제목이 낚시성이라 죄송하다는 말씀을 먼저 드릴게요.

이번에 토지낙찰을 받아서 선생님께 한우 세트를 보내드리려 했는데 괜찮다며 성의를 받아주지 않아서 그랬습니다 ^^

지난주 오션뷰가 보이는 토지를 낙찰받았습니다. 처음 풀하우스님께서 “대한민국 땅따먹기” 책을 내시고 토지 기초강좌 때부터 지금의 토지 스터디7기까지 집요하게 수강해 왔네요.

이제는 많은 입소문이 나서 풀 하우스님의 토지 스터디는 신청후 합격까지 경쟁도 높은 것으로 알고 있으니 선생님의 강의가 좋다는 말은 여기까지만 하겠습니다 ㅎㅎ

제가 토지에 본격적으로 관심을 갖게 된 계기는 처음 풀하우스 선생님(풀 쌤)의 토지기초반이 열렸던 2019년인가? 그 시기였습니다.

그 전에도 토지에 관심이 많고 부동산 건축에도 꿈이 있어 다양한 토지수업들을 들어봤지만 딱딱한 이론을 설명하는 지루한 강의들이 많았습니다. 확실히 토지투자는 실전에서 많은 경험을 하셨고 성과를 냈던 분들의 강좌가 좋았습니다.
풀쌤만큼 좋지는 않지만 그래도 경험이 많고 도움이 되는 강의로는 옥탑방 보보스 님의 강의도 추천드립니다 ^^;

처음 선생님의 수업을 듣고 낙찰을 덜컥 받았는데 물건 하나를 보여드릴게요.

이 땅입니다. 당시 경매는 아니고 공매로 나온 토지였고 3년 전쯤이었던 것으로 기억합니다.

선생님께 배운 지식을 활용하여 다음과 같이 분석을 했습니다.

1. 토지는 70평 정도로 그리 넓지도 좁지도 않은 땅
2. 그 유명한 상하도깨비 문재국에도 해당되지 않는다(문재국은 제가 지어냈습니다 ㅎㅎ)
3. 도로에 접하고 상하수도, 경사도, 주차장, 조경 모두 건축에 위배되는 내용은 없다
4. 지구단위계획에 포함되는 지역이었는데 이 부분 역시 꼼꼼히 살펴보니 문제될 부분은 없다
5. 다만 이 땅은 대지로서 기존 소유자께서 토지를 매입후 건축허가까지 받았으니 어떠한 사정에서인지 착공을 하지 않았고 그로인해 낙찰자인 나에게 건축허가 승계를 받아오거나 취소를 시켜야만 하는 큰 부담이 있다.

이랬습니다.. 결국 5번의 장애가 낙찰을 함에 있어 가장 큰 걸림돌이었죠.

해결책은 “대한민국 땅따먹기” 선생님 책을 참고하였고 그대로 해 보았더니 이 문제도 잘 해결되었습니다 ^^

이 과정에서 다행히도 건축허가 허가를 받은지 3년이 지나는 시점이었기에 다행히 해결되었지만, 건축허가의 승계 문제가 걸려있는 대지는 정말 신중해야 함을 느꼈습니다.

결국 이 땅은 건축허가 문제를 잘 해결하였고 낙찰을 받고 대출이 90프로까지 나와 실투자금이 3-4천만원 정도로 세팅하였습니다.(참고로 당시 금리가 4.6프로 정도였는데 지금도 이 정도 선이더라구요. 대출을 90프로까지 받은 이유는 작게 2층 근생건물로 지어볼 생각이었기에 대출을 최대한 받아놓았습니다)

그런데 당시 건축이 처음이라 두려운 마음도 있었고 그대로 땅으로 팔아 돈을 회수하고 싶은 마음에 인근 부동산에 매물을 내놓았더니 며칠뒤 거래가 성사되었습니다.

이 때는 잔금을 치르기 전이었고 이 과정에서 옆 땅 건물주께서도 자기에게 땅을 팔라고 연락이 오는 등 낙찰 후 3주 정도 아주 행복한 고민을 하며 보냈습니다.

물론 토지 매도 계약 당시 제가 낙찰을 받은뒤 잔금을 내지도 않은 상황이라 특약으로 이러한 취지를 설명했고요. 그래서 이 땅은 얼마 정도의 수익이 났을까요?

2억 7천 후반에 낙찰을 받아 세전 9천 정도 되었습니다. 그런데 이 선택이 잘한 선택일까요?

최근 이 건물의 로드뷰를 봤더니

이렇게 변했네요 ^^

아마 1층에 편의점, 2,3,4층에 원룸, 꼭대기 층에 투룸 이런 구조일거 같은데요,,

당시 매수인께서 3억 후반정도에 땅을 3억 후반에 구매후 분양까지 잘 성공했다면 약 4-5억 정도의 수익이 나지 않을까? 합니다.

이 때는 또 건축비가 지금처럼 그렇게 높지 않은 시기였고 바로 맞은편 큰 부지의 땅에도 큰 규모의 오피스텔이 들어왔네요 앞으로도 연수구 호재가 많고 땅값이 상승할 것이라서 좋은 결실을 맺길 바랍니다.

이렇게 토지 자체로만 매도했을 경우 약 9천 정도의 수익인데 건축후 4-5억 정도까지 수익이 난다면

건축 한번 도전해 볼만하네요,,^^

바로 이어 최근 낙찰 사례를 보여드릴게요

최근에 안산 대부도 토지를 낙찰받았습니다.

여기는 안산 대부도 가실 때 긴 방파제를 지나셨던 경험을 하셨던 분이라면 쉽게 위치를 아실수 있을것 같습니다.

대부도 방파제가 끝나고 바닷가 상권이 시작되는 초입에 위치하고 있습니다. 토지가 약 80평이지만 건폐율이 40으로 낮은 편이라(지구단위계획입니다) 이 금액에 받을 가치가 있을까 의문을 가지실 분들도 많으실것 같습니다.

그 비밀은 땅 끝에서 보는 뷰가 이렇게 나옵니다.

풀쌤 께서 토지 스터디를 시작하실 때

1. 수도권지역(특히 서울과 경기 주요지역)의 괜찮은 입지

2. 그리고 관광수요가 많은 곳(바닷가, 유명호수, 그 외 영구적인 지리적 이점을 활용할수 있는 곳)

이 두가지 입지를 강조하세요~저도 많은 공감을 하고 오션뷰가 나오는 곳을 많이 찾아다녔습니다.

특히 제주도 해안도로길, 바다가 보이는 커피숍 건물, 강원도 유명해수욕장 인근, 수도권에서 유일하게 바다를 즐길수 있는 월미도와 대부도 을왕리, 그 외 인천 강화와 석모도. 이 정도의 범위를 두고 경매와 공매 물건들을 자주 살펴보았습니다.

그런데 물건을 보다보니,, 작년 가족과 함께 대부도 갯벌체험을 갔고 돌아오는 길에 햄버거를 먹었던 집이 있는데 바로 그 햄버거 집 바로 옆 땅이 경매가 나왔습니다. 상권도 괜찮았던 기억이고 무엇보다 오션뷰라는 느낌보다는 그냥 바다와 붙어있는 땅, 앞으로도 이 대부도라는 바다가 없어지지 않는 이상은 갯벌이라는 특수성으로 이 지역의 상권도 쉽게 변하지 않을 것이라는 점. 이런 이유로 깊이 조사를 하던 차에…

맙소사… ㅋㅋㅋ

좋은 물건은 역시나 선생님도 알아보셨네요. 스터디 조사물건에 이 토지가 선정되었고 그것도 제가 편성된 조에 선정이 되었습니다. 그런데 제가 이 시기에 코로나에 걸렸고 가족들이 코로나 후유증으로 너무 고생이 심해서 사실은 깊이있게 조사를 하지 못했고 사실은 답사도 못해보고 입찰을 들어갔는데 다만, 옆 필지의 건축물들이 너무 제 땅과 비슷해서 옆땅의 건축물대장도면을 많이 참고하여 수익율 계산을 해봤던게 많은 도움이 됐습니다.

그래서 2층으로 하거나 , 아니면 1층을 좀 넓게 하고 2,3층을 계단식으로 일조권의 적용을 받는 형태의 건물도 생각중에 있습니다. 아니면 지난번 옥련동 토지처럼 토지를 매도하여 수익을 내는 방법도 있겠지만 이 토지를 통해 저는 많은 것을 경험하고 배우고 싶은 마음이 아직은 크네요 ^^

그동안 토지 스터디가 7회에 걸쳐 진행되었고 그 기간은 무려 3년이 지나갑니다.

저는 이중 해외출장을 갔던 5회만 제외하고 모든 수업에 참여했습니다.

사실 선생님의 강좌가 매 스터디마다 다르지 않습니다. 거의 매회 90프로 정도는 같은 주제로 강의를 하시죠. 그런데 각 기수에서 다루는 물건들이 다르기 때문에 저는 그 동안 7회차 수업을 들으며 100건 이상의 물건을 접했고 조사를 해 봤습니다.

돌직구님 밍회장님 머니쨈님 오토미노님처럼 3년 이상 토지 스터디를 수강해 오셨던 분들이 많이 계신 이유가 여기에 있는것 같습니다 ~

한가지 죄송한 부분이 아직도 한번도 줌 스터디에서 화면을 켜고 수업을 들은적이 없고 조사에 참여를 적극적으로 하지 않았습니다. 사실 저녁시간에는 한참 아이를 돌봐야 할 시간이라 늘 수업을 녹화후 나중에 듣거나 강의실에서 제공하는 강의를 수강하곤 했거든요.

다음 8기에는 꼭 선생님의 실물도 뵙고 조사에도 적극 참여하겠습니다.

이상으로 풀 하우스 선생님께 정말 감사하다는 말씀을 전합니다.. 선생님의 강의가 끝나고 용기를 주는 말씀들은 지금도 늘 새기고 있습니다.

그리고 이번에 함께한 아투조원 분들께 너무 감사하고 제대로 조사에 참여하지 못해서 죄송했습니다…
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