안녕하세요, 짜부입니다~!
2월 셋째주에 첫 낙찰을 받고, 지난 3월말쯤 월세 계약까지 완료하였습니다!

낙찰 받고 약 40일정도만에 진행한 것인데,
걱정을 한가득 안고 있던 것과 달리 행크에서 좋은 분들께 응원받으며 잘 마무리 하였습니다.

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낙찰기를 쓰면서 걱정 하느라 하루종일 이것저것 검색했던 게 한달 전인데, 마무리라니..!
왕초보 낙찰자의 아주 작은 꿀팁과 함께 바로 경험담 공유해보겠습니다 : )

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혹시 모르니 낙찰기 1편도 첨부해두겠습니다 >잔금 내는 날(=소유권이전등기 접수하는 날) 보증금 전액 받은 후 월세 계약서 쓰기

플랜2) 소유자 명도하기
->플랜1을 하지 못할 경우 잔금 내는 날 인도명령 신청하기

크게 위와 같이 계획을 하고 소유자와 협상을 하기 시작했습니다. 일단 급한 건 제가 아니고 소유자였으며 법은 낙찰자 편입니다. 이 부분을 상기하면서 제 3자화법을 통해 일단 낙찰자는 기존 소유자와 임대차계약할 생각이 없기 때문에 최대한 설득중이라고 말씀드렸습니다. 그리고 잔금 내는 날 무조건 보증금 전액을 주어야만 한다고 했어요. 이건 협상의 대상이 아니고, 이게 ok되어야 월세 계약에 대한 협상도 시작할 수 있다는 걸 명확히 말씀드렸습니다.

소유자분도 이 부분에 대해서 바로 ok해주셔서 낙찰자분에게 이를 토대로 잘 전달드리겠다고 하고 며칠 후 보증금과 월세에 대한 협상을 본격적으로 하기 시작했습니다.

“사장님, 그럼 보증금이랑 월세는 어느 정도로 생각중이세요?”

“보증금이 적을 수록 좋고, 0천/000만원 정도로 맞춰주시면 좋겠어요.”

“낙찰자분은 최소 0천/000만원으로 생각하고 있으세요. 부동산에 여러곳에 전화해보셨는데 최소 이 정도 보고 있으세요.” (약 보증금 3천/월세10만원 차이)

“0천/000만원이요? 그건 정말 로얄동에 좋은 층수인 드문 케이스구요. 저희집은 그렇게 못받아요. 제가 이 동네 시세를 알잖아요. 낙찰자분 대출도 받으신다고 하셨잖아요. 정말 그렇게 맞추기 어려워요!”

소유자분이 하시는 말도 일리가 있지만, 처음 제시한 금액은 그냥 명도하고 월세 맞추는 게 나은 금액이라서 한 차례 전화를 종료하고 며칠 후 소유자분께 문자를 보냅니다.

-낙찰자분이 최종 아래와 같이 합의하고자 합니다.
*0천/000만원 (보증금은 소유자분이 제시한 금액, 월세는 더 올려서 제시)
*소유권이전당일(매각잔금완납하는 날) 보증금 전액 받은 후 임차 계약 가능
*임차 계약시 2개월 무상거주
이 이상은 정말 어렵습니다 ㅠㅠ

그리고 최종 위와 같이 합의하기로 하였습니다.

소유자분께서는 낙찰자가 혹시라도 중간에 마음이 변하지 않을지 엄청 걱정스러우셨는지 계속 위 내용으로 동의하고 계약한다는 걸 문자로라도 남기고 싶어 하셨습니다. 엄청 급하신 거죠. 저 또한 만족할 만한 조건이라고 생각하여 낙찰 받은지 2주만에 전자 계약으로 합의서를 작성하였습니다.


위 내용은 송사무장님의 “명도의 기술 클래스”에 자세하게 나와 있고, 셀프 소송의 기술 책에도 나와 있습니다. 나의 상황에 맞추어 내용을 조금씩 변형하면 될 것 같습니다 : )

위 합의서는 [전자계약 싸인오케이]에서 진행하였고, 상대방의 전화번호 또는 이메일중 하나만 알아도 전자 계약이 가능했습니다. 유사한 사이트가 많으니 상황에 맞게 이용하시면 될 것 같습니다. (절대 광고 아닙니다 ㅎㅎ)

대급지급통지문을 받다
낙찰을 받은 후 제 마음은 다급하고 후딱 후딱 처리하고 싶었으나, 순서가 정해져있죠 ㅎㅎ

[낙찰 이후 순서]
매각기일(=낙찰일) + 7일 후 매각결정기일 + 7일 후 대금지급기한통지

즉 낙찰받은 후 14일 후 대금지급기한통지문을 받을 수 있는데, 집에서 등기를 직접 받아야합니다.
직장인이었던 저는 반차를 사용하여 직접 우체국가서 등기를 받을 수 있었는데요!
법원 등기는 수령 장소를 변경할 수 없고, 세 번 방문이후 바로 반송된다고 하더라구요 ㅠ_ㅠ
만약 직접 받기 어려운 상황이라면 경매계에 전화해보셔도 좋을 것 같습니다 ^^

경락잔금대출&법무사비용
의외로(?) 어려웠던 것중 하나가 대출할 곳을 정하는 것이었습니다.
전 2년 비과세 셋팅을 목표로 했기 때문에, 딱 2가지를 중심으로 확인했습니다.

1) 대출이자가 가장 저렴한 곳
2) 1년 거치가 가능한 곳

제가 3월말 대출 실행했을 때 부가 조건을 충족하면 3.85%가 나오지 않았습니다.
1년 거치로 했기 때문에 추가 금리가 붙은 거고, 만약 비거치로 진행하신다면 3.7%수준으로 가능합니다.

대출 관련은 낙찰기 1편에 조금 더 자세하게 적었으니 참고 부탁드립니다 : )

추가로 법무사비에 대해 말씀드려보면,
미리 뽑아달라고 하였으나, 그 부분에 대해서는 정말 잘해줄 수 있다고 믿어달라고 해서
자서 후 대출 직전에 영수증을 받아보았는데요~

정말로 눈탱이 친 금액으로는 보이지 않았으나, 밑져야 본전이라는 생각으로 깎아달라고 말씀드렸어요!
진짜 잘해드린 금액이라고 말씀하셨지만, 제가 절절하게 말씀드리니 10만원 깎아주셨답니다 ㅎㅎㅎㅎ
또, 행크 경험담을 보고 대출 실행 후 법무사님께 채권할인 영수증 달라고 말씀을 드렸는데요!
76,000원 환급 받았습니다 ^^ 즉, 최초 견적보다 총 176,000원 저렴하게 진행할 수 있었습니다 : )
전 소유자와 월세 계약하기

드디어, 잔금내는 날입니다.
전 소유자와 월세 계약을 체결하는 것이기 때문에 조금 더 챙길 것이 많습니다.

1. 전날 대출과 연계된 법무사에게 잔금 전액 송금하기
2. 법무사가 잔금 완납 후 [매각대금완납증명원], [매각허가결정문], [소유권이전접수증]을 송부.
3. 추가로 [납세증명서], [지방세증명서]를 출력하여 세금 미납 사실이 없음을 확인시켜줌.
4. 모든 서류를 확인한 후, 전 소유자는 보증금 전액을 즉시 나에게 송금.
5. 보증금 입금을 확인한 후 월세 계약서 작성을 마무리!




잔금을 내고 소유권 이전 접수까지 하였지만, 등기부등본 상에는 며칠 뒤 확인할 수 있으므로 대필 요청드린 중개사님께서 사고가 나지 않도록 정말 꼼꼼하게 서류를 요청하시더라구요~!

임대인 및 임차인 각각 10만원씩 수수료 받으시고 대필해주셨는데,
처음에는 더 요구하셨다가 상호 협의하에 10만원씩 받으시는 걸로 마무리했습니다 : )

참고로 월세 특약중 몇 가지를 적어보면,
1) 임차인 선순위 근저당보다 후순위임을 인지하고 계약을 체결함.
2) 임차인이 월세를 2기 이상 연체시, 임대차 계약을 해지할 수 있고, 임차인은 법정 연체이자를 지불함.
3) 임대인은 월세 2개월간 면제하고, 임차인은 1개월 내 전출을 하고 다시 전입하여 주기로 확약함.

여기서 특약 3번을 보면!
전 소유자와 전세 또는 월세를 계약할 시 주의할 점이 있는데요~
권리분석을 할 때 기존 소유자에서 임차인으로 지위가 변경될 경우에는 변경된 시점부터 전입일을 확인하고 계실텐데요! 다만, 단순히 전입세대열람서를 떼보면 임차인의 전입일자가 대출 선순위 근저당보다 먼저인 것처럼 보여지므로 선순위 은행에서는 이를 반드시 전출시켜야 한다고 하더라구요 ㅠㅠ

그래서 3번과 같은 특약을 넣고 계약을 진행하였습니다.
전 소유자의 전출&전입
앞서 언급한 특약 3번에 관한 내용은 합의서에 작성하지 못했었어요.
대출 자서도 하기 전에 합의서를 작성하여 이 부분에 대해 누락했었던 거죠..ㅠ

다만, 전 소유자분도 본인이 전출하지 않아 낙찰자가 대출금 회수되면,
본인도 난감하므로 협조해주시겠다고 하였는데, 이때도 살짝 열띤 토론이.. 있었습니다.

“사장님, 전출하실 수 있는 곳은 있으신가요?”

“제가 사정이 이래서 다른 사람한테 전입시켜달라고 할 수가 없습니다.
낙찰자분 집에 잠시 전입하는 방법은 안될까요?”

“아, 그렇게는 어려울 것 같은데.. 혹시 잠시 고시원에 전입하시는 건 어떠신가요?”

“상황이 정 안되면 고시원이라도 가야죠… 알아보고 연락주세요.”

전 소유자분도 워낙 지치셨기 때문에, 물건지 인근으로 직접 전화를 돌려서 시세를 확인한 후 전달드렸습니다. 여기서 전 소유자분과 최후의 문제가 있었던 부분은 바로 고시원 비용을 누가 내는지 입니다.

“아니, 이건 제가 필수로 해야하는 것도 아니고, 미리도 말씀도 안하셨는데,
당연히 비용 내주셔야 하는 거 아닌가요?”

“사장님께서 합의서 작성을 급히 요청하셔서, 은행측에서 확인이 늦어졌습니다.
낙찰자분도 대출 실행을 위해서 필요하다고 하나, 이 부분을 본인이 부담해야하는지 말씀하시더라구요”

비용은 대략 20만원정도라서 어려운 금액은 아니었으나,
너무 당연하게 낙찰자가 내야하는 거라고 말씀하셔서,
전 소유자랑 합의서 작성할 때 이 부분도 반드시 명시를 해야겠다고 생각했습니다.

결국 전 소유자분께 감정이 격해지시고 울음을 터트리시는 바람에, 소소한 비용으로 서로 기분 상하면 안되겠다 싶어서 전화를 끊고 문자로 낙찰자분이 비용을 내는 걸로 말씀드리고 마무리했습니다.
끝으로
입찰부터 월세 계약까지 대리인을 통해서 진행하여 한 번도 전 소유자를 만난 적은 없습니다.
제3자 화법을 통해 낙찰자 대리인으로서 통화와 문자만 주고 받았었는데요~

전 소유자분은 낙찰자를 60~70대인, 돈 많은 나쁜 사람(?)으로 생각하시더라구요.
그런데 막상 대리인이라고 연락준 사람이 젊은 여성이라 약간 안심하셨고,
또 이야기를 잘 들어주니 마지막까지 고마워하시더라구요.

임대차 계약할 때는 낙찰자 이미지가 안좋은 듯해 대리인을 통해서 작은 선물도 보내드렸었답니다.

이렇게 세팅하면서 크게 느낀 점은,
1) 제3자 화법이라 수월하게 진행했다는 것.
2) 이야기를 들어줄 땐 잘 들어주고, 단호할 땐 단호해야 한다는 것.
3) 전 소유자의 말이라도 상황을 보고 믿어주자는 것입니다.

다행이라면 다행일지 모르겠으나, 직업 상 2번을 수행하는 건 크게 어렵지 않았습니다.
잘 들어주는 건 기본이나, 안되는 부분에 있어서 단호해질 때는 단호해야 한다는 걸 알았기 때문입니다.

제일 어려웠던 건 바로 3번인데요 ㅎㅎ
경험담을 보시면 가장 많이 나오는 말이 바로 “점유자를 믿지 말라는 것”입니다.
그럴싸한 말로 낙찰자를 속이고, 이사를 질질 끌어 돈을 더 뜯어내는 이들이 대부분이기 때문일 것입니다.

하지만 제가 상대한 전 소유자분은 저와의 약속을 한 번도 어긴 적이 없습니다.
자잘하게는 사진찍어 보내는 것부터 돈 거래까지 시간 약속조차 어긴 적이 없었습니다.

물론 아직 월세를 받기 전이므로 나중에 월세를 밀릴 지도 모릅니다.
다만, 지금까지는 어긴 적이 없으며 보증금을 월세의 3년치정도 받아두었습니다.

주변에서 전 소유자와 거래하는 것 자체가 위험하기 때문에 대부분 말렸습니다만,
여러 가지 상황을 고려하고, 이 분과 계약하는 게 최선이라고 판단했기 때문에 서로 가장 좋은 거래를 마칠 수 있었던 것 같습니다.

물론 저도 전 소유자분을 믿었다기보다는, 합의서와 계약서를 믿었던 것이고
만약 서류대로 이행되지 않았을 경우 플랜B까지 생각하고 있었습니다.

그러므로, 무조건 점유자를 신뢰해서도 안되겠지만, 무조건 불신하는 것도 좋은 거래를 가져오기 힘들다는 생각을 하게 되었습니다. 말로만 하는 계약이 아니라 서류를 통한 합의와 계약으로 신뢰를 쌓고, 이를 지키기 못했을 경우 플랜B까지 생각하여 움직인다면 점유자에게 덜 끌어다니지 않을까요?
(그렇지만,, 저도 많이 우왕좌왕하며 협의할 때 넘 힘들었습니다🥲)

첫 낙찰 물건이고, 나름 순조롭게 풀렸지만 그 과정은 엄청 우당탕탕 하였는데,
행크에서 정말 많은 도움을 받았습니다.

저도 더 베풀 수 있도록 많은 경험 쌓으면서 공유해보겠습니다 : )

감사합니다 ^^