첫 낙찰 아파트, 작은놈 명도 진행기 (아임엑시터)

안녕하세요~ 아임엑시터입니다
지난 7/5일 낙찰 소식을 알렸는데요~ 작은놈(3.75억)의 명도진행상황을 작성하려합니다..^^

저는 행크 경매강의는 전부 들었고, 작년 12월 소액투자스터디를 시작으로 물파스에서 6개월 동안 공부를 해왔었는데요~
그동안 스터디를 통해 공부했던게 많이 도움이 됐던것 같습니다(간접 경험의 힘!)

아직 명도를 진행중이지만 제가 계획한것 외 다른 좋은방법이 있으면 조언주시면 감사하겠습니다..^^

[명도 진행 요약]
7/5 낙찰
7/8 점유자 대면
7/11 내용증명 발송
7/15 명도합의서 작성(7/22일까지 이사확약)

1. 심경
행크에 입문한지 어연 9개월만에 첫낙찰의 기쁨을..?맛 봤습니다.
당일 아파트 두건을 입찰하였는데 두개다 낙찰이 되어 기쁨보단 걱정이 많이 앞섰습니다..한건만 됐으면 참~좋았을텐데…ㅠ
낙찰금액 총액이 9억, 제가 대출뺀 실 예산 1억이었는데요.. 이게 처리 가능할까?라는 생각이 가장먼저 들었습니다..
신용대출 1억 포함 총 예산 2억 거기다 투기과열지구 두채라…낙찰 직후 절망적이었습니다…

당시 얼굴이 하얘졌고 심장이 두근거렸습니다… 이제막 출산한 아이에 외벌이.. 최악의 상황이 계속 상상됐습니다..
잘못하면 우리집도 경매에 넘어가는거아니야?..보증금포기 해야하나..? 별의별상상을 다했습니다
대출이모님은 P2P는 나오니 걱정말라며 안심시켜 주었지만 이자 계산을 해보니 전혀 안심이 되지 않았습니다..
마음이 급해 당일부터 대출을 알아보려니 동생명의로 낙찰을 받았는데 현재 프리랜서로 작년기준 소득 1,390(종합소득) 카드사용 1,400으로 주담대 대출이 최대3억 밖에 안나오는 상황이고 나머지 한건은 추가로 P2P로 4억을 받아야해서 한달 이자만 500가까이 내야하는 상황입니다. 물론 전세가 빨리 맞춰진다면 괜찮겠으나 일단 등기치는것도 부담되고 근처 대량입주 물량이 있어 전세 맞추기가 쉽지는 않아 보이는 상황입니다. 그래도 가능하리라 생각합니다..!

자금 간단계산[등기시 필요금액] 잡비 제외..
낙찰금액
대출
투자금
37,500
30,000(주담대) 이율4.xx%
7,500
52,080
40,000(P2P) 이율12%
12,080
2. 잘못한 점
저는 사실 이번 두건 낙찰로 많이 배우고 반성하고 있습니다. 저는 철저하게 조사하지 않았고 자만했습니다.
어떻게든 수습해 나가고 있지만 제가 실수한 부분이 아직 입찰 예정인 분들에게 조금이나마 도움이 되고자 제가 잘못한 부분 작성합니다.

1. 현재 내 자금상황 파악과 낙찰시 대출가능한 최대 한도 금액을 미리 파악하지 않음
자기 자신의 예산을 정확하게 알고 있어야 했고, 낙찰시 대출가능 금액을 대략적으로라도 조사하지 않았습니다.
물론 두개가 다 되리라고 생각도 하지 않았지만요..

2. 철저한 분석(지역흐름, 개별물건 시세조사)
가장 중요한 부분인데요, 제가 실수했던 부분은 손품만 팔았고(대충..), 낙찰중 한 건은 심지어 임장도 가지 않았습니다.
정말 미쳤죠..5억짜리 물건에 입찰하는데 임장도 안간다..? 요즘같은 분위기에는 무조건 임장가셔야합니다.
실거래가와 호가매물을 보고 예측을 하고 입찰을 하였는데, 요즘같이 부동산 시장이 좋지 않을때는 정말 큰일이 벌어질 수도 있습니다. 실제 급매를 내놔도 나가지 않는 상황이니 부동산에 방문하여 철저하게 시세조사하셔야합니다.

3.7억낙찰 매물은 실제 임장갔을때 4억초만 받아도 괜찮을것 같다고 하셨던 부동산 사장님 말이 떠오르는데요. 불과 2~3주만에 분위기는 더 안좋아 진것 같습니다. 물론 부사님 금액보다 저는 더 보수적으로 입찰하였음에도 차순위와 3,500 차이가 났습니다. 선순위 임차인 물건이라 그런 영향도 있지만 지역 흐름을 알았다면 제가 좀 더 보수적으로 입찰했을 것 같습니다.

[최소한 해야할 것]
1. 국토부 실거래 조사(금액, 추세), 부동산 방문하여 전세/매매 시세조사
– 과거 금액대비 떨어지는 추세라면 좀더 보수적으로 입찰
– 전세/매매 금액 외 물량이 늘고있는지 줄고있는지 파악
– 전세/매매 매수,임대 문의가 있는지 확인
– 낙찰금액으로 전세를 놨을경우 근처 전세가율과 비교하여 경쟁력 있는지 확인
– 근처 전세/매매 매물수 확인
– 내가 놓으려는 전세금액의 경쟁물건들 확인

2. 아실, 부동산 지인으로 근처 입주물량 조사와 지역 입주물량 조사
– 근처 입주단지가 있을경우 전세가를 더 보수적으로 잡아야합니다
– 지역 입주물량으로 추후 매도계획잡기

3. 권리분석은 기본이다
저는 권리분석도 실수를 하였습니다. 단순히 채무자/소유자의 어머니가 거주하니 당연히 정상 임차인이 아니겠거니 하는 안일한 생각으로 입찰을 하였습니다. 막상 낙찰을 받고보니 점유자가 본인이 진성임차인이라고 우길경우 당장 잔금 대출도 문제고 대출을 받고나서 추후 가장임차인이라고 판단이 나더라도 그간 대출이자와 소송비용이 투입될 수도 있는 상황이었습니다.
이번 계기로 더 철저하게 권리분석을 해야겠다는 경각심이 들었습니다.

3. 명도 진행상황
7/5일 낙찰 후 어떻게 처리하지 끙끙 앓다 카페에 글을 남기고 팔콘쌤이 일단 이사날짜 잡으셨냐고 여쭤보라길래..
맞아..내가지금 할 수 있는건 없구나라는 생각에 다음날 7/8 낙찰받은 아파트에 방문했습니다.

아니! 알리미도 팔콘쌤과 같은 댓글을 달았던!! 이런 인연이~~

아직 매각확정도 나지않은 상태였지만 사실 급한건 저였고…제3자 화법으로 만나서 이야기를 나누니 어머님은 70대 중반으로, 본인은 아무것도 모르고 딸은 아이들과 캐나다로 갔다. 사위랑 이야기를 해보라고 하셨습니다.

그자리에서 사위와 통화를 하였고 그 다음주에 만나기로 하였습니다. 할머니는 저에게 계속 잔금을 언제 내는지 여쭤보시는 부분에서 생각보다 명도가 쉽고 빠르게 될수도 있겠다는 생각이 들긴했습니다.

집에가는 길에 곰곰히 생각해보니, 할머니 사위랑 직접 만나서 이야기를 하면 사정을 이야기하며 좀더 거주하면 안되겠냐고 말을 할것 같았습니다.

문자로 이사를 알아보고 있냐고 물어보았고 사위분 답장을 보고 가장 임차인에 대해 걱정은 안해도 될 것 같았습닏. 이참에 강하게 이야기해서 최대한빠르게 인도해야겠다는 생각에 아래처럼 작성하여 송신하였습니다.(7/8 메세지 송신)

이렇게 보내놓고 주말동안 너무 쌔게 이야기했나..?만나서 사정을 들어주고..이야할껄 그랬나?하는 생각도 들었지만 이렇게 된김에 밀어붙이자라는 생각에 내용증명까지 바로 발송도하고(7/11월) 점유자(할머니)와 사위집 우체통에 따로 편지함에 넣었습니다.

싶쇼~~~
[내용증명]

내용 증명 발송 후 연락이 없어 갑자기 가장 임차인으로 행동하는거 아닌가? 이대로 잔금일까지 가면 어떻하지? 라는 여러가지 생각이 들었습니다.

하지만 여기서 더 연락하면 너무 급해보이기에 기다리던 찰나 7/14 목요일에 점유자(할머니) 둘째 딸 한테 연락이 왔습니다.

[7/14통화]
딸 : 어머니앞으로 내용증명이 왔는데 너무 불안해 하신다. 언니가 소송을 당하여 우리도 어려운 상황이고 우리집도 내놓은상황이다. 애가 셋이라 어머니는 어떻게 데려올수 있는데 짐처리는 못하겠다.

나 : 저도 어머님 연세가 많으셔서 걱정이 많았는데 일단 연락주셔서 감사하다. 만약 7/22일전까지 이사를 가시고 전출신고를 하신다는 명도합의서를 작성해주면 짐은 우리쪽에서 처리해주겠다.

딸 : 알겠다. 그렇게하겠다.

[7/15] 명도합의서 및 유체동산포기각서 작성
대면하여 명도 합의서 및 유체동산 포기각서를 작성하였습니다. 만나서 따님분은 언니가 소송을 당해서 다른집도 경매에 넘어가있고 어제 통화하여 연을 끊기로했다는 이야기를 하시면서 관리비도 내달라고 요청하셨습니다.

이미 회사에선 유체동산 처분으로 책정된 비용이 있어 더이상의 지원은 어렵다고 말씀드렸으나, 계속 요구하셔서 저도 고민하다 제 수당에서 드린다고 대신 절반만 내주시라고 하고 합의하였습니다.

4.앞으로 계획
일단 명도는 어느정도 해결되었으니 이 두건에 대해 어떻게 처리할지 고민하고 있습니다. 제명의로 올해 준공되는 분양권도 가지고 있어 자금이 넉넉하지 않아 둘중 하나를 급매로 팔아야 하나 고민도 하고있습니다. 조만간 세무사님상담도 받을 예정이고 어떻게 처리할지는 고민후에 글올리도록 하겠습니다(TMI)

[현재 상태]
낙찰자(동생): 무주택, 91년생(만30세이상), 프리랜서, 소득 1390, 카드 1400
본인: 무주택일때 20년 4월 비조정당시 당첨된 분양권 보유(12월 준공)
– 현재 주택을 취득하더라도 분양권 등기시 1.1%(분양권 계약당시 주택수로 취득세 판단)

여러가지를 고민중인데요.. 돈만 넉넉하면 다가져가고 싶으나 자금이 여유롭지않아 고민중입니다.

1. 한개 급매로 파는 케이스
작은놈 등기(취득1.1%) -> 큰놈 등기(취득1.1%) 작은놈 6 or 12개월이내 처분조건
작은놈 급매, 큰놈 전세 or 실거주

2. 취득세 부담하여 가져가고 전세 세팅 =>취득세 3천, 자금압박있음
큰놈 등기(1.1%) -> 작은놈 등기(8%) -> 두개다 전세 세팅 or 실거주

3. 작은놈 소유권을 제가 가져오는 방법 => 자금압박있음
작은놈 등기(1.1%) -> 저한테 작은놈 소유권 이전(1.1%) -> 큰놈 등기(1.1%) -> 제명의 분양권 등기(1.1%)

P2P이용시 대출(대략적인 견적이니 참고)
물론 지금도 해당 물건을 처리중이고 앞날이 걱정되지만, 걱정된다고 해결되는건 없기에 최선의 방법을 찾기위해 계속 고민하고 노력하고 있습니다. 이런 과정도 결국 제 투자삶에 있어 피와 살이 될꺼라고 믿고 나아가고 있습니다.
[명도 진행 요약]
7/5 낙찰
7/8 점유자 대면
7/11 내용증명 발송
7/15 명도합의서 작성(7/22일까지 이사확약)
7/20 장기수선충당금 실랑이
7/21 명도 완료
7/22~23 아파트 입성, 남은짐 정리 완료
7/27 ~ 현재 : 셀프도배, 청소 예정(7/29~)
7/28 허리디스크때문에 앓아 누음(셀프도배 포기)
8/2 도배계약 24평(광폭합지80만)

[7/20]
점유자딸로부터 부재중 전화가 있어 확인해보니 아래처럼 문자가 와있었습니다.

장기수선충당금을 왜~~

순간 아차 했습니다. 이유는 바로전 아파트 명도때도 임차인이 장기수선 충당금을 달라고 했었거든요.

법적으로 낙찰자가 장기수선 충당금을 줘야할 의무는 없는걸 알았음에도 미리 대처하지 않았습니다. 내용을 미리 관리사무소에 연락해서 ‘법적으로 줄의무가 없으니 점유자께 안내를 하지 말라’고 했으면 놓치는 부분이 없었을텐데 하는 생각이 들었습니다.

어쨌든 저는 바로 전화를걸었습니다. 통화 요약(어느정도 둘다 감정이 올라오면서 통화함)

나 : 문자내용 봤습니다. 장충금은 전 소유주(첫째딸)에게 받아야 하시는 금액입니다. 법적으로 낙찰자가 해당금액을 줘야하는 의무는 없습니다.

둘째딸 : 우린 그런거 모른다. 새로운주인한테 받아야한다고 관리사무소에서 안내받았다. 이거는 우리엄마 적금과 같은거다(무슨논리..?) 이거 안주면 우린 안나간다.

나: 제가 문자로 관련 내용 전달드리겠습니다.

로빈훗님의 장충금 글을(낙찰자가 장기수선충당금 돌려줘야 하나요?
)보고 아래처럼 문자를 보냈고..

점유자의 딸로부터 “알아서 하세요. 저도 모르겠습니다.”라는 문자를 받고 순간 제가너무 강하게 나갔나?싶어 안절부절 못하고 있었습니다.

그래도 먼가 당장 전화를하거나 문자를 해서 제가 굽혔다가는 정말 이도저도 안되겠다는 생각에 조금 기다리기로 했습니다. 한시간이 좀 지났을까요. 점유자 딸로부터 전화가왔습니다.

딸 : 제가 아는 법무사에게 확인해보니, 장충금은 낙찰자가 반환해줘야할 의무가 없는게 맞는걸 확인했다. 자기가 잘 못알고 있었다

나 : 아..정말 다행입니다. 분명 저번에 만나서 이야기하실때 꽉막히신분이 아니라고, 별다른 문제없으면 합의한날짜에 나가신다고하였는데 갑자기 장충금을 달라고하셔서 저도 조금 걱정이었습니다..중략

훈훈하게 키랑 비번 전달받고, 관리비도 절반 입금받았습니다. 정말 명도는 키와 비번 물건지를 받기 직전까지 아무도 모르는것 같습니다.

심지어 명도합의서까지 작성한 상태에서도 충분히 일이 틀어질 수도 있다는 경험을 하였습니다. 절대 긴장의 끊을 놓으시면 안됩니다.

[7/21]
물건지 입성. 상당히 많은 짐들이 있었습니다. 호기롭게 혼자 치워보자고 구르마와 쓰레기봉투를 들고 들어갔는데..아..이건아니야..이건 내가 할수가없겠어..라는 생각이 바로들더라구요ㅠㅋㅋ

행크 명도방에도 질문을 올렸더니 당근에 올려보라하셔서..당근에 무료로 올렸더니 연락이 엄청나게 오는거 아닙니까..?

그중 한번에 여러개를 가져가신다는 분이 계서서 오시라 했더니.. 엄청 좋아라하시면서 가져가시는겁니다..ㅎㅎ
근데 딱보니 일반인은 아닌것같고 업체 같아서…

나 : 혹시 이거다 치워주실수 있으세요? 비용은 드릴게요 했더니
아저씨 : 그럼요 우리 에어컨 설치하는 사람인데 요즘 비가많이와서 일이없어요~ 우리가 다 해줄게요~
나 : 얼마면 될까요??
아저씨 : 알아서 주세유~
나 : 그래도 확실히 하는게 좋아서요~
아저씨 : 25만원만 주세요~
나 : (엥?25만원? 이거 견적대충봐도 150은 나왔는데..?) 그럼 제가 30만원 드릴테니 다치워주시겠어요?
아저씨 : 콜

다음날 아저씨가 이거 너무힘들다고 우리 죽을뻔했다고..돈 더 달라고하셔서 35만원드리고 싹 치웠습니다..ㅎㅎ