.첫 낙찰: 2022. 04. 12
.명도 및 이사: 2022. 05. 10

‘경매의 꽃은 명도다’ 그만큼 어렵기도 하고, 경매를 끝마치는 것이기 때문일 듯합니다.

첫 낙찰이었고, 어떻게 풀어갈지 떨리기도 하고 잘 준비해서 1싸이클 완성해 보자는 마음이었습니다.

사무장님께서 ‘명도는 어려울 수도 있고 쉬울 수도 있다’ 하신 말은 링 위의 상대편 선수가 누구냐에 따라 달라진다는 뜻입니다. 상대가 산전수전 다 겪은 프로선수라면 쉽지 않을 수 있겠고, 신인이라면 쉽겠죠

일단 부딪쳐 보고 상대를 파악하면서 진행해 가면 되겠습니다.(우리에겐 유능한 코치인 행크가 있으니 든든합니다)
명도 전략(3자 화법)
3자 화법에서 좀 더 구분을 해서 접근 했습니다
ㅁ 2022. 04. 12_ 첫 낙찰 (1억미만 빌라)
낙찰의 기쁨과 동시에 명도를 어떻게? 걱정이 먼저 앞서는 건 왜 일까!!!
일단 오늘은 즐겁게 보내자!!!

ㅁ 2022. 04. 13_ 점유자분 연락은 7일 후 (매각허가 결정일 후)
매각허가 결정 전에 연락해도 괜찮다고 하는 분도 있지만
채무금액이 크지 않을경우 채무변제하고 ‘매각취소’ 시킬 수있고
상대방도 경매 낙찰이 된 것을 안다면 초조하고 애민해져 있을 수있기 때문입니다.
_ 이 기간 동안 경매의기술, 셀송기, 카페 경험담 찾아보고 어떻게 대화를 할 건지 준비하고
점유자 유의사항, 내용증명, 명도합의서등 서류 준비하는 시간으로 잡았습니다.

ㅁ 2022. 04. 17_ 점유자(채무자) 연락처 알아보기 위해 저녁에 물건지 방문
늦게 까지 불이 꺼져 있어서 혹시 살고있지 않는 건 아닌지? 불안감이 ㅠ
_ 해당 호수 주차구획에 차가 주차되어 있다. 전화번호도 있네~~ok
매각허가 결정 후 연락해 보면 되겠다.

ㅁ 2022. 04. 20_ 매각허가 결정일(4/19) 다음날
법원 경매계로 Go Go
_ 공고문 확인: 매각허가 사건번호, 매각기일, 매수신고가격등 사건 리스트 공고됨
(내 물건도 있음. 이제 상대방은 취하할 수없음)
_ 경매계 신청: 재판기록 열람.복사/ 출력.복제 신청서 작성 후 인지세 내고 열람
(열람만 하라는데 사진도 열심 찍음ㅋ)
_ 신청 후 해당물건 열람: 민사집행사건기록부
.연락처 알아내다(NH농협 대출첨부서류. 채무자 000-0000-0000)
근데 주차된 차 전화번호와 다르다. 나중에 알고보니 대출서류에 기입된 전화번호가 맞음.
_ 의정부 법원에서는 낙찰 시 차순위 금액을 알려주지 않아서 얼마나 떡 사먹은건지 궁금??? 했었는데
열람서류에 나와있다.
(기일입찰조서_ 총17명 입찰_ 차순위와 \2,256,100원 차이. 음 이정도면 잘 했네ㅎㅎ)

_ 점유자(채무자) 집 현관문 도어록에 메모지 부착
(낙찰자 대리인 입니다……… 연락주시기 바랍니다)

ㅁ 2022. 04. 21_ 내용증명 발송( 1.점유자 유의사항 2. 내용증명_ 각3부씩 준비하시고 우체국에 접수)
_ 상대) 점유자(채무자) 전화 연락옴. 현관문 메모보고 연락합니다. …..

나) 제가 지금 회의 중입니다. 끝나는 대로 연락 드리겠습니다. 이제 본격적인 링위의 싸움 시작이다.

나) 상대에게 전화.
안녕하세요. 저는 00컨설팅 직원입니다. 이번 경매로 낙찰 받은 경매회사입니다.
경매와 관련해서 저희 회사 법무팀하고 저희 부서에서 진행합니다. 앞으로 진행은~~~~ …

상대) 경매된거 알고있다. 나는 기초생활수급자로 이사비 받지 않으면 못나간다.
이사비 3백만원은 주시라…..

나) (음 역시나 높게 부르네)
사장님도 잘 알겠지만. 이 건은 사장님이 채무를 지신거기 때문에, 임차인이 자기 보증금을 못받는
경우는 불이익을 당한 거라 일부 이사비를 지급하긴 하지만,,,, 이런 경우는 제 경험상 이사비를
드린 경우가 없습니다.
아마도, 저희 법무팀에서는 이사비 이야기하면 강제 집행으로 진행할 겁니다.
그럼 이사비 전혀 못 받고 나가셔야 할 수도 있습니다.
일단 법무팀에 이야기 해 보겠지만 쉽지않을 거에요. 요즘은 강제집행도 빠르게 진행이 됩니다.
주변 분들께 알아보시면 알거에요!!!

상대) 나 돈 없어서 이사비 안주면 못나간다. 알아서 해라

나) 알겠습니다. 법무팀에 알아보고 연락드리겠습니다. ~~~ 내일 저녁시간 되세요?
그럼 내일 뵙겠습니다.
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나) 문자보냄.
법무팀가서 이야기 했는데. 여기 법무팀은 말이 되지가 않아요.
원칙대로 일처리를 하는 인간들이라
세입자가 돈을 못받은게 아니고 주인이 채무불이행 한건데 이사비를 왜 주냐고!!! 줄수없다.
그리고 내용증명하고 점유자 유의사항 문서 보냈다고 합니다.
(법무팀 원칙적으로 처리하는 부서, 법적으로간다. 나쁜사람들)

.이사비는 저희 부서 이사님께 이야기는 드려봤는데.
집주인께서 이야기도 잘되고 금방 나가신다고 한다.
그러닌까 이사비 조금이라도 챙겨달라고 이야기는 했습니다.
근데, 이번달 말일까지 이사갈수있냐? 나갈수있다면
이사비 30만원 챙겨줄수 있다고 하네요… 이하생략

ㅁ 2022. 04. 22_ 첫 대면(어제 통화해 본 결과는 상대편은 경매에 대해 잘 모르는 분)
나) 문자보냄.
오늘 저녁 7시 방문해도 괜찮을 까요?
그리고 관리비 미납있으신가요?
상대) 네 오세요.
..이하 생략
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저녁 7시 첫대면
이건 꼭 기억하고 가자_ 3자 화법/ 이사비협상_ 법무팀 나쁜놈, 우리부서 좋은사람
.안녕하세요. (첫 대면, 첫 인상은 나쁘지 않다. 그래도 긴장풀면 안된다)
.나) 어제 통화한 00컨설팅 직원입니다.
어제 법무팀하고 이야기 했는데 진짜 말이 안통하는 인간들입니다.
.상대) 나도 주변에 알아봤는데(강제집행 관련)
빨리 진행된다고 하던데
어찌됐건 나도 이 곳에 오래 있고 싶지않다. 이사비 이야기 해 주라

.나) 어제도 말했듯이. 법무팀은 집주인이 채무불이행이라 이사비 못준다하고
강제집행 하겠다고 한다.
다만, 저희 부서에서는 집주인이 협조 잘해주고 이사 이번달에 나가면 일부 줄수있다고 합니다.
그래도 최대 30만원 정도밖에 안될 거에요.
이사 언제 쯤 가능한가요?….

.상대) 그래도 100만원은 줘야 나간다.
이사는 알아봐야 하닌까 알아보고 연락주겠다.
나는 기초수급자인데 돈 받아야 되는데 집이 있어서…. 빨리 정리해야 된다.
( 아~~이분도 빨리 나가야 되는 사람이네!!!)

.나) 그럼 5/10일 정도에 나갈 수있나요? 그래야 이사비 이야기 해 볼 수있습니다.

.상대) 그 쯤 가능할 거 같긴하다.

.나) 이때다 싶어서 명도확인서가 있어야 저도 이사비에 대해 말하기가 쉽다.
점유자분께서 협조도 잘해주시고 10일에 나간다고 합니다. 이사비 이야기 해 주시라고

.상대) 알겠다. 명도확인서 도장찍음

.나) 혹시. 법무팀에서 보낸 내용증명 왔나요?(아직 안왔다고 한다)
그럼, 점유자 유의사항 복사한 거 있는데 한번 읽어보세요(이것도 압박용으로 좋은 듯함)
그리고, 회사에 보고해야되서 집 사진 좀 찍겠습니다.(현 상태 사진찍음)

ㅁ 2022. 04. 25_ 통화
나) 법무팀 강제집행하겠다 한다.
저희 부서에서는 어제 말씀드렸듯이 이번달 이사가면 30만원은 주겠다 한다.

상대) 알았다(아마도 주변지인들 한데 알아본듯함. 강제집행가면 그냥 나가야 한다는 것. 한풀꺽이심)
이사비 잘 이야기 해 주시라.
이사는 지금 알아보고있다. 날짜 확정되면 연락하겠다.
.관리비 관련 문자로 보내옴

나) 저희 회사도 경매관련해서 대출을 받은 부분이 있기때문에
세입자를 빨리 맞춰야 해서. 집 보러올 경우 문좀 열어줄 수있나요?

상대) 알겠다. 근데 평일은 저녁 7시이후, 주말은 가능하다.
이후로는 문자로 대화했고 순조롭게 마무리가 되었습니다.
ㅁ 2022. 04. 28_ 오늘(목요일) 집보러 간다는 사람이 있는데. 저녁 8시 괜찮으세요?
상대) 오세요.

ㅁ 2022. 05. 02_ 한번 더 확답받기 위해, 문자보냄(이사일 5/10까지는 나가야 합니다)
나) 안녕하세요. 낙찰회사 직원입니다.
오늘 법무팀에서 어떻게 되가냐? 늦어지면 강제집행 하니 어쩌니 하길래
명도 합의서 봤잖느냐~~~
10일까지 이사가는 걸로 도장찍으셨고
10일까지 나간다 하닌까 기다려보시라고,,, 싸우다 나왔습니다.
이사 알아보시는 건
어떻게 되어 가는지요?
최대한 편리를 봐주면 좋겠지만….. 확약서 도장도 찍고 제출한 상태라 더 날짜를 변경하기는
어렵네요. 이사비라도 받아드릴려면 날짜는 맞춰주셔야 합니다…..

중간에 (5/3~5일경) 연락오셔서.
다른 집으로 이사가는 것은 어렵고 일단 5/10까지 내가 아는 친구집으로 가는 걸로이야기 했다 연락옴

ㅁ 2022. 05. 10_ 이사비 지급, 훈훈하게 마무리
.관리비 , 전기료, 도시가스, 수도비용 정리 후 이사완료
.이사비용은 저희 부서에서 30만원 받아 드렸구요.
그리고 제가 점유자분께서 이사 및 협조잘 해 주셔서 20만원 따로 드립니다.
.점유자(채무자)님 너무 감사하다고 하며
.훈훈하게 명도 마무리 잘 되었습니다.

저는 점유자(채무자)를 잘 만난거 같습니다.
그렇지만
제3자 화법과 행크의 자료를 통해 관련서류등 진행을 미리 시뮬레이션 해 보았기에
그때 그때 대응을 잘 해 나갈 수있었고
쉽게 풀어갈 수있었던거 같습니다.

명도 너무 어렵게 생각하기 보다
행크 자료 잘 활용하시고 차분히 대응해 나가시면

충분히 저와 같이 1개월 이내에 명도 가능합니다.
ps) 전세도 1개월 내 맞춤, 플피로(전세계약 5/2일, 1,100만원 플피)
※ 관련 서류 이미지 파일은 업데이트 해 드리겠습니다.

1개월 명도담
해바람 올림.
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.첫 낙찰: 2022. 04. 12 .명도 및 이사: 2022. 05. 10 경매의 꽃은 명도다 그만큼 어렵기도 하고 경매를 끝마치는 것 이기 때문일 듯합니다. 저도 첫 …
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