👑6.27 대출규제 이후, 상업용 오피스텔 신탁공매 수의계약 매수경험담👑

오피스텔 신탁공매 수의계약 상업용부동산
안녕하세요~
행크에서 원더우먼으로 성장하고픈 밤비1004입니다! 😊

오늘은 최근에 투자하게 된 오피스텔 매수 경험담을
공유해보려 해요.

1. 6.27 대출규제 발표! 머릿속이 복잡해졌어요

6월 27일, 대출 규제가 발표되던 그날.
“앞으로는 어떤 투자 전략을 세워야 할까?”
생각이 꼬리에 꼬리를 물기 시작했어요.

사실 저는 2주택자랍니다.
그중 한 채는 2021년 상승장에 갭투자로 매수했는데요.
결과는… 큰 손실이었어요😭

그 손실을 감수하더라도
상급지로 갈아타기 위한 투자를 하고 싶어서
오랫동안 아파트 매물을 내놓고 있었거든요.

그런데 말입니다!
6.27 정책 발표 당일!
매수자가 갑자기 나타난 거 있죠!?

2. 정책 바뀌기 전에 막차 타신 매수자님
매수자분도 다급하셨던 상황이었어요.
생애 최초 80% 대출이 가능한 마지막 날이었거든요.
(지금은 70%로 바뀐 상태예요.)

그렇게 3년 동안 팔리지 않던 집이
정책 발표 하루 만에 매도!?
믿기지 않는 일이 벌어졌어요.

3. 집은 팔았는데… 이후 투자는? 고민 시작 😥
솔직히 너무 헷갈렸어요.
“지금 팔면 후회하지 않을까?”
“대출이 안 되면 다른 집은 어떻게 사지?”

하지만 결정은 해야 했죠.
그 집은 제게 너무 아픈 손가락이었어요.
그래서 마지막으로 조금이라도 후회를 덜 하기 위해
매도가를 1천만 원 올려서 제안했고,
매수자분도 흔쾌히 수락해주셨어요!
소중한 내 자산 후회없이 마지막 까지 호가를 올려본 내자신 칭찬해..ㅋㅋㅋ

4. 규제를 피해 서울 수도권 아파트 대신, 업무용 오피스텔? 🤔
기존 계획은 수도권 아파트 재투자였지만
대출규제로 어려운 상황이었어요.

그러다 우연히 발견한 게 있었어요.
바로 신탁공매 수의계약 가능한 오피스텔!

📉 감정가 대비 -1억 5천만 원
📍 서울 중심부
💰 월세 수익으로 이자 부담 완화 가능

“이거다!” 싶으면서도 한편으론 망설여졌어요.
요즘 시장에서는 아파트 외엔 관심도 없잖아요.
“오피스텔은 사는게 아니다”라는 선입견도 있었고요.

5. 확신은 ‘공부’와 ‘데이터’에서 오더라고요
두려움을 넘어서기 위해
평소 즐겨보는 강사님과 칼럼리스트님의 글을 다시 읽었어요.

내용은 이랬어요.
“시세보다 싸고, 월세 수익률이 7% 이상이면
오피스텔도 충분히 매력적인 투자다!”
“오피스텔은 월세수익을 창출하여 돈이 돈을 벌어다 주는 상업용 부동산 이다.”

제가 조사한 바에 따르면 업무용 오피스텔 월세 시세가 보증금 1000만 원에 월세 130만 원
아직 대출이 확정되지 않아 정확한 수익률은 계산이 어렵지만 대략 실투자금 대비 연 20%

그래서 바로 실행에 들어갔죠! 😎




신도림 오피스텔 공매 수의계약 물건지 임장
6. 직접 임장 다녀온 후기
신도림역과 구로역 사이, 도보 10분 거리.
6차선 도로와 버스 노선, 대형 상권의 상업시설까지 다 갖춘 입지였어요.

현대 큐브시티 주변 오피스텔 공매 수의계약
🏢 2023년 사용승인! 신축 2년차
✨ 높은 복층으로 된 구조에 내부 상태도 깔끔했고, 공실이라 명도 부담도 없었어요.







4000세대 넘는 아파트 단지들과 더블역세권, 다양한 교통수단.
대형 상권이 즐비하고, 기존 오피스텔 단지들이 함께 있는 곳이라
입지적으로도 안심이 됐답니다.

근처 공인중개사 사무소에서
소장님께 브리핑도 받았어요.

가산디지털단지와 영등포에서
출퇴근하는 직장인 수요가 많다고 하셨고,
월세 수익률도 높다는 설명을 들으니 더욱 확신이 생겼죠!

7. 리스크? 그래서 이렇게 극복했어요
고민 포인트는 딱 2가지였어요.
① 수의계약으로 매수하면 실거래가 반영
→ 당분간 시세 상승은 더딜 수 있어요
② 개인 명의 취득 시 ‘주택수 포함’

그래서 저는 법인 명의로 매수했어요!
부가세 환급(약 1,300만 원)도 받을 수 있고,
주택수에서도 제외되니까요.

다만, 주거용 전입은 불가하니
업무용 임차인 수요가 필요한 상황이에요.
그래서 제게 맞는 임차인과 계약 전까지
단기 임대사업장으로 먼저 운영하기로 계획했어요.

결국 저는,
2024년 7월 14일
서울 구로구에 위치한 오피스텔
감정가 395,000.000원
매수가 237,928.906원
감정가 대비 157,071,094원 저렴하게
신탁공매 수의계약으로 매수했습니다!

신탁공매 수의계약

신탁공매와 수의계약, 이건 알고 가요!
✔ 신탁공매
→ 부동산 소유자가 신탁사에 자산을 맡기고
신탁사가 대신 공매로 매각하는 방식이에요.

✔ 수의계약
신탁공매 최종 유찰시→ 입찰 없이! 정해진 금액에 먼저 신청한 사람이 선착순으로 계약하는 방식이랍니다.

계약이후 전세 실거래가
제가 계약서를 작성하고 몇일 지나지 않아
전세 실거래가가 새로 등록되었는데
제가 매수한 가격보다 높은 가격에 전세거래가 이루어 지고 있었습니다.

아파트가 아닌 오피스텔이라 약간 불안하고 두려운 마음이 들었지만
이 실거래가를 보며 투자의 확신을 더욱 갖을 수 있었어요!

매수한 오피스텔 전세 실거래가
현재 매매 실거래가

현재 수의계약으로 매도되고 있기때문에 낮은가격에 실거래가에 반영이 되는 상황이예요~

그렇지만 기존 매수자 들은 높은 가격에 매수 했기 때문에
최저 호가가 3.05억으로 4개의 매물이 나와있어요~
제 바램은 2년안에 감정가 만큼은 아니더라도 어느정도 가격이 회복되어
투자금 대비 좋은 수익을 내줬으면 하네요^^

앞으로의 계획은요?
지금은 은행 대출을 알아보는 중이에요!
정말이지 여름 휴가 시즌이랑 겹쳐 대출승인 받기가 너무 어려워요😭
그치만 결국! 된다는거~~

8/13 잔금까지 마무리되면
단기 임대사업장 준비도 본격적으로 시작할 거예요.

다음 글에서는
대출을 제외한 실투자금은 얼만큼 들었는지. 예상수익과
단기 임대 창업 준비 과정에 대한 이야기도 들려드릴게요~

긴 글 읽어주셔서 진심으로 감사드려요 💖

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