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내가설마했는데님께서는 대한민국 남자라면 이름만 들어도(워어어~)하는 충남 계룡시의 토지분석을 해주셨습니다.
맨땅에 스타벅스부터 각종 카페들이 들어온 이유를 그 동네 사람 입장에서 분석하고, 상가의 입지를 접목시켜 땅을 보는 색다른 시선을 전해 주셨습니다.
내가설마했는데 계룡시에 스타벅스라니… 하긴 스벅이 속초에도 있는걸 보면 세월이 많이….(이만 줄임)
제 고향은 부모님이 33년째 살고 계신 충청남도 계룡특례시입니다.

육.해.공 3군 사령부의 도시이죠.

저희 가족이 전입할 89년 당시에만 해도, 행정구역은 논산시이지만 전화번호는 대전 042를 쓰고 있던,

4만여평의 부지에 5층짜리 군인아파트 삼십여동만 존재했던 곳이었죠.

30여년간 엄사지구, 금암지구, 대실지구(조성중)라는 작은 택지지구들이 약 10년의 간격으로 생겨났지만

여전히 인구수 4만명에 불과한, 시라고 부르기도 민망한 곳입니다.

엄사지구가 인근 도농지역의 소비중심지 역할을 하고 있으나,
(경기도로 치면 구리시 전통시장, 동두천시 지행동 같은 느낌입니다. 지행동 유흥상권의 그 많은 젊은이들은 대체 어디에서 오는 걸까?)

90년대부터 전입한 군인들이 은퇴하면서 자연스럽게 자리잡게 되는 반면,

자녀들은 졸업과 동시에 대전 혹은 수도권으로 전출하게 되고, 도시 또한 조성된지 30년에 가까워지다보니,

정체된 인구수, 평균 연령의 증가, 택지지구들의 노후화로 인하여 도시 활력이 예전만 못하다는 느낌이 있습니다.

아직 맥도날드도 하나 없는 이 도시에 2년 전에 갑자기 들어선 건물이 있습니다.

스타벅스, 그것도 DT형 단독매장으로 들어섰지요.
변변한 프랜차이즈 카페 하나 없는 도시에, 스타벅스DT가, 그것도 4층짜리 멀쩡한 통건물을 부수고 입점했습니다.

주유소정도를 부수는 것은 자주 봤는데.. 멀쩡한 콘크리트 통건물을 부순다고?

장사가 될까?
투썸, 이디야, 커피빈 등 1군 프렌차이즈가 단 1곳도 입점하지 않은 도시, 그것도 외곽에 들어온 스타벅스DT에 대해 저는 회의적이었습니다.

10여년전 부모님이 서울에 올라오셨을 때, 하행 열차를 기다리며 롯데백화점 영등포점 엔젤리너스에 잠시 들렀던 적이 있습니다.

저는 부모님께 프라푸치노 등 달달한 제조음료를 권했으나, 부모님께서 비싸고 안먹는다며 한사코 거부하시는 통에 저 혼자 아메리카노를 마셨고, 부모님은 주섬주섬 과일을 꺼내서 드시다가 내려가셨습니다.

소비력이 낮은 10대~20대초반(대학생)과 중장년층 부모세대로 양극화된 인구로 구성된 계룡시에서 그닥 크게 성공하기는 어려운 도전으로 보였습니다.

그러나 스타벅스가 괜히 스타벅스가 아니겠죠. 상권분석에서 둘째가라면 서럽지 않겠습니까? 부모님 댁에 방문하 때 마다 들렀는데, 의외로 항상 사람도 많고, 장사가 꽤나 잘 되는 것으로 보였습니다. 아무래도 브랜드 덕택인 면도 있고, 대전에서 계룡대 본부로 향하는 대로변에 위치한 효과 덕택이었겠죠.


주간선 대로변에 위치. 30년째 군데군데 비어있는 대로변 논밭을 보면 그 수요의 크기가 짐작이 됩니다.(GB아님)


이 스벅DT는 택지지구 DT가 흔히 갖는 단점도 가지고 있습니다. 그래도 타 지구에 비해 진출입은 제법 용이합니다.

반전 – 내가 놓치고 있던 것
그렇게 2년여의 시간이 흐르고, 최근 계룡대로를 다시 지나는데 정말 깜짝 놀랐습니다.


스타벅스와 같은 동선에 바싹 붙어 경쟁점들이, 그것도 더 큰 규모로 2개나 신규 입점한 것입니다.

특히 파스쿠찌는 수도권에서도 제법 입소문이 났을 법한 규모와 뷰까지 갖추었습니다.
아니 이것은 뭐 광주 경충대로도 아니고.. 5천세대 작은 택지지구 도로변에 이게 대체 무슨 일이지?
제가 무엇을 놓치고 있던 것일까요?


맥도날드DT, 스타벅스DT, 달콤커피DT, 플레이트416 까지 그야말로 전쟁터

좌 달콤 우 스벅의 경기도 광주 쌍령동.
트렌드의 변화
제가 놓치고 있던 것은 바로 트렌드의 변화였습니다.

토지를 공부하며, 그리고 상가투자의 기초를 공부하며 인구수의 증가, 도로 통행량의 증가에만 집착하다보니 트렌드 변화 자체도 큰 요소인데 그 부분을 놓치고 있던 것 입니다.

계룡시는 1인당 급여소득이 전국 시군구 10위권대에 위치하며 평균급여소득이 높기로 유명한 울산 남구, 세종시와 어깨를 나란히 하는 도시입니다. 다만 신혼부부, 젊은 층이 부족하고 장년층 비율이 높은 도시라는 특징을 가지고 있죠. (그래서 높은 것일수도..)

15년 가까이 아파트 공급도 없었고, 따라서 인구수의 증가도, 차량 통행량의 증가도 없었습니다.
토지 투자의 관점에서 보자면 근시일 내 큰 호재도 없고 성장하는 도시도 아니니까, 투자 메리트는 떨어지는 지역에 불과합니다. (최근 무산된 이케아 호재가 있긴 했습니다만, 이 곳과는 거리도 제법 멀고 타지역에서 이케아를 방문하는 주 동선도 아닙니다.)

그러나 10여년전과는 달리 지방 중장년층도 프랜차이즈 카페에서 커피를 마시기 시작하면서 카페의 유효수요가 크게 증가했고, 오히려 살짝 쇠퇴하는 지역임에도 대형 DT들이 빠르게 생겨나는 것 같습니다.

가까운 예로, 이제 제 부모님도 스타벅스, 빽다방에서 커피를 드십니다.
달달한 제조음료는 물론이고 쓰디쓴 아메리카노도요.

인구수와 통행량의 증가 없이도 유효 수요가 증가하는,
오병이어의 기적(五餠二魚─奇蹟)같은 일이 벌어진 것입니다.
토지투자도 상가공부가 필요하다
한정된 자금으로 투자세계에 진입하는 사람들은 언제가 같은 고민을 할 수 밖에 없습니다.

수익형이냐? 차익형이냐?

그리고 이미 경제적 성공을 이룬 부동산 선배들이 공통되게 하시는 말씀이 있습니다.

“월세 혹은 부업 소득이 월급을 추월하기 전까지는 퇴사를 미뤄라”

다행히 왠만한 직장인들만큼의 월급을 유지하면서도 절반쯤의 시간적 자유를 누릴 수 있는 직업을 가졌기에,

월세상품을 모으는 대신 이직을 선택하였습니다. 그리곤 시세차익형 투자에 집중하고자 토지 공부를 시작했습니다.

초저금리 시대에 상가투자라니. (돈도 없고 시간도 없고.) 선택과 집중을 위해 상가투자는 한켠에 접어두었습니다.

그러나 최근에는 좀 다른 생각이 들기 시작했습니다. 특히 이번 경험으로 그 생각이 더욱 확고해졌습니다.

토지도 결국 그 위에서 월세를 받거나, 소득을 일으키는 사업을 함으로써 최종 가치가 완성됩니다.

그리고 꼭 인구의 변화가 아니더라도 트렌드의 변화에 따라 무에서 유가 창조되기도 합니다.

30년째 개발수요가 없어 논밭이었던 계룡시 도로변 토지가,
대형 DT로 탈바꿈 된 것 처럼 말이죠.

토지 투자에만 올인하지 않고 상가 투자에도 꾸준히 관심을 나눠주고, 변화를 예리하게 캐치해야 합니다.

인구와 통행량의 변화는 그 동네 사람이라면 삼척동자도 아는 것이지만, 유행의 변화는 정형화된 문구로 돌아다니지 않기에, 진정한 기회는 여기에서 오는 것 같습니다.
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-행크알리미-


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