노량진은 오랫동안 개발이 지연되며 낙후된 이미지를 가지고 있던 지역입니다.
하지만 최근 재개발 사업이 활발히 추진되면서 미래가치를 기대할 수 있는 곳으로 변신하고 있습니다.
과거엔 연령대가 있고 여유자금이 많은 분들이 매수했다면, 요즘엔 젊은 분들이 많이 매수하는 추세입니다.
마포나 고덕 준신축 아파트를 매도하고 노량진으로 갈아탄 분들도 많습니다.
노량진 재개발구역은 1구역부터 8구역까지 구성되어 있습니다. 각 구역별로 진행 단계와 소요 기간이 다릅니다.
1구역과 3구역은 사업시행인가를 받은 상태로 가장 늦게 진행 중이며, 입주까지는 약 8년 이상이 소요될 것으로 예상됩니다.
나머지 구역들은 관리처분인가 후 이주 중이거나 철거를 진행하고 있어, 입주까지 약 4~5년 정도 걸릴 예정입니다.
각 구역의 시공사는 1구역과 3구역 포스코(오티에르), 2구역과 7구역 SK에코플랜트(드파인), 4구역 현대(디에이치), 5구역 대우(써밋), 6구역 SK에코플랜트와 GS건설 공동 시공, 8구역은 DL이엔씨(아크로)로 예정되어 있습니다.
대부분 하이엔드 브랜드를 적용할 예정이지만, 부동산에서는 4구역의 현대 ‘디에이치’를 가장 좋게 평가했습니다.
재개발 된 이후에는 아래와 같은 새 아파트들이 밀집되어 들어옵니다.
노량진 1구역/ 2구역
노량진 3구역/ 4구역
노량진 5구역/ 6구역
노량진 7구역/ 8구역
재개발이 완료되면, 서울 도심의 새로운 고급 주거지로 탈바꿈하겠죠?!
노량진 재개발 시세
84타입 기준 노량진 재개발 구역의 총 투자금은 17억에서 20억 수준입니다.
현재 거래가 활발하며 매물도 거의 없는 상태로, 프리미엄이 점점 오르고 있는 추세입니다.
총 투자금액은 해당 매물을 사는데 들어가는 모든 비용을 말하며, 초기투자금은 이주비 대출여부, 추가 주담대 대출 가능 여부에 따라 달라집니다.
초기 투자금은 1구역에서 8구역 모두 평균적으로 10억 이상 필요하며, 그 중 3구역, 5구역, 7구역이 비교적 초기 투자금이 낮아 진입 장벽이 낮은 편입니다.
노량진 재개발 구역 시세(24년 하반기 기준)_직접 조사한 자료 중 일부를 작성한 것으로 매물마다 초기 투자금은 다를 수 있습니다.
입주시 34평 가격 = 25억
향후 입주 시 84타입은 약 25억 원 이상의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.
인근 흑석동 아크로리버하임 34평형이 현재 고층 기준으로 22억~26억 원에 거래되고 있기 때문입니다.
흑석동은 강남 접근성과 한강변 입지라는 장점이 있지만, 교통 편의성 만큼은 노량진이 더 우수합니다. 앞으로 노량진 지역이 개발되고 신축 아파트가 들어서면, 흑석동 아크로리버하임의 시세 수준을 따라갈 가능성이 큽니다.
현재 서울 신축 아파트 공급이 제한적이기 때문에 앞으로 신축 아파트의 가치는 더욱 높아질 것입니다.
아파트 가격을 결정짓는 주요 요소 중에서도 신축의 가치가 가장 크게 반영될 것으로 예상됩니다.
만약 시세가 25억 원대로 형성된다면, 현재 재개발 시세 대비 5억 원 이상의 수익을 기대할 수 있습니다.
투자 여력이 충분하다면, 1+1 매물이나 대형 평형 매물에도 관심을 가져보시면 좋습니다. 노량진 지역에는 대형 평형이 많지 않아 40평대 매물은 희소성이 높고, 1+1 매물의 경우 20억 원 이상의 차익을 기대할 수 있습니다.
최근에 나왔던 매물 중 대박 물건이 있었습니다. 노량진 1+1, 34평과 24평을 받을 수 있는 매물인데 2년동안 묶이는 돈이 적었습니다.
24년 말 : 계약금 2억, 중도금 2억
26년(2년 뒤) : 잔금 13억 (대출 4억)
총 투자금 23.7억
2년 동안 묶이는 돈은 4억, 총 투자 현금은 17억입니다.
신축 입주 후 시세는 45억이 예상되는 물건입니다. (24평 한채는 공짜로 가져간다 표현합니다.)
자금 여력이 있는 분이라면, 노량진 변화에 대해 이해가 되는 분이라면 정말 좋은 기회가 되는 물건입니다.
노량진 재개발로 동작구의 위상이 다시 한번 달라질 수 있습니다. 지금은 워낙 낙후되었지만 향후 새롭게 바뀔 지역 중 하나인 만큼 꾸준히 지켜보면서 좋은 기회를 잡을 수 있기를 바랍니다.
위 경험담은 2024년 게재된
‘강남여의주’님의 칼럼을 재편집했습니다.
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