정부가 주택시장 과열을 조기에 차단하기 위한 강력한 규제 방안을 발표했습니다.
크게 두 가지 [규제지역 확대]와 [대출 규제 강화]입니다.
특히 규제지역으로 지정되면 대출 조건을 비롯해 세금, 청약 자격 등 주요 제도들이 달라지게 됩니다.
이번 글에서는 주요 규제 내용을 정리하고, 어떤 대응이 필요한지 정리했습니다.
규제지역 확대
서울 전역 및 경기 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 동시 지정
규제지역 신규지정 대상
→ 기존 서울 4개구에서 서울 전 자치구로 확대 되었습니다.
→ 경기 과천, 광명, 성남(3개 구), 수원(3개 구), 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남 포함됩니다.
대상 : 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대 주택까지 포함
적용일: 2025년 10월 16일(목)부터
토지거래허가구역 지정기간 : 25.10.20일~26.12.31일
효력 발생일: 2025년 10월 20일(월)부터
★투기과열지구는 내일인 16일 바로 적용되나 토지거래허가구역은 공고일부터 5일 후 효력 발생하여 25.10.20일부터 적용됩니다. 즉 5일간 매수 계약하는 경우는 갭투자가 가능합니다.
규제지역 지정 후 변경 사항 (대출)
내용을 보기쉽게 정리했습니다.
규제지역으로 선정된 곳은 무주택자 대출한도가 LTV 40%로 변경됩니다.
또한 ‘25.10.13일 발표된 대출규제에 따라 15억 이상은 대출한도가 2억~4억으로 줄어듭니다.
즉, 최대 대출한도와 LTV 40%중 낮은 금액으로 대출이 가능합니다.
신용대출 1억 원 초과 신용대출자는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입 금지되니
이 부분도 유의하셔야 합니다.
★시행일 이전 계약자는?
25.10.15일까지 계약하는 경우에는 규제 이전 기준이 적용됩니다.
즉 매매 계약중인 분들은 오늘까지 계약서 작성 및 계약금 입금하셔야 이전 규제를 적용 받습니다.
(단, 대출은 매매계약서를 오늘 작성했더라도 달리 적용 될 수 있으므로 오늘까지 대출 자서를 해야 안전합니다.)
규제지역 지정 후 변경 사항 (세제 및 기타)
규제지역으로 변경시 취득세가 중과됩니다.
조정 2주택부터 8%, 3주택 12%입니다.
양도세의 경우 규제지역은 중과 및 장기보유특별공제가 전면 배제됩니다.
내년 6월까지 한시적 연장되어있으나 향후에는 중과되는 것을 염두에 두셔야합니다.
1주택자 비과세 요건도 강화됩니다. 규제지역의 경우 실거주 2년을 채워야 비과세를 받을 수 있습니다.
다음으로 주의할 점은 매입임대 종부세 합산배제와 재개발 재건축의 경우 양도제한, 재당첨 제한이 걸리게 됩니다.
이번 규제지역 확대로 인해 내 집 마련과 부동산 투자 전략이 더욱 중요해졌습니다.
특히 조정대상지역 내 2주택자의 경우, 취득세 8% 중과, 토지거래허가구역 지정 등의 영향으로
이전처럼 단기 보유하거나 서울에서 2주택 전략을 쓰는 것이 훨씬 어려워졌습니다.
하지만 무주택자분들께는, 오히려 기회가 될 수도 있습니다
규제지역이 예상보다 넓게 확대되면서 당황하신 분들도 많겠지만,
실거주가 가능한 무주택자라면 이번 상황을 기회로 바꿀 수 있는 가능성도 있습니다.
특히 규제 발표 이후, 일부 지역에서는 급매물이 나올 수 있고
재개발 지역이나 특정 단지 중심으로는 저가 매물이 등장할 가능성이 높습니다.
자금 여력이 되는 무주택자라면, 지금이 진입을 고민해볼 타이밍일 수 있습니다.
주택 보유자는 ‘갈아타기’ 전략이 중요합니다
이미 집을 보유하고 계신 분들이라면 실거주 갈아타기 또는 상황에 맞는 새로운 투자 전략이 필요한 시점입니다.
또한 10월 20일 이후, 핵심 지역들이 토지거래허가구역으로 지정되면서
규제를 피한 외곽 지역으로 수요가 이동할 가능성이 크고,
풍선효과도 일부 지역에서 나타날 수 있습니다.
지금처럼 규제가 잦은 시기일수록, 시장 흐름을 읽는 눈이 반드시 필요합니다.
꾸준히 시장을 지켜보신 분들이라면
어느 지역에 기회가 생길지 감이 오실 것입니다.
아직 준비가 안 되셨더라도 괜찮습니다.
지금부터라도 차근차근 공부하고 방향을 잡아가시면 됩니다.
현재 거래를 진행 중이신 분들은
계약까지 무사히 잘 마무리하시길 바랍니다.
그리고 이번 규제 발표로 포기하지 마시고,
여러분만의 내 집 마련을 이어가시길 응원드립니다.
※혼자서 고민되신다면 다음 주 모집하는 아파트임장스터디 10기를 참고해주세요.
여러분 상황에 맞는 전략, 함께 고민해드리겠습니다.
