🎪 나름 특수물건 – [빌라 위반건축물] 물건 뽀개기 🎪

안녕하세요.

누구에게나 멘토가 되고 싶은 경매분석을 재미지게 하는 실루엣입니다.

‘아기다리 고기다리 던데이트’ 요고 알면 최소 40代 이상!!!

드디어 국토교통부가 11년만에 ‘불법 위반 건축물 양성화 방안’을 공식 발표했습니다.

국토교통부 조사 2024년 말 기준 전국의 불법 위반건축물은
14만 7천동에 달하고 그 중 주거용이 56.3%로
서울 4만9천동, 경기도 4만동 이상으로 수도권에 60%가 집중되어 있다.

이 많은 건물들을 적발하고 원상복구 명령을 내리고 이행강제금을 부과하는 일들이 쉽지만은 않을 것이다.

그래서 매년 항공측량을 통해 이전 해와 비교해 형상이 바뀐 건물이나
주변 신고가 접수된 건물 위주로 단속을 하는 것 같다.

위반건축물은 두가지로 나눠볼 수 있다.

① 적발된 것 – 건축물 대장에 노란색 위반건축물 딱지가 붙은 것
② 적발 안된 것 – 대한민국 단독, 다가구, 다세대 중 절반 (내생각에…)

경매 물건 중 ②번의 경우
경매 사진이나 감정평가서를 통해 대략의 위반 정도를 확인하고
임장을 통해 문제가 크지 않거나 해결가능 하다면 입찰을 고려하면 된다.

이후에도 적발될 수 있음을 참고하자!

오늘의 물건은 ①번의 경우처럼 노란딱지가 붙은 경우이다.
일단 이 노란딱지가 붙으면 몇가지 문제가 생긴다.

대출이 힘들어 진다거나, 세입자의 전세자금대출이나 보증보험 가입이 안된다거나
원상복구가 힘들어 낙찰 이후에 이행강제금을 낼 수도 있다는 점을
입찰전에 면밀히 검토해야 한다.

이런 문제점들이 경쟁률도 낮추고 낙찰가도 떨어뜨리는 것이다.

고맙게도
정부에서 2026년 시행을 목표로 위반건축물을 양성화 해준다니
그 양성화 조건에 부합하는 물건을 잘 골라 입찰을 해보자~

정부가 발표한 내용을 보면

대표적 위반건축물 유형으로

① 베란다 무단 증축(확장) ② 옥탑층 무단 증축 ③ 필로티 무단 증축 ④ 세대수 늘리기 방쪼개기
⑤ 무단 용도 변경(근생을 주택으로 개조) 등이 있다.

이번 물건의 경우 다세대 주택이고 일조사선 후퇴기준에 의해 깍였던
건물 상부층을 사용승인 후 확장한 것으로 보인다.

바로 ①번에 해당하는 물건이다.

이것뿐이 아니다.

위반건축물인 동시에 선순위 임차인의 대항력 포기 물건이다.
타이틀만 보면 나 같은 부린이는 바로 PASS!!!

최초 4억1,800만원으로 시작해 1억7천만원까지 떨어진 것을 보면
문제가 단단히 있는 것처럼 보이지만 조금만 들여다보면,,,

개꿀

임차인 현황을 보면 아마도 전 주인이 김OO씨에게 임대를 놓고 바로 정OO씨에게

전세끼고 매도한 것으로 보인다.

임대차 계약기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려 받지 못한 임차인은
법원에 임차권등기 명령 신청을 하고
법원의 결정과 촉탁으로 2023년10월04일 임차권설정이 되었을 것이다.

‘전세보증금반환보증’에 가입한 임차인은 이후
HUG에 보증금 반환을 위한 보증이행을 청구하여
HUG로 부터 보증금을 돌려받은 임차인 김OO씨는 비로소 이사를 했을 것

이후 임차인 김OO씨의 주택임차권자의 지위를 승계한 HUG가 경매를 신청한 물건이다.

매각물건명세서 하단에 주의사항을 보면

‘매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고
주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각’이라고 표기되어 있고

현황조사서 (24.08.20)를 보면

‘매수인에 대해 임차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기 말소’를
해석 해보면 낙찰가에게 남은 임차보증금을 받지 않고 선순위 지위를 포기한다는 말이다.

보통 대항력 포기 물건의 매각물건명세서 상에는 이런식의 포기설명을 하는게 보통인데
그말이 그 말인 것이다.

좀 쉽게 써주지~

자~ 선순위임차인은 해결되었고~

건축물 대장상 등재된 위반건축물 적발 사항을 보자~

‘바닥 넓이 3.9㎡를 조립식패널(판넬)로 추가로 증축해 주택으로 사용’
한 평이 조금 넘는 크기인데 아마도 보일러실로 쓰고 있는 이 부분이 아닌가 싶다.

양성화 대상의 대표적인 것
즉 정부가 구제해주고 싶은 ‘소규모 주거용 위반건축물’에 딱인 것이다.

I found it

징크 판넬로 지어진 저정도 규모의 구조물이라면 천만원 미만으로 철거와 원상복구가 가능할 것으로 보인다.

굳이 정부의 양성화 대책이 없더라도
낙찰받아 해결해서 좋은 결과를 낼 수 있는 물건으로 보인다.

이 물건 최초 감정가 4억 1,800만원
4번 유찰되어 현재 1억 7,121만원

최근 1년내 전용 50~60㎡, 방3 과거 10년 주변 실거래가 평균금액이 3억 3천만원 정도로 조사된다.

뭡니까 이게~~ 감정평가사님 나.빠.요~

전세는 3억, 월세는 2,000/100
2억 초반에 낙찰을 받는다면

괜찮네~

일단, 위반건축물이라 대출은 어렵겠지만 1억이상의 안전마진을 챙길 수 있다.

어차피 1년 안에 양성화 될 것으로 보이기 때문에

단기임대나 월세 세팅을 하고 양성화된 후 바로 대출 받아 투자금 일부 회수하고

2년 보유 후 3억 초반대 매도하는 방법도 있겠다.

2019년식 전용 16.8평 + (위반 1.2평) = 18평 방3, 화1 엘리베이터

여의도까지 37분

요약하자면

이 물건은 ‘위반건축물’, ‘선순위임차인’, ‘임차권등기’ 등 최악의 타이틀로
사람(나같은 경린이)들에게 외면 받아 왔지만
알고보면 아주 착한 물건이다.

요런 착한 물건들을 볼 수 있는 매서운 눈을 가지길 바라면서…..