화성 공장 매입 후 임대 세팅 완료한 후기(임대 놓고 기다리면 억띠기 확보는 덤!) (셔리형)

안녕하세요.

긍정케이님의 공장투자반 1기(온라인), 공장투자스터디 1기,2기 수강하며 공장의 매력에 빠져든 셔리형 입니다.

공장투자반 1기를 수강하고 공투스 1기가 시작하기 전인 22년도 2월에 매수하여 9월에 준공 후 잔금 치룬 신축공장의 임대차 계약을 완료한 후기를 간략히 공유해 봅니다^^;;

(22년도 2월에 공장 2개를 매입해놨는데, 이 중 첫번째 공장은 이미 임대를 맞춰둔 상태이고, 이번 후기에서는 2번째 공장을 준공 및 잔금완료 하고 1개월 반 만에 임대 세팅한 후기네요)

따끈따끈한 임대차 계약서네요. 준공 후 잔금을 치루고 소유권을 가져온 후 본격적인 임대를 놓고 임대차완료까지는 약 1개월 반 정도의 시일이 걸렸어요. 우리 모두 긍정케이님의 공장투자반에서 배웠듯 소형평수 공장의 경우 경기호황/불황 분위기에 따라 평균적인 임대차 소요기간을 생각해봤을 때도 그렇고, 요즘같이 금리 상승 분위기와 부동산 시장 분위기 속에서 약 1개월 반 만에 임대를 맞춰 매우 다행이라고 생각하고 있어요.

더욱이 저렴한 임대료가 아닌, 이 지역에서는 다소 도전적이고 공격적인 평당임대료를 책정하여 시장에 내놨기에 임대완료까지는 시간이 좀 걸리겠다 싶었고요. 최근 금리가 상승하고 있고, 올해 인상된 건축비 상승 역시 공장 분양가, 매매가에 여러가지 상승요인 중 하나였기에 그에 맞춰 평당임대료 역시도 상승하는 분위기도 감안하여 이 지역에서는 공격적인 평당임대료로 책정 했었습니다^^;;

공격적인 임대료를 책정하여 임대시장에 내놓을 수 있었던 이유 중 하나는

“이 가격이어도 이 공장은 무조건 임대 나간다.”

는 확신 이었습니다.

공장을 볼 때 중요한 여러 요소 중 하나인 용도지역, 도로폭, 층고, 년식.

TOP 4 기준들을 모두 훌륭하게 충족하는 조건의 공장

이기 때문입니다^^

공장투자반/공장투자스터디에서 배운대로 위의 조건 + 부가적인 요소들에 대한 기준에 맞게 공장들을 임장하고 분석하고 골라내어 투자하면 된다는 것을 알고 있어요.

저 역시도 숱하게 임장을 다니고 공장을 보면서 위의 TOP4 기준 + @ 조건들에 따라 공장을 매입해 왔구요.

이번 후기속 공장의 탄생과 현재 모습 먼저 잠시 구경하고 가시고요.

▲ 22년도 2월의 모습. 한창 토목공사 진행중인 상황에서 이 물건을 처음 접했습니다.

제가 이 공장을 토목공사 중인 상태에서 매수할 수 있었던 가장 큰 이유는 바로

토지의 위치 + 도로폭

이었습니다.

공사 당시에는 위의 로드뷰와 같이 마을로 통하는 좁은 도로의 모습이었습니다.

하지만 도면을 보면서 머리속으로 실제 풍경이 어떻게 바뀔지를 계속 상상해보고 앞으로 새롭게 바뀔, 공사가 다 끝나있을 완성후의 도로폭이라면 분명 “도로폭”에서 엄청난 메리트가 있는 물건이라고 생각을 했습니다. 게다가 공장 밀집지역 중심에 위치해 있는 이 토지 자체의 위치선정…. 토지위치… 너무 맘에 들었었습니다^^;;

위의 좁은 도로가 지금은 아래와 같이 변했습니다^^

와우!! 승용차 몇대를 옆으로 나란히 세워도 세울 수 있는 도로의 폭!!!

▲ 환상적인 도로폭!!!!

▲ 바닥 매트공사, H빔 뼈대, 외부판넬 까지 차근차근 올라가고 있는 멋진 공장

▲ 22년 9월. 완성된 공장의 모습!!

공장이 완성되고 난 후 임대를 놓기 전까지 또다시 공장에서의 여러가지 소소한 재미들을 느껴봅니다^^;;;

나만의 아지트, 1인 사무실, 전용캠핑장, 아이들의 놀이터, 곡식말리기, 전용세차장 등등 활용도가 무궁무진한 공장투자의 재미를 만끽해봅니다ㅎㅎ

▲ 70평이 넘는 실내공간을 자랑하는(?) 1인 사무실의 공장

▲ 전용 차고이자 아지트인 공장

▲ 전용캠핑장이 되는 공장

▲ 아이들과도 1박 캠핑 즐기며 층간소음 걱정없이 뛰놀며 물장난, 불장난 하며 놀 수 있는 공장

▲ 전용세차장이 되어주는 공장

▲ 밭에서 직접 기른 고구마를 말리고 장작불에 구워먹을 수 있는 공장

임대가 나가기 전까지 신축공장에서 참으로 재미있고 즐거운 시간들을 보내며 공장투자라이프를 즐겼습니다^^
이제…. 임대를 맞췄으니 두번째 공장놀이터도 폐장입니다…ㅠㅠ

공장투자를 즐기면서 공장투자를 계속 해나가려면 또다른 공장이 필요(?)하지요.. 계속해서 좋은 공장을 찾아 매입하고 임대놓고 보유하며 향후 매도시에 시세차익을 가져갈 수 있는 매력있는 공장투자의 세계… 참 재미있는 세계 입니다.

긍정케이님의 공장투자반, 공장투자스터디에서 배운대로 따라하고 배운대고 실행하여 참으로 재미있는 공장투자를 즐길 수 있었습니다.

공장에 대해 많은 걸 가르쳐 주신 긍정케이님과 공장투자반, 공장투자스터디 동기님들 덕분이라고 생각합니다. 저는 계속해서 좋은 공장을 찾고 매입하고 보유하고 매도하며 시세차익을 가져가는 투자를 이어나갈 생각입니다. 공장투자를 계획하고 실행하고 계신 현재의 & 미래의 공장투자 동기님들 항상 화이팅 하시고 좋은 공장 겟 하셔서 좋은 투자 하시기를 진심으로 기원합니다^^

참고로 이 공장은 올해 2월달 매입가격 대비 상승한 시세밴드로 유추해 보건데

약 1억 정도의 시세차익을 확보

해 둔 상황입니다^^

물론 공장은 정확한 시세가 아닌 시세 밴드로 그 가치를 판단하기에 현시점에서 ±1억 정도의 시세차익 확보라고 판단하고 있고요. (하지만 실제 매도를 쳐야 돈이겠지요^^;;)

지가상승, 공장매매가 상승, 금리상승 분위기 반전, 시장분위기 변화 등 유동적인 상황에 맞춰 매도시기는 여유있게 2~3년은 보유하면서 기다렸다가 적절한 시기에 매도할 계획입니다^^

시장상황이 어떻든 이에 관계없이 토지를 100% 깔고 앉아있는 월세나오는 공장투자!! 매력있습니다 ㅎㅎ

무튼 중요한건 두번째 공장이 임대가 나갔기 때문에 당장 공장놀이터가 없어진 점이 살짝 서운하고요….^^;;

하지만 공장개발/신축을 위해 흑도/영달쌤의 신축스터디 4기 활동하면서 팀원분들과 공투로 올해 6월에 매입을 해둔 3200평짜리 토지가 있습니다!!!

▲ 공장신축을 위해 매입한 3200평 원형지의 모습. 주변이 공장지대라 민원소지가 없고, 진출입도로의 폭이 8~9m로 대형 트레일러 교차통행이 가능하고, ic와 5분거리에 인접해 있는 공장신축할 에이스 토지.