안녕하세요. 행복한 부자 엄마를 꿈꾸는 사월맘입니다.

오늘은 제가 행크 입문 전에 낙찰 받았던
지분 경매 물건에 대해 이야기 해보려고 합니다.


2022년 8월 16일
경기 의왕시 삼동에 위치한 빌라의 1/3 지분을 낙찰받았습니다.

명의는 제것으로 했지만 투자금이 정말 소액이었던 저는
입찰 전날 지인들에게 전화를 싹~ 돌려 공투 멤버 1명을 찾아서
동업계약서를 작성하고 반반씩 투자했습니다.
(입찰부터 소송, 매도까지 모두 제가 맡아서 하는걸로 설득했죠)
그만큼 절실했습니다.

비고에 나와있듯이 지분매각은 공유자 우선매수신고를 1회에 한하여
행사할 수 있으니 염두에 두어야 합니다.
내가 낙찰이 되더라도 공유자가 우선매수신고를 한다면
패찰한거나 마찬가지 입니다.

그러므로 끝날때까지 끝난게 아니다!

지분 경매에서는 등기부 등본을 자세히 들여다 보고
이 부동산의 스토리를 이해해야 합니다.

간단히만 말씀드리면 이 물건은
1/3 씩 지분을 상속 받았던 형제들 중에 한 사람인
채무자겸 소유자가 빚을 갚지 못해
그 지분에 대한 것만 경매로 나온 것이었는데요,

실제로 채무자와 딸이 이곳에 거주하고 있었고
나머지 공유자들은 다른 지역에 멀리 떨어져 살고 있었습니다.


낙찰을 받고 셀프등기까지 끝마친 다음
바로 내용증명을 발송했습니다.

내용증명을 발송하고 얼마 지나지 않아서
공유자 중 1명에게 회신이 왔습니다.
현재 시세대로 부동산에 내놓는 방법을 선택했고
이곳에 거주중인 채무자(동생)의 딸 연락처를 알려주셨어요.

이때 한참 거래가 없을 시기인데도 부동산 여러 곳에 매물을 올리니
집을 보러 온다는 연락이 꾸준하게 왔어요~

하지만 문제는 집 내부상태…
저는 낙찰을 받고 단 한번도 집내부를 본 적이 없었는데
부동산 사장님께서 집보러 가셨다가
너무 엉망이라 깜짝 놀랐다는 이야기를 들었어요.
사진을 통해 확인하니 정말 쓰레기장이 따로 없었네요..ㅜㅜ

그런 이유로 집은 다음해까지 팔리지 않고 있었습니다.

원래 계획은 바로 매도하는 것이었고 월세 받을 생각은 없었는데
생각보다 너무 길어져서 안되겠다 싶어 지분에 대한 월세를 받기로 합니다.
부동산에 시세를 문의한 후 거주중이신 분께 연락해서 상황 설명을 하고
주택임대차계약서를 작성해 등기로 주고 받았습니다.

제가 등기를 한 날로부터 계산해서 지난 월세는 한꺼번에 받고
그 후로 매달 16만원의 월세수입이 생겼습니다.
큰 액수는 아니었지만
이렇게 월세를 받게 되니 수익률이 확 올라갔어요~

그리고 몇일 후 부동산에서 매수자가 있다는 연락을 받았습니다.


저는 이때 출산하고 얼마되지 않았었는데
친정아버지의 도움으로 3개월된 아가를 데리고 가서 계약서를 쓰고 왔어요~

낙찰받고 매도까지 총 11개월 정도 걸렸는데
정말 속이 다 후련하더라구요~~


★ 지분 경매 장점 ★
지분 경매는 소액 투자와 단기 투자가 가능하고
일반 물건에 비해 경쟁이 적은 것이 장점이다.

★ 지분 경매시 유의 사항 ★

✅대출이 안됨

✅주택수에 포함됨

✅공유자가 공유자우선매수청구권 을 행사 할 수 있음

★ 공유물 분할 방법 3가지 ★

✅현물 분할 – 공유자와 협의하여 부동산을 현재 시세대로 매도한다.

✅가격 배상 – 공유자 중 어느 한쪽이 매수한다.

✅형시적 경매 – 부동산 전체를 경매로 진행하여 낙찰대금을 나눈다.

★ 단기 매도 전략 ★

저는 개인으로 진행했었지만
부동산을 2년 미만으로 보유하고 단기 매도를 한다면
개인 보다는 매매사업자로 하는 것이 훨씬 더 유리합니다.

★ 좋은 물건 찾는법 ★

✅상속 물건 중 공유자들이 매수 해줄 수 있는 것

✅채무자만 거주하거나 공유자가 함께 거주하는 것

✅집이 비워져 있는 것

✅지분이 적고 가격이 낮을수록 공유자와 협의하기 좋다.
(공유자들끼리 이해관계가 전혀 없고 공유자가 10인 이상으로 많은 것은 피한다.)


지분 경매는 낙찰자가 이기는 게임이다.
어떤 방법으로든 협상은 충분히 가능하다.
만약 협의가 되지 않는다면
형식적 경매로 처분하면 그만이다.
내 투자금에 맞는 지분 물건을 찾아
당장 투자하라.

이상 지분 경매 매도 후기를 마치겠습니다.
지분 경매를 고민하시는 분들께
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.^^