안녕하세요. 저의 영원한 스승님 긍정케이님에게 공장을 배우고 이제는 공장을 사랑하게 된 셔리형 입니다^^;;

현재 행크 강의공지에도 긍정케이님의 “새롭게 업그레이드 되어 돌아온 공장투자반”에 대한 안내가 있으니 공장투자에 관심 있으신 행크분들께선 꼭 확인해 보시면 좋을 듯 싶고요.

오늘은 제목과 같이 토지(원형지) 매입 후 공장으로 개발하여 7개월 만에 2억 띠기에 성공한 후기를 남겨보고자 합니다.

현재까지 저는 긍정케이님의 공장투자반(1기), 공장임장스터디(1, 2, 3, 4기 연속 수강) 활동을 꾸준히 해오면서 작년 흑도 & 영달님의 신축스터디 4기 활동을 하며 공장투자와 공장신축, 원형지 개발 쪽으로 많은 관심을 두고 있습니다.

(역시 부동산 투자의 끝, 부동산 투자의 꽃은 토지다?!)

그리하여 22년 2월에 화성시 내에 위치한 공장 2채를 매입하였고, 현재까지 1년 반째 보유하고 있으며

(참고로 1번째 공장은 현 시세차익 1억, 2번째 공장은 현 시세차익 1.5억 상태인건 안비밀.)

공장매입 후 보유하여 월세수익 & 시세차익을 얻는 기본 투자전략에서 더 나아가

공장개발(=공장 신축 후 매도)을 목적으로 토지(원형지)를 추가로 2개를 더 매입했었고, 행크 동기분과 함께 정신없이 공장개발 업무들을 잘 진행해 오고 있습니다^

이 중 22년도 12월 중순에 매입했던 공장개발 사업부지는 며칠 전 사용승인완료 및 건축물대장 등재까지 완료하였으니
신축공장의 매수인에게 이제 등기를 넘겨주고 잔금을 받는 일만 남았네요^^

이번 공장투자(개발) 후기는 본 사업부지인 땅을 처음 만났을 때부터 준공을 마치고 잔금을 앞 둔 현재까지 7개월간의 길다면 길고 짧다면 짧은 공장개발 여정에 대한 간략한 후기입니다.

개발을 진행하며 예상치 못한 변수와 변화, 우여곡절들이 중간중간 있었는데 글로 남기려니 도저히 엄두가 나지 않네요..^^;;

평소와 다름없던 22년 12월의 어느 추운 겨울날 참새가 방앗간을 그냥 지나칠 수 없지요…

부동산… 특별한 일이 있어서 가는 건 아닙니다.

그냥 잠깐잠깐 들려서 부사님이랑 사는 얘기, 인생 얘기, 취미 얘기, 새로생긴 식당 얘기, 요즘 읽고 있는 책에 대한 얘기, 밥 뭐먹을지 얘기 등등… 그러다 항상 마지막엔 부동산 얘기로 끝나는 그런 흔하디 흔한 레파토리지요.

업무가 바빠 정신없이 일하다보니 다시 부동산에 들리지는 못하고 어느덧 시간은 오후 4시.

부사님으로부터 방금 전 따끈따끈한 땅이 하나 나왔다며 연락이 옵니다.

네이버지도에서 지번을 확인해보니 직감적으로 느낌이 좋습니다.

서해안고속도로 IC 5분거리, 평택시흥고속도로 IC 10분거리, 2차선에서 매우 가깝고, 무엇보다 현재는 도로폭이 4M지만, 경기도에서 도로확장에 대한 고시까지 끝나 공장이 완공되고 좀 지나면 8M도로에 접한 공장으로 탈바꿈할 타고난 운명의 공장!

크~~ 분양성 좋고 이정도 조건이면 공장신축 후 매도가능한 가격까지 샤샤샤~~!!

“위치, 평수, 토지가격이면…건평 XXX평으로 지어서 12억 몇 천이면 분양성은 아주 좋고 대충 2억 정도는 수익이 나겠는데?!”

이럴 땐 최대한 빠르게 먼저 손품, 현장임장 하는 것도 물론 중요하겠지만 그보다 먼저 해야할 일은..

나의 호주머니에 돈이 있나 없나 손을 넣어보시고 방구석 저금통에 모아둔 돈이 얼마나 되는지 복기를 해야지요 ㅋㅋㅋ
농담입니다^^;;

가장 먼저 인허가 가능성을 빠르게 검토했습니다.

개발행위허가가 나오는 조건, 다들 토지수업 들으셨나요?

가장 먼저 빠르게 봐야할 건 도로, 배수로, 경사도, 자연생태등급, 해발표고 등등…. 추가적인 검토사항들은 일단 도로, 배수로 조건을 패스하면 그 뒤에 검토해도 늦지 않습니다.

도로, 배수로가 없어 예선도 통과 못하는 땅이어서 본선에는 올라가지도 못했는데 추가조건들을 동일선상에 놓고 하나하나 그 땅을 따지고 분석하기에 좋은 땅은 나를 기다려 주지 않는 법이니까요.

게다가 22년 12월 당시의 분위기는 경기도 화성시에서 ‘신규 공장, 제조장 인허가 제한’에 대한 고시를 앞두고 있었고
고시가 뜨면 공장, 제조장에 대한 신규 인허가 접수 자체가 1년간 불가한 상황이었습니다. (실제 12월 말일자로 -예외조건에 해당하지 않는 이상 더이상의 신규 공장, 제조장 인허가 접수를 1년간 제한한다는 고시가 떨어졌습니다)

“토지 매입계약과 동시에 토목설계, 건축설계 최대한 빠르게 해서, 서류준비 끝내고 접수가 막히기 전에 토목건축 복합으로 빨리 접수부터 해야한다!”

수요일 오후에 이 토지물건을 소개받았고 목요일 하루만에 토목설계사무소, 건축사사무소 등과 개발검토 진행하여
2종근생 제조업소 인허가 가능성을 다각도로 검토 하면서 허가조건부 계약인 점, 2종근생 제조업소 인허가가 긍정적으로 보이는 점, 고시가 떠서 신규 인허가접수가 막혀도 플랜B로 ‘예외규정’을 이용해서 인허가를 넣을 수 있는 계획을 모두 짜둔 뒤

금요일 잠시 점심시간에 현장을 처음으로 방문해봅니다.





▲ 눈 덮힌 모습이 예뻐보였지만 배수로, 도로폭, 지적경계, 지장물 등 확인사항들을 확인하는 데 애를 먹었다.

도로조건, 배수로 계획 및 미리 사전에 개발검토 완료한 사항들을 현장에서 눈으로 보며, 발로 밟아보며, 쌓인 눈을 걷어가며 맞춰보기 시작합니다.

검토 사항들을 현장에서 빠르게 확인한 후 부사님에게 현장에서 곧바로 카톡을 날렸습니다.

“지주분이 식당을 운영하고 계셔서 오늘 밤까지는 계약이 힘들고 내일이 토요일이니 내일 오전에 진행하자고 하시네요~”

“네, 알겠습니다. 그럼 내일 오전에 계약서 쓰시죠~”

지주분의 사정으로 내일 계약을 진행하자고 하는 말을 듣고 이때도 살짝 불안했습니다. 토지계약이란 것이 참 오묘한게
하루가 지나는 그 와중에, 그 사이에도 땅주인의 마음이 어떻게 변할지 모르는 것이니까요.

토지계약을 앞두고서 항상 도장을 찍기 전까지는 “끝날 때까지 끝난 게 아니다”는 불안감이 공존하는 것 같습니다. 사실 작년에도 변심하는 매도인들 때문에 많이 데였습니다.

화성시 공장 밀집지역 인근 3,500평 46억원 원형지 물건이 있었는데 매도측에 매입의사를 전하고 계약일자를 조율 중에 소식을 들은 매도인의 아들이 “아버지, 그 가격에 파시면 안되시죠! 아몰랑~ 암튼 싸게 파시는 거에요!”를 시전하여 결국 계약이 불발됐었죠…

당시 이 토지는 원형지 상태였으나 ‘감정가=매매가’ 수준이었고, 인허가를 득하여 최종 대지로 변경된다면 감정가 64억원 정도로 감평법인에서 사전확인을 한 알토란 같은 토지였습니다…ㅠㅠ

화성 내 공장 밀집지역 또 다른 2,600평 39억원 공장부지 물건 역시 계약날짜 하루 전날 매도쪽에서 현 점유자 명도문제로 계약을 2주 정도 미루자고 하더니 결국 매도의사를 철회하였고, 후에 추적해보니 약 3개월 정도 후에 매매가격을 기존보다 4억원을 올려 매도계약을 새로운 매수인과 완료 했더군요….

역시, 야생은 야생인가 봅니다 ㅋㅋㅋㅋ

더 받으려는 자 vs 더 깎으려는 자

하지만 이번 물건은 저를 배신하지 않았습니다. 예정대로 그 다음날인 토요일, 매도인분과 계약 현장에서 약간의 의견차이는 있었지만 무사히 매매계약서에 도장을 찍었으니 말이죠^^




▲ 줄줄이 소세지마냥 특약조건들이 꼬리에 꼬리를 문 계약서.

본계약서 뒷장에 특약사항들과 조건들이 줄줄이 소세지 마냥 달린채, 현장에서 매도인과 조율해가면서 수정을 거듭한 끝에 계약을 마무리 할 수 있었습니다.

앞서 말씀드린대로 화성시 개발행위허가제한 관련 공고의 시행을 앞둔, 하지만 시행일자는 언제가 될지 모르는 불안한 와중에 진행하는 계약이라 매도인분께서도 이 부분에 대해 근심걱정이 많으셨습니다.

옛말에 “돈을 줄 사람은 안 급해도, 받을 사람은 급하다”는 말도 있으니까요.

아무쪼록 오해 없으시게끔 대화를 통해 계약을 잘 마무리 하고, 그날 저녁은 와이프와 함께 즐거운 저녁식사를 했습니다^^



▲ 원형지 계약성공을 핑계로 잠시나마 어울리지 않는 호사스러운 시간을 가진 셔리형(ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ)

그렇게 잠시나마 분수에 어울리지 않게 호사스러운 주말을 보내고 돌아온 월요일부터 평소 교류하던 토목사무소, 건축사무소 프로페셔널분들과 함께 인허가 접수준비를 아주 스피드하게 준비하였고, 화성시 개발행위허가 제한고시가 떨어지기 전 크리스마스 이브를 하루 앞둔 날 무사히 인허가 서류 접수까지 마치게 됩니다^^


▲ 크리스마스 선물(?)로 무사히 버스 출발 전 문닫고 탑승완료 했습니다.

인허가 서류 접수 후에도 물론 설계변경이 충분히 가능하지만, 가급적 일을 줄이고 싶어 최종서류 접수 전까지
그렸다가 지웠다가, 건물을 이리 넣었다가 저리 넣었다가, 건평을 줄였다가 늘렸다가, 오랜만에 브레인이란 걸 열심히 써봅니다 ㅋㅋㅋㅋㅋ





▲ 건물을 1개 했다가 2개 했다가 세로 했다가 가로로 했다가 다시 합쳤다가 조경을 위로 둘렀다가 옆으로 뺐다가 건평을 늘렸다가 줄였다가 등등… 분양성을 높이기 위해 많은 고민을 했고, 그와중에 분양이 되어버렸습니다(!)

솔직히 토지의 위치 자체가 일단 좋은 위치이니 공장을 잘 지어두면 무조건 팔리긴 할 것이란 확신은 있었는데요.

하지만 개발행위허가도 아직 나오지 않았고, 가파른 금리 상승으로 부동산 경기는 좋지 않았으며, 제조업 경기 역시 좋지 않은 상황들 속에서 선분양이 되어버렸습니다.

하지만 어떠한 경기상황, 대내외적 상황 속에서도 공장, 창고는 개별 스펙에 따라 실수요가 매우 탄탄한 영역이고 현재까지도 투자자보다는 실사용자가 90%인 시장이라고 공장투자의 스승님 긍정케이님께서 말씀하셨습니다. (저는 신과, 그리고 긍정케이님을 믿습니다^^;;)




▲ 개발업자에게 최고의 행복은 “선분양완료” 뿐입니다^^;;

토지매입 2022.12.17
공장선분양 2023.01.05

토지를 매입하고 19일만에 선분양을 완료하여 최종 준공까지 사업진행을 하는 데 있어 매우 큰 심리적 안정감을 가지고 진행할 수 있었습니다.

선분양 완료 후 사업진행시 개발업자에게 또 하나 좋은점은 사업에 투여되는 에쿼티를 줄일 수 있다는 점 입니다. 선분양 계약금으로 1억 3천만원을 받았으니 내 돈이 그만큼 적게 투여되는 것이고, 그만큼 대출을 덜 받으면 이자비용도 줄일 수 있는 것이죠.

이는 결과적으로 개발을 함에 있어 자기자본 수익률이 더욱 높아지게 됩니다.

매수세가 붙었을 때 매수인의 요청, 니즈를 잘 수용하여 개발업자 입장에서 개발비용이 일부 추가되더라도 분양리스크를 없앨 수 있는 것은 매우 큽니다. 당초 상상했던 상상수익(?)에서 일부 줄어드는 것이니 생각을 달리하면

“100만원 버나 98만원 버나 2만원 덜 벌거나 2만원 더 번다고 인생이 달라지나?”와 같은 생각인거죠.

저 역시도 수분양자의 요청사항을 적절히 수용하였고, 그만큼 상승되는 비용이 있음을 잘 설명드리고, 매수인과 협의하여 당초 매도가격인 12억 5천 만원에서 2천만원을 올려 12억 7천에 협의 하였습니다. (계약 당일 500만원만 깎아 달라는 매수인의 요청에 흔쾌히 500을 깎아 드렸습니다)

그후 2월 중순 경 개발행위허가를 받았습니다. 이제 할일은 열심히 공사를 진행하는 것입니다. 하나씩 차근차근 진행해가기 시작합니다^^







▲ 측량 후 보강토 공사 진행중인 모습.







▲ 보강토공사 완료 후 터파기 진행. 기초공구리 준비.






▲ 바닥공구리 완료. 날씨가 좋아 신나게 한 컷 남기는 셔리형의 모습^^;;ㅋㅋㅋ









▲ H빔 및 판넬공사 진행.


▲ 판넬공사 후 멋지고 잘생겨진 공장의 모습^^ 하지만… 흙바닥이 거슬리는 것은 나뿐인가?!







▲ 흙바다닥이 거슬리니 후다닥 마당 콘크리트 타설 진행. 그리고 기나긴(?) 양생의 시간…ㅋㅋㅋㅋㅋ







▲ 콘크리트 마당과 너저분하고 비좁은 공장 앞 도로가 싫다 ㅋㅋㅋ 이제 아스콘포장으로 공장의 인상을 바꿔주자^^






▲ 바닥 에폭시가 마치 거울 같다^^ 실내등까지 키면 바닥 거울에 반사되는 빛 때문에 눈을 못 뜰 정도!! 남녀화장실을 분리해달라는 수분양자의 니즈에 따라 분리.

호이스트는 수분양자가 입주 후 바로 사용하고 싶다고 하여 입주 전 먼저 설치를 진행하였습니다. 물론 호이스트는 수분양자의 비용으로요. 호이스트까지 걸어주면 개발업자는 남는게 하나도 없습니다^^;;



▲ 사용승인을 득하고 건축물대장 처리까지 완벽하게 완료된 모습

토지 매입검토 과정부터 인허가 과정, 선분양 과정, 공장신축 과정과 최종 사용승인까지 7개월 동안의 전체적인 과정을 가볍게 훑어 보면서 후기를 작성하는 저 역시도 이번 프로젝트를 추억하고 되돌아보는 시간이었던 것 같습니다.

며칠전 행크TV 터닝포인트에서 긍정케이님이 출연하셔서 해주신 특강 중 기억에 남는 말씀이 있습니다.

투자공부를 아무리 한다고 해도
실패에 대한 두려움을 0으로 만들기는 어려운 일이다.

투자공부를 하는 이유는 80~90이었던 두려움을
10~20으로 낮추어 실행력을 높이는 것,
그리고 수익을 실현해 내는 것이 포인트다.
저 역시도 공장투자반, 공장임장스터디를 하며 남들보다 공부하고 공장, 토지 임장하는 시간을 남들보다 더 많이 가지려고 노력해오고 있지만, 여전히 공장매물을 검토하고 매입하고, 토지를 사서 개발하고 하는 일들에 두려움 역시 많습니다.

그럼에도 계속해서 공장투자와 토지투자, 토지개발에 정진하는 이유는 두려움을 하나하나 이겨내고 극복한 뒤에 오는 수익이라는 열매도 이유지만 두려움을 극복하면서 성과를 만들 때의 그 특유의 성취감과 희열이 있기 때문인 것 같습니다.

저 역시도 긍정케이님의 공장투자반, 공장임장스터디 수업을 듣고 가르침대로, 배운대로 따라만 하면서 두려움을 최대한 작게 만들고 실행력을 높여가고자 노력하고 있고 그 과정에서 공장투자로 작은 성과들을 만들어 갈 수 있지 않나 생각합니다.

행크 동기님들과 함께 성공의 기운, 성공의 분위기를 나누며 서로 긍정의 영향과 기운을 나누며 화이팅 하겠습니다.

평택에 공장개발 진행중인 3,200평 사업부지도 현재 착공계 준비가 거의 막바지이고, 9월 말 토목공사 완료를 목표로 달려가고 있습니다^^

평택 공장개발건도 잘 진행 및 마무리하여 또 하나의 성공후기로 행크 동기님들과 경험나눔 할 수 있기를 희망합니다.
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