[정비사업 서울 빌라] 투자금 400만원과 인테리어 900만원으로 매력적인 물건으로 변신하기

안녕하세요 감동이입니다.
저는 행공스 부세조에서
부자되는선생님을 멘토로
재개발재건축과 토지를 공부하고 실행하고 있습니다.

이번 일반매매 물건은
행공스 부세조 왕소라빵님, 그니미니님과 함께 공동투자한 물건입니다.
소규모주택정비사업(서울시에서 추진하는 모아타운)구역 예정지로
물건의 하자를 해결하고
매매가와 전세가를 최소로 줄여
안전마진을 확보하였습니다.
부자되는세상선생님 말씀 엑시트방안을 여러가지로 준비하고 안전마진을 항상 염두하기.

모아타운 투자는 행크티비 부자되는세상선생님편에서 볼 수 있습니다.

적은 투자금으로 단기간에 수익화하는 모아타운은 성공 복제가 가능합니다.

1. 2월 물건 탐색: 송사무장님 말씀 시세보다 싸게 매입. 시작부터 안전마진을 확인하기
부세조에서는 평일 재재조와 주말 재재조가 있습니다.
해당 구역은 2월 평일 재재조에서 임장을 다녀왔던 지역으로 추진위를 통해서 해당 예정 구역도를 파악했습니다. 작년에도 정비사업(3080 도심공공주택복합사업)의 동의서를 걷었던 지역으로 해당 정비사업이 지지부진하자 서울에서 적극적으로 추진하는 모아타운으로 전환하는 움직임이 포착되어
임장을 다녀왔으나 적당한 매물이 없었습니다.
2주일 정도 후 해당 지역을 살펴보던 중
급매를 발견하고
시세 보다 저렴함을 파악하고
임장을 가게 됩니다.

서울 빌라 매수 6500만원

2. 2월 현장 조사
해당 물건은 지층으로 리스크가 있습니다.
공실로 방치된지 1년이 넘어가는 시기로
올수리가 필요한 상황이었습니다.
누수의 흔적은 없었으나
혹시 모를 상황을 대비하여 인테리어 견적을 시작했습니다.
지하층 특유의 습기가 있으므로
지상으로 노출이 많은 물건임을 확인하고 계약을 할 수 있었습니다. 방 3개가 지상에 반 이상 노출되어 햇빛이 잘 들어옵니다.
매도자는 해당 구역내 여러개의 물건을 보유하신 분으로 매도를 빨리하고 싶어했습니다.
공실이므로 인테리어를 잔금 전에 미리 시작하고 전세를 맞추는 특약 조건으로 수리를 빨리 시작할 수 있었습니다.

3. 3월 인테리어 진행하기
인테리어는 가성비 가득하게 개별공정으로 진행하였습니다.
보일러교체
샷시
싱크대+타일
화장실
페인트
도배+장판
으로 진행하였고
전등, 스위치, 문고리, 청소 등은 별도로 실시하여 수고비 약간 또는 서비스 설치로 부탁드려서 완료하였습니다.

가성비 화이트
인테리어비 900만원

4. 3월 임차 맞추기: 송사무장님 말씀 투자금을 최소로 묶이게 세팅하기.
임차는 공시가의 126% 보증보험이 가능한 가격으로 설정했습니다.
해당 동과 인근 동에 물건을 내놓고 바로 연락이 오기 시작했습니다.
수리가 완료된 날 상태를 보고 바로 가계약을 하십니다. 음… 그러나 임차인의 상황상 불발이 되었습니다.
부동산과 블로그, 당근에서 물건을 홍보하고
처음 설정한 가격에 +월세 10만원을 더하여 임차를 맞추게 되었습니다.
우리 고마운 공투하는 동료(왕소라빵님과 그니미니님)와 밥도 제대로 못 먹었는데? 수리 마치고 월세 나오면 밥을 먹어야겠습니다!

임차 6100만+월세 10만원