안녕하세요.
헤이즐넛카페입니다^^
초기 재개발 빌라 매수 시에는 이렇게 프리미엄 확인하세요(2탄)
앞서 발행했던 1탄 다들 보셨나요?
이어지는 글이기 때문에 처음 보시는 분들은
꼭 1탄 보고 오세요.ㅎㅎ
https://cafe.naver.com/mkas1/1817374

대한민국 모임의 시작, 네이버 카페
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1탄 마지막에서 저희가 네이버 부동산의
‘빌라 주소.층수.전용면적’ 정보를 가지고
이 부동산의 정확한 호수를 알게 되었잖아요?^^

그러면 이제 아래와 같이 부동산 플래닛 앱에서 ‘공시가’ 탭을 누르고
해당 호수의 공시지가를 찾아봅니다.ㅎㅎ
(일반적으로는 전년도 공시지가가 표기됩니다. 이제 24년도 공시가겠죠)

1탄에서 물건 상세 주소가 ‘102호’라고 알아냈는데 ‘102호’의 공시지가가 3억인 거 보셨나요?

그렇다면 이 초기 재개발 빌라 물건의 예상 감평가는

3억(공시가)*140% – 약 4.2억이 됩니다!!!

1탄에서 해당 물건의 매매가가 7.6억이었으니까..

이 물건의 프리미엄은 매매가 7.6억-예상감평가 4.2억 = 추정 프리미엄 3.2억이 됩니다!!!

(지역과 사업장에 따라 130%를 곱하기도 하고 150%를 곱하기도 합니다.
하지만 저희는 지금 같은 구역 내에 물건 중에 급매를 고르는 법을
배우고 있는 것이기 때문에 동일한 비율을 곱하기만 하면 됩니다.)

네이버 블로그 급매물 가격과 비교
자, 그럼 저희가 알게 된 102호의 공시가를 바탕으로 네이버 블로그 상에
부동산 사장님이 소위 ‘급매물’이라고 올리신 가격과 비교를 해보겠습니다.


이 물건은 2024년 공동주택 가격이 2억1백만원입니다.
(이 꼬다리 ‘백만원’은 계산하기 힘드니까 2억으로 계산할게요)

앞에 산식과 같이 곱해볼게요.
공시가 2억*140%= 예상감평가 2.8억이네요.

매물 가격이 6.1억이라고 나와 있으니까..
매매가 6.1억-예상감평가 2.8억=추정 프리미엄 3.3억입니다!!!

아까 계산한 매물 프리미엄이 3.2억이었는데
부동산 사장님이 급매물이라고 올린 물건 프리미엄이 3.3억이면
위에 102호도 상당히 괜찮은 물건이라는 것을 알 수 있습니다.


이런 식으로 같은 구역 매물 중 프리미엄이 저렴한 물건을
찾으시면 되는데 여기서 주의할 점은!!!

“일반적으로 적은 평수일수록 프리미엄이 많이 붙는다”는 점입니다.

이렇게 여러 물건을 찾다 보면
소위 말하는 ‘부사님만 급매물’도 눈에 들어오고
물건리스트 보내주시는 것 중

‘누가 봐도 급매물’도
눈에 확 들어오게 됩니다!!!
찐급매는 머리와 손이 동시에 움직이는 자가 잡는다!!!
잘 아시죠?ㅎㅎㅎ

평소에 프리미엄 비교하는 연습 많이 하셔서 여러분에게
5천, 1억 싸게 사시는 행운이 찾아오길 바랍니당^^

미래에 잡을 급매 미리미리 축하드립니다~~~!!!