안녕하세요 투자대학입니다(구 겟짱). 저는 아내(닉넴:프로등기러)와 함께 행크활동을 하고 있어요.

저희 부부의 첫 투자 경험담을 공유드리려고 합니다.

첫 투자부터 쉽지 않은 물건을 만났습니다. 경험담이라기 보다는 고생담이 더 어울릴 것 같습니다 ^^;
경매 왕초보 부부의 첫 낙찰
부동산의 상승기가 한창 무르익을 무렵인 약 3년 전입니다.

행크 쿵쿵나리 선생님의 경매초급반으로 경매를 입문하게 되었고, 공매와 신탁공매도 행크에서 배웠습니다.

그때 당시에 저희는 전재산 모든 돈이 전세금에 묶여있어 투자금도 없었기 때문에 최소한의 투자금이 소요되는 물건들만 알아보았습니다. 투자금은 약 3천만원…(이때는 신용대출도 무서워서 안하던 때…)

소액 투자 물건을 찾던 중 경기도 아파트인데 시세가 1억 내외인 아파트를 찾았습니다. 신탁공매로 진행되고 있는 경기도 시흥시에 위치한 이 아파트!

월세는 보증금 1천만원에 월 45만원이니 월세 수익률도 상당히 괜찮은 물건이라고 판단했습니다.

1억으로 빌라도 사기 어려운데 경기도에 아파트를 살 수 있으며, 이자를 제외하고도 현금흐름을 무려 30만원이나 얻을 수 있다니! 첫 투자 경험하기 괜찮은 물건이었죠.

1억 1천만원 시세의 아파트를 8,800만원에 입찰합니다.

결과는?

2등과 약 600만원 차이….!

기쁨보다는 얼떨떨함이… 얼떨떨함 다음에 찾아오는 감정은 불안함이… 그런데 이 불안감은 뭘까요?

어쨌든 신탁사에 서류를 준비해서 계약하고 대출담당자들에게 연락을 돌려서 가장 좋은 조건으로 대출을 실행합니다. (80퍼센트 대출에 약 3퍼센트 이자율이었던 것으로 기억해요…)

첫 번째 고난 – 입찰금액

꿈에도 그리던 첫 낙찰…하지만…여기서 실수를 합니다. 초보였던 저는 시세조사와 수익분석을 철저히 하지 않고, 낙찰을 간절히 받고 싶은 마음과 우선 투자 사이클을 한 번이라도 경험해보고 싶은 마음에 수익이 많이 나지 않는 금액으로 입찰을 한 것입니다.

시세 1억 1천만원으로 믿고 있었던 아파트는 최근 거래가 활발하지 않아 정확히 조사된 시세가 아니었고, 시일이 지나고 나서 알게된 실제 시세는 1억~1억 500만원에 불과했던 것이죠. 현금흐름 30에 최소 500 띠기는 할 줄 알았던 물건이 본전 간당간당 이라니 !!ㅜㅜ

두 번째 고난 – 명도

가장 해결하기 어려운 명도는 어떤 유형일까요? 화내고 욕하는 사람…인상이 험악한 사람…경매절차를 꿰뚫고 있는 사람…

전 이 물건을 계기로 무대응이 가장 해결하기 어렵다는 생각을 갖게 되었습니다.

아파트 문을 아무리 두드려도 대답이 없습니다. 분명히 사람이 있는 것 같은데 묵묵무답입니다. 내용증명을 우편을 통해서 수차례 보내고, 그래도 안 돼서 청테이프로 문을 막아도 봅니다.

아니 차라리 욕을 하고 화를 내라고 !! ㅜㅜ

내용증명은 떼어져 있고, 사람이 사는 흔적이 있는데 아무런 대응이 없습니다. 전 소유자(점유자)는 아무런 대응도 없고, 친한 동생이라는 사람이 본인이 이 집을 사겠다고 연락이 오네요.

집을 사겠다, 내가 월세든 뭐든 다 주겠다. 조금만 기다려 달라 이런 말로 시간을 질질 끌려고 합니다. 두차례나 만나러 서울에서 시흥까지 갔지만 두 번이나 연락두절로 저를 바람 맞힙니다…

결국은 명도 협의는 전혀 진전이 없는채로 점유이전가처분을 통해 처음 전 소유자와 만나게 되었습니다. 집도 처음 보게 되었고요.

2번의 송달 실패와 공시 송달 이후로 문을 강제로 개방하고 집을 들어가 보았습니다.(위 절차도 최소 한달은 소요됩니다.)

(점이가를 하면 위처럼 벽에다 안내장(?)을 붙여줍니다.)

세 번째 고난 – 쓰레기집


그렇게 궁금해하던 집 내부였는데 … 처음 집에 들어가보고 할말을 잊었습니다…

수백캔, 수백병은 족히 넘어보이는 술병의 산과 쓰레기 더미들. 전 소유자(점유자)분은 40대 남성분이었는데 경매 절차에 어떤 대응도 할 의지가 없을 정도로 술에 쩔어 계신듯 보였습니다…ㅜㅜ

방마다 허벅지 높이는 돼보이는 엄청난 쓰레기와 상자더미들….

어쨌든 시간은 낙찰자의 편이죠.. 명도가 아무리 어려워도 이기는 싸움이기 때문에 차분히 명도를 진행했고, 결국 명도는 되더라고요

명도 후에는 치우고 나갔냐고요?….

아니요 그냥 이대로 나가셨습니다. 몸만 나가셨어요 정말.. 짐들도 많았는데 그냥 다 알아서 다 처분하라고 하시네요.


그냥 이렇게 나가셨어요.. 위 사진은 믿기지 않겠지만 몇일은 치운거랍니다…

청소 업체에 견적을 받아보니 최소 백단위부터 부릅니다. 폐기물 비용은 별도고요

위에도 언급했듯이 저희는 이때 당시에 돈이 별로 없었고, 낙찰가도 그리 낮게 받지 않아서 저희 부부 둘이서 다 치우기로 합니다. (지금 생각하면 웃기지만 무식해서 용감했던거 같아요)



아내와 같이 100 리터 짜리 쓰레기봉투 수십장은 써서 쓰레기를 다 버리고 가구도 직접 다 옮겼습니다.

모르긴 몰라도 최소 1톤 트럭 2대분량은 버리지 않았을까 생각해요.(동네주민분들이랑 경비아저씨들 완전 이목집중…)

소파, 인조대리석 식탁, 장농 4짝 모두 저희 둘이서 직접 옮겨서 버렸어요 (인조대리석 너무너무 무거웠….)

그래도 첨보다는 좀 깨끗해졌네요 거의 매일 같이 서울에서 시흥시까지 출퇴근하면서 치웠어요


예쁘진 않지만 처음보다는 훨씬 더 깨끗해지고 집같아 지고 있는 모습입니다.

인테리어는 총 500만원 이하로 들였습니다. (300이하로 쓰려고 했는데 샤시가 너무 엉망이라 샤시에 돈을 많이 썼네요, 보일러도 고장나서 보일러도 포함하였습니다)

-샤시 2,100,000
-장판도배 900,000
-도어락 60,000
-전등,스위치 200,000
-페인트 450,000
-화장실 돔천정 340,000
-보일러 600,000
-기타(입주청소 등) 300,000



이쁘거나 고급스러운건 전혀 아니지만 처음에 쓰레기집을 이렇게 변모시키고 나니 주거환경개선사업자 같은 느낌이 들더라고요 ㅎㅎ
결과는?
순이익 월 30만원의 현금흐름을 얻을 수 있었고 1년 이상 월세를 받았습니다.

그리고 매도시기에 공시가 1억이하 아파트 투자 트렌드와 시흥시 아파트 상승기가 겹친 시기에 팔게 되어서 큰 이득은 아니지만 약간의 매도차익은 얻을 수 있었습니다 ㅎㅎ

현재는?

경기도 아파트 분양권, 그리고 갭투자로 아파트를 보유하고 있고, 서초구에 올원룸 43개 짜리 고시원을 운영하며 월 현금흐름 800만원을 달성했고, 더 성장하고자 노력하고 있습니다.

이 첫 투자 이후로 미약하나마 조금씩 조금씩 성장하고 있으며, 이 때 첫 발을 내딛지 않았다면 제자리에 그대로 머물고 있지 않았을까 생각하기에 소중한 경험이었다고 생각합니다.^^

고시원 운영할 때도 온갖일을 다 처리해야 되는데, 첫 투자 경험 덕분에 그다지 당황하지 않고 어렵지 않게 해나갈 수 있었던 거 같아요

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그 외 느낀점
1. 고가 낙찰은 절대 금지
경매 특성상 매물 정보가 한정되어 있으니 어떤 돌발비용이 들지 모릅니다.
최상의 시나리오로 500띠기 1,000 노렸다간 오히려 마이너스가 날 수 있고
저처럼 엄청 고생해야 될 수 있으니 항상 보수적으로 투자해야 된다고 생각해요

2. 부동산에서 먼저 매수문의 하는 경우 신중
매수문의가 없다가 갑자기 매수문의가 생긴 건 시장에 변화가 있다는 조짐일 수 있어요
저희도 지나고 보니 상승장 초입에 매도를 했더군요 ㅜ
적어도 세후 6천 이상의 수익을 거둘 수 있었는데 자그마한 수익에 만족해야 해서 아쉬웠습니다

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