강제집행과 거친 저항? 신사적인 해결?

인생 첫 명도였지만, 행크 회원분들께서 ‘명도경험담’
게시판에 나눠주신 소중한 글들과 사무장님의 명도의기술 CLASS 강의를 통해 다행히 원활한 명도를 할 수 있었습니다.

1. 명도 대상 분석
소유자? 채무자? 배당은?
제가 낙찰받은 물건의 경우, ‘소유자 겸 채무자’께서 거주를 하는 상황이었습니다.

코로나와 사업 악화로 인해 해결하지 못한 빚으로 인해 안타깝게도 거주중인 아파트가 경매로 넘어간 상황인 것이지요. 입찰 전은 물론이고, 낙찰을 받은 후 곰곰이 ‘소유자 겸 채무자’의 마음이 되어 생각해보았습니다.

사업 악화로, 내 보금자리인 집에서 하루 아침에 쫓겨나게 된 상황!
빚도 많아 경매로 넘어간 집 외에 사업도 폐업하게 된 상황!

제가 이런 입장이라면 ‘낙찰자’라고 당당히 찾아와 나를 쫓아내려는 말과 행동이 곱게 보일리는 없을 것 같았습니다.

이 상황에 유일하게 내 분노의 화살을 날릴 사람은 ‘낙찰자’가 아닐까요(?) 이런 사정을 고려하지 못한 채, 채무자=피같은 이자 나가게 하는, 이사 늦게가는 나쁜놈!! 이라고 일방적으로 생각하시지는 않으시지요?

2. 전략 수립
3자 화법은 언제나 옳다. 진리의 3자 화법(feat. 사무장님 감사합니다)

이런 상황을 고려해
1) 투넘버 서비스
2) 명도용 명함(부동산 법인 직원)


대한민국 모임의 시작, 네이버 카페
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10원짜리 명도용 명함 만드는 꿀팁

이 두가지를 조합하여 ‘낙찰자의 대리인’이 되어 채무자를 ‘쫓아내는 사람’이 아닌, ‘이사 일정’과 ‘사정’을 최대한 조율해드리는 중간자의 역할로 접근했습니다.

✍낙찰자: 내 집에서 나가 → 대리인: 낙찰자분께 부탁드려 이사날짜를 최대한 맞춰드리겠습니다
✍낙찰자: 이사비 더 못줘요(낙찰자) → 대리인: 채무자님 사정을 최대한 잘 설명드려 컨펌 받아보겠습니다!

3. 대면 & 비대면
우리 지금 만나, 당장 만나
이미 경매정보지상의 내용으로, 빚을 취하할 상황은 안되는걸 파악했기에 명도대상인 ‘채무자 겸 소유자’분은 이사라는 단 1가지 옵션만 남아 있는 상황이었습니다.

낙찰 직후 물건지에 방문해 행크에서 배운 대로 문 앞에 명함과 미리 프린트해둔 안내문을 붙여두고 며칠 간 연락을 기다리기도, 직접 찾아가서 벨을 눌러보기도 했지만 ‘화난 점유자’보다 더 무섭다는 ‘없는 점유자'(?) 모드셔서 헛걸음을 해야만 했습니다.😅

그렇다고 놀고만 있을 수는 없기에 그 사이에 부동산을 방문하며 임대/매매 시세 등을 체크하고, 끝없는 추적(?)을 통해 소유자의 연락처를 알아내는데 성공했습니다.

여러 차례 직접 찾아갔음에도(문 앞에 붙여둔 안내문이 몇 시간 사이에도 사라진걸로 보아 100% 거주가 확실한 상황) 묵묵부답인 소유자를 더 이상 기다릴수가 없어 문자도 남겨보았으나 역시나 무응답!

슬슬 답답해서 못참겠다!!! 싶은 찰나에, 방문도, 문자도 쌩(?)까셨으니 전화도 마찬가지겠지… 하는 마음에 걸어봅니다.

띠~~~ 띠~~~ 전화벨이 채 3번도 울리기 전에 들려오는 수화기 너머의 음성

“네~ 여보세요?”

급(?) 연결된 전화에 낙찰자 대리인임을 안내드리고 앞으로 진행될 과정을 말씀드리고, 명도경험담 레파토리인 ‘채무자 하소연’을 30분 가량 들어드리고나니 묵묵부답이셨던 채무자분의 그동안의 상황이 이해가 되었습니다.

방문도, 문자도 쌩~~(?) 하셨던 채무자님의 사연은 바로바로바로…

4. 마음이 급한건 낙찰자뿐 아니라…
쫓아낼 사람, 쫓겨날 사람. 누구의 마음이 더 힘이 들까요?
사무장님께서 가르쳐주신 ‘따뜻한 이별’을 위해 많은 고민을 했지만 채무자분과의 통화 후 약간의 반성(?)도 들었습니다.

사정을 듣고보니 채무자분은 해당 아파트에 오래 거주하신 상황이라 아는 이웃 주민도, 친구들도 많은 상황에 쫓겨나는 상황이 굉장히 자존심 상하고 창피하셨다 합니다.

사업이 망하고, 내 집까지 뺏긴 상황을 어느 누가 주변에 유쾌하게 알리고 싶을까요? 그래서 제가 몇차례 대면으로 방문했을 때에도 숨죽이고 집안에서 눈치만 볼 뿐, 나올수가 없으셨다고 합니다…

문자를 통해 경매절차에 대해 안내받은후에도, 이사는 어떻게 가야할지, 새로 옮길 집은 현재 형편에서 어떻게 구해야할지 전전긍긍 마음고생을 하고 계셨던 것이지요😥

5. 따뜻한 이별 = 모두가 윈-윈 하는 것
명도의 기술에서 배운대로 실행할 시간!
-제 상황: 잔금 이후 채무자가 나가는 날짜가 지연되면 잃게 되는 기회비용(이자, 임대/매매 지연 손해)보다는 적절한 이사비용을 드리더라도 채무자분이 하루 빨리 나가시는게 유리한 상황!

-채무자 상황: 경매로 인해 신용과 재산상 문제가 있어 강제집행까지 가더라도 손해볼게 없는 상황. 현재 경매물건 외에도 다른 문제로 금전사정이 좋지 않아 이사비가 아니라 생활비조차도 버거운 상황!

자칫하면 모든 짐을 내버려둔채 야반도주(?)라도 하게 되면 강제집행까지 걸릴 시간과 비용이 제 입장에서는 훨씬 큰 손해였기에, 채무자분의 이야기를 들어드리고 요구하시는바를 이성적인 한도에서 잘 조율했습니다.

이사비 지급을 통해, 제가 가장 원하는 시나리오였던 ‘잔금 전 퇴거’를 얻어냈고 원활히 합의서를 받았습니다.

6. 연락도 비대면, 명도 확인도 비대면(?)
언택트 시대의 명도 스타일
이사비 지급=모든 짐이 다 나가고, 점유를 이전한 상태에서!

-낙찰자 입장에서는 이사비를 드렸으나 내부에 짐이 남아있거나 지저분 또는 훼손을 하고 가는것이 걱정이고!
-채무자 입장에서는 이사를 다 마쳤는데 낙찰자가 이사비를 안줄까봐 걱정을 하게 됩니다.

✅동시 이행으로 진행되는게 가장 현명하지만 거리가 멀거나, 시간상 제약으로 현장 방문을 못하게 된다면?

제가 이번에 사용한 팁은, ✍’관리사무소 내 편 만들기’입니다.

1) 관리사무소에 미납관리비 완납 여부 확인(유선)
2) 이사 마무리 후, 관리실 직원분을 보내 내부에 빈 짐이 없는지 확인하고 열쇠/비밀번호 건네받기 부탁(유선)
3) +동사무소 전출신고 여부가 포함된 서류 요구하기(채무자)

위 방법을 통해, 첫 연락부터 따뜻한 이별이 이뤄졌던 명도의 마무리까지 채무자분과는 서로 얼굴 한 번 볼 필요 없이 명도가 끝이 났습니다.

✍TIP>
방금 설명드린 이사비비밀번호/열쇠 동시이행 부분은, 처음 명도합의서를 작성할 때에 언급을 하면 더 좋습니다.

중립적인 존재인 ‘관리실’을 통해 채무자낙찰자 모두 신뢰할 수 있는 장치를 통해 약속을 이행할 수 있기 때문입니다!

관리실에서는 당연히 경매여부를 알고 있기에,

1) 채무자의 미납관리비 징수에 적극적
2) 새로 소유권을 얻게 될 낙찰자가 점유를 인계하는데 적극적으로 도움을 받으실 수 있습니다😁

6. 마지막 인사
함께해서 더러웠고 다시는 만나지 말…. 읭? 이게 아닌데?
내가 지급하려던 이사비보다 더 많은 돈을 써서 서로 인상 팍- 스트레스를 받을 수도, 이사는 잘 나갔지만 집을 엉망진창 훼손시켜서 복구비용이 더 들기도, 저주(?)에 가까운 폭언/욕설로 마음만 만신창이가 되는 명도까지

다양한 경험담을 접해본것 같습니다.

‘명도경험담’을 통한 집단지성과 ‘명도의기술CLASS’를 통해 감사하게도 저는 평양냉면처럼 슴-슴하고 스무스한 명도로 마무리가 되었네요👍
“집보신후 궁금하신점이 있으시면 편하게 연락주세요^^
제 이야기 잘 들어주셔서 정말 감사했어요 팀장님~”
훈훈한 문자와 함께 소유자분과의 인연은 끝이 나게 되었습니다.

실제 이사당일 정신없는 상황이셨을텐데 곳곳 손이 닿는곳을 깔끔하게 청소하고 가신듯한 흔적이 느껴졌습니다.

현재 명도 진행중이셔서 마음고생을 하고 계신 분, 낙찰!이 아니라, 입찰도 하기 전이지만 명도가 더 걱정이신분😁이 계시다면 ‘명도의기술CLASS’와 행크에 몇 년간 누적된 귀한 글인 ‘명도경험담’을 통해 수월하고 따뜻한 명도하시기를 응원드립니다.

감사합니다.

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안녕하세요. 취미도 일상도 행크인, 행크바라기 코기봉봉입니다. 망설이는 단 하나의 이유! 낯선 사람을 상대해야 하는 명도입니다. . . . 명도의기술 CLASS를 수…
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