안녕하세요.

재개발 기대감 및 인근 재개발 단지 이주 수요로 매매가와 전세가가 꾸준히 상승하고 있는 공주가 1억 미만 성남의 한 빌라를 낙찰 받았습니다.

2달에 걸친 명도와 임차 세팅 이야기를 풀어보겠습니다.

매각허가 결정 후 임차인과의 첫 통화
적대적으로 대하는 임차인
낙찰 다음날, 회사 점심시간에 법원에 가서 사건기록을 열람했습니다. 사건기록에서 임대차 계약서에 있는 임차인 인적사항을 확인하고 매각허가 결정을 기다렸습니다.

임차인은 대항력 없는 소액 임차인으로 4년째 거주를 하고 계신 분이었습니다. 첫 통화시 임차인의 당황한 기색을 확인하고, 2차 통화일을 정한 후 전화를 끊었습니다.

이사계획을 잡고 있지 않았고 최소 3개월 기간은 줘야하지 않냐며 신경질적으로 통화하는 임차인. 내용증명에 법적 절차를 확실히 명시 해야겠다고 방향을 잡았습니다.

내용증명 발송, 임차인은 무응답
내용증명 발송 후 전화와 문자를 통해 잔금납부를 최대한 늦춰 이사 날짜를 확보할 수 있도록 낙찰자와 조율하겠다는 내용을 고지했으나, 무응답으로 낙찰 후 30여일이 지나고 있었습니다.


1차 내용증명 발송

잔금을 더 이상 늦출 수 없기에 잔금 납부일을 고지하고, 그 이후부터는 월 사용료가 부과됨을 문자로 여러차례 고지하였습니다.


임차인에 보낸 문자들 중 일부

잔금납부, 인도명령신청(셀프)
강제집행 예정 통보 대문 부착
법원에서 잔금납부를 하고 인도명령 신청서까지 제출했습니다. 인도명령 신청서는 「셀프 소송의 기술」에 있는 서식을 활용했습니다. (소액 갭 세팅을 계획했기에, 신용대출로 잔금납부 후 모든 절차를 셀프로 진행했습니다)


인도명령신청서 제출

인도명령신청 외에 임팩트 있는 압박이 필요하다는 생각이 들었습니다.

송사무장님의 실전반과 셀송기에 나온 사무장님의 무기를 따라하기로 합니다.

‘강제집행 예정 통보’를 대문에 붙이고 내용증명으로도 발송했습니다.


강제집행 예정통보 대문 부착, 2차 내용증명 발송

드디어 임차인으로부터 전화가 왔고, 전세금이 급상승해 집을 구하기 어렵다고 호소했습니다. 첫 통화에서 강하게 화내고 반발하던 목소리와는 상반된 분위기로 바뀌었고, 욱하는 마음에 화를 내었다며 사과의 말씀까지 하셨습니다.

(무서워서 어쩔줄 몰라 혼자 고민하다 보니 시간을 끌게 되었다고…)

혹시 재계약 의사가 있는지 여쭤보았고, 아들이 전세자금 대출이 가능하다면 전세로 재계약을 하고 싶다고 하셨습니다.

임차인은 아들에게 협상의 바통을 넘긴 것으로 보였습니다.

소유권 이전등기 촉탁 신청
임차인과 첫 대면 – 명도합의서 작성, 전세 재계약

소유권 이전등기 및 근저당/경매기입등기 말소를 위해 세금 및 수수료 납부, 서류들을 준비해 법원에 제출했습니다. 소유권 이전등기는 촉탁 신청 후 3일 만에 완료되었습니다.

앞으로 협의를 아드님과 하면 되는지 확인하고 임차인 아들과 협의를 일원화 했습니다.

전세보증금은 집 수리 없이 현 시세보다 좋은 가격으로 원만하게 맞출 수 있었습니다. (명도 기간 동안 시세는 계속 상승!!!)

명도합의서 작성 시 물건지로 방문하겠으니 집 내부를 보여주십사 요청했고, 집 안으로 들어가 회사 보고를 위해 집 내부를 촬영하겠다고 양해를 구해 꼼꼼히 촬영했습니다.

다행이 집을 깨끗하게 이용하셔서 크게 수리할 부분이 없었으며, 임차인도 따로 수리를 요구하지 않았습니다.
임차인 아들이 전세자금 대출 심사 진행을 위해 확정일자가 찍힌 전세계약서가 빨리 필요하다 요청했고, 계약금 5%로 전세계약을 맺기로 약속했습니다.

(만약 심사 부적합시 계약금의 50%를 포기하는 특약을 명시하였습니다.)

전세자금 대출이 문제없이 실행된다면 전세 대출금이 임대인인 저에게 입금이 되므로 문제없다고 판단했습니다.

전세계약서 작성 전, 명도합의서(전세 잔금 입금 후 명도확인서 지급 조건) 합의를 진행했습니다.


명도합의서 작성


새롭게 전세계약 체결

전세 잔금일을 배당기일로 정했고, 잔금일 오전에 은행에서 전세대출금이 입금되었습니다.

부동산에서 잔금 영수증을 드린 후 미리 준비해 둔 명도확인서를 지급해 드렸습니다.


명도확인서

신뢰를 쌓아온 부동산 사장님의 든든한 협조
임차인과 서로 건승을 빌어준 훈훈한 마무리
성남의 빌라를 급매 또는 경매로 매입하고자 한달여 동안 주말과 회사 점심시간에 임장을 다녀왔습니다.

그때 활발하게 매물을 소개해 주시며 좋은 관계를 유지하고 있었던 부동산 사장님께 임대차 계약 진행을 부탁드렸습니다.

3자화법으로 명도를 진행하고 있음을 알려드렸더니 중간에서 부드럽게 조율도 잘 해 주셨고, 임차인이 전세자금 대출을 받을 때 적극적으로 도움도 주셨습니다.

(감사의 마음으로 수수료를 더 챙겨 드렸어요^^)

마지막 잔금일에 명도확인서 지급을 위해 부동산에서 만날 때 임차인 분께서 고생 많았다고 아이스 아메리카노를 사오셨습니다.

본인이 시간을 흘려보낸 탓에 아들이 고생한다며 마지막에 눈물을 보이셨던 임차인 분과 따뜻한 악수도 나누었습니다.

배당은 잘 받으셨는지 임차인 아들에게 마지막으로 확인차 문자를 보냈고 훈훈한 답 문자를 끝으로 명도를 마무리 지었습니다.

제겐 행크의 명도 경험담/Q&A, 낙찰 케어방(명도방) 이 있습니다!

전화도 받지 않고 무응답으로 일관하는 임차인으로 마음이 초초해질 때 명도 경험담을 읽으며 편안한 명도를 하자고 마음을 다스릴 수 있었습니다.

각 단계에 필요한 대화기법, 압박의 수단, 서식, 법적 절차 등을 행크에서 모두 얻을 수 있었습니다.

지금까지 받은 도움에 보답이 될 수 있을까 하는 마음으로 저의 명도기를 풀어보았습니다.

행크인 여러분. 든든한 행크 안에서 성공투자 기원합니다^^
위 경험담은 다음 ‘행복재테크’ 카페
2021년 4월 게재된 ‘아름드림’님의
‘무응답으로 일관하던 임차인과 재계약으로 마무리한 훈훈한 명도 이야기’를 재편집했습니다.