안녕하세요~
열정의 아이콘 해부자입니다

얼마전. 참으로 쓰라린 패찰을 맛보았습니다….


제 기분 정말 인생무상..

제가 이 물건을 어떤 포인트로 물건을 선정했고, 임장 & 입찰을 했는지 !!

그리고… 왜 패찰을 했는지!!!!!!!!!!!!

A-Z까지 ㅠㅠ 낱낱히 공개해보도록 하겠습니다….
(뭐 패찰했는데 무슨의미가 있나 싶긴합니다…😭)

그..그래도…. 관심주시면 감사하겠습니당…….ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

[일주일 동안 2번 패찰한 작은소녀의 아주 슬픈 이야기입니다..ㅜㅜㅜ]

2월 14일 자신있게 경매입찰장에 입장했다. (낙찰 받을 수 있을 줄 알았는데 역시나 경기도 오산이었다..)
입장을 하자마자 초스피드로 패찰밥을 먹게되었다.
너무 어이없는 나의실수와 낙찰된 가격에 화가났다!
패찰 후 도서관에서 폭풍 검색을 했다. ‘내일당장 입찰 가능한 물건찾자.’
내가 관심이있는 지역에 입찰일이 가장 가까운 물건을 찾았다.
하지만 .. 내일 입찰인 물건은 없었다.
그래도 투자포인트 요소가 아주 많은 19일이 매각기일인 매력적인 물건을 찾았다.

너무 설레여서 당장 임장하러 달려가고 싶었다.

투자포인트

1층
대형평수
재매각물건
임차인현황 – 미상
어린이집운영(인테리어에대한 부담감)

경쟁자들이 입찰하기 힘든 포인트들이 다소 많아보였다.
1층에 대형평수를 선호하는 사람들은 드물기 때문에 매도를 할때 시간도 더 오래걸릴뿐더러,
임자를 만나지 못하면 공실상태로 오랫동안 보유를 해야하는 리스크가 있는데
이때 대출을 받았다면 이자에 대한 이슈가 있을 수가 있다.

* 만약 부동산에 물건을 내놓았을경우 같은 평수의 매물이 많다고 가정했을때
1층의 매물은 다른 층보다는 선호도가 떨어지기 때문에 대형평수를 찾는 매수자가 있다면
1층 보다는 더 좋은 층을 매수할 가능성이 높아진다.
(이러한 이유로 보통 1층은 일반매도가에서 2천만원정도 매가를 낮춰서 생각하면 더 편하다)

또 물건지의 현황상태가 어린이집으로 사용되고 있었기때문에 새로운 인테리어는 무조건 필요하다는 생각이 들었다.

즉.. 일단 우리물건의 매도를 하기 위해서는 외관상 3가지의 허들이 있었다.
대형 +1층 + 어린이집이용으로 인테리어에 대한 부담감



해당단지의 해당평수가 상대적으로 어떤 상황인지를 조금더 디테일하게 확인해보았다.
네이버로 검색해 보았을때도 해당단지 안에서 가장 큰 평수였기에 입찰을 하는 사람들도 보수적으로 입찰가를 쓸것같은 느낌이 들었다.

그리고 여기서 더 부담스러웠던 점은 “재매각”으로 분류된 특수물건이었기 때문에 입찰보증금이 8000만원이 필요한 상황이었다.

입찰보증금과 더불어 재매각이라는 심리적 부담이 있기는 물건이기 때문에
입찰을 하더라도 공격적으로 입찰가 산정을 못할것이라고 생각했다.(경기도 오산일수도..)

이뿐만이 아니었다.
또 다른 포인트도 있었다.

임차인 “미소사임당 어린이집”의 “미상” 존재.

재매각에 미상이라면? 진성일 가능성이 있지 않을까?라고 생각할수도 있을것같았다.

권리분석
1. 말소기준권리 : 13년 12월31일 신한은행의 근저당 148,500,000원

2. 말소기준권리 위에 오는 다른 권리 없음

3. 임차인 확인하기 : 미상의 “미소사임당 어린이집”
=> 대항력판단하기

주임법 제2조에 보면 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 주임법을 적용받을 수 있다.
주거의 목적으로 사용되고 있는게 아닌 어린이집을 운영중인 이 물건!
그렇다면 미소사임당 어린이집은 대항력이 있을까?

대항력의 요건은 딱 3가지이다.
1. 주민등록을 마친 날
2. 임차주택을 점유한 날
3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은날

이 물건이 대항력이 있으려면

계약서를 쓴 사람의
전입+확정일자+임대차계약+점유

이 모두 충족해야 대항력이 생긴다.

그런데 이 물건은 해당주소지로 사업장 신고만 되어있다.
즉, 대항력은 없다.

또한 추가로 등기부등본을 확인했을때

소유자들의 주소가 해당물건지로 되어있었기에 권리분석상 문제는 없어 보였다.

누구에게는 이러한 허들이 부담스러운 포인트가 되겠지만 나에게는 오히려 투자포인트가 되었다.
최근에 재매각 + 저층 + 대형물건을 처리해본 경험이 있어서서 그런지 이러한 허들이 있음에도 불구하고 결국 대형이라도 시퀀스는 같아보였고..(4488..♥️)
내 눈엔 이런 단점들이 너무 매력적으로 보였다.

함께 투자를 하는 동료들과 다음날 바로 임장을 가기로 했다.

임장을 가기전 손품조사를 했는데 오래된 노후 아파트였지만 나름 대단지아파트였고 이 주변에서 유일한 50평대 아파트였다.
유일한 50평대였기 때문에 매수하려는 사람들의 눈에는 부담스러울 수도 있거나 오히려 희소성으로 더 선호할수도 있다고 생각했다.

**어떤 단지들은 50평대보다 40평대를 더 선호하는 경향이 있는곳도 있다
=> 이럴땐 40평과 50평의 실거래가를 비교해보면 사람들의 선호도를 대략 짐작할 수 있다
(50평대보다 40평대를 더 선호하면 매가차이가 많이나고 40평대보다 50평대를 더 선호하면 두 평수의 매가차이가 얼마 안난다.)


48평과 54평의 실거래와 매물을 비교해보니 매가 차이가 그래도 조금은 나는 편이었다.
48평과 54평의 차이가 확실히 있을것 같다는 생각을 했고, 23년도 3월이후로 거래가 없는점을 보았을때 더 보수적으로 생각할 수 밖에 없었다.

예상매도가는 아무리 못해도 6.5억에는 팔릴것이라고 예상했고, 전세는 4억으로 예상하고 임장을 시작했다.

임장
부동산은 3곳 다녀왔는데 부동산 사장님들의 성향에 따라 매가와 전세가 차이가 심했다.
올수리 후 7.5억에 매도가 가능하다는 사장님부터 시작해서 6억 후반대도 어렵다고 하시는 사장님도 계셨다.
전세가격은 더 가관이었다.
올수리해서 2억에 맞춰진다고 정말 극단적으로 말씀하시는 사장님이 있는 반면에 4.5억에도 가능하다고 굉장히 호의적으로 말씀해주시는 사장님이 계셨다.
부동산의 사장님들의 말씀이 너무나 달라서 혼란스러웠지만 임장 후 올 리모델링을 마친후에 전세는 나가겠다는 확신은 들었다.

사장님들의 의견과 우리의 감을 녹인 합의끝에 결국 매가는 올수리 후 7억, 전세가는 올수리 후 4억으로 결정했다.
*신선이 이후에는 더 보수적으로 변했다… 1억 떡이 이렇게나 무섭다.. 모르시는분들은 참고하시길…


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입찰
자. 결전의 날이 다가왔다.
원래 입찰보증금은 당일날 준비하는데(나는 슈퍼P다) 이 물건은 내 심장을 뛰게 했으므로 특.별.히 그 전날 준비하려고 컴퓨터를 켰다.
보증금 액수와 혹시모를 권리분석 더블체크를 위해서..

그런데…..
.
.
.

낙찰이 되었다????
이게 무슨일일까?
분명 어제! 그전날까지도 미납이었는데! 어떻게 된 일일까?

문건송달을 확인해보았다.

매각대금완납?

최고가 매수인이 매각대금을 낙찰을 받은 후 3달만에 납부했다.
너무 황당스러웠고 어이가 없었다.

민사집행법 제138조 3항 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일자의 대금에 대한 대법원 규칙이 정하는 이율에 따른 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각 절차를 취소하여야 한다.

재매각기일(2024년 2월 19일) 3일전에 대금납부와 연체이자를 모두 납부하면 재매각자체가 취소된다는 내용이다…
즉.. 이 물건은 2024년 2월 16일에만 납부를하면 재매각이 취소된다……
그래서 최고가 매수인은 2024년 2월 15일 매금납부를 했고 이렇게 정당한 절차로 매각이 되었던 것이었다……….

내 마음을 뒤흔었던 매력적인 물건이 .. 이렇게 나에게로 떠나갔다.

ㅈ ㅏ ㄹ ㄱ ㅏ ㄹ ㅏ.. ..ㅡㅜㅜㅜㅜ ㅜㅜ

입찰을 하며 이렇게 허무한 경험은 처음이었다..
다음엔 더 좋은 물건이 오겠지..를 기원하며 잘(?) 보내주었다..

이 일이.. 제가 최근에 겪었던 일인데요….
이 글을 쓰고있는 와중에도 너무 황당스러워서 말문이 턱. 하고 막히네요 ㅠㅠㅠㅠ
제가 입찰일을 잘못알아서 패찰한줄 알고 매각된걸 보고는 등꼴이 오삭했네요…..

휴… 정말 좋아보이는 물건이었는데 너무 아쉽지만 또 좋은 물건이 올것이라고 믿기에

아쉽지않습니다 ……………

가 아니라 솔직히 아쉽습니다.. 네.. 많이요 ㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠㅠ
ㅜㅜㅜㅜㅜㅜㅜㅜㅜㅜㅜ
정말 받을 수 있을줄 알고 심장이 두큰두큰 거렸는데…

너무 속이상합니다….

여러분.. 그런데,,, 사실 …. 이 썰이 끝이 아닙니다….

……. 제가 아직 경험담을 쓰지못한 입찰 경험담이 남아있는데요…
이 경험담이 진짜 스펙타클한데…..
그건 지금당장 풀수가 없어요….

제가 최대한 빠른 시일내에… 풀어드리도록 하겠습니다. ㅜㅜㅜ
정말 센세이션했던 경험담이어서 다들 재미있게 읽으실것 같습니다ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ (기대하셔도 좋아요)
장담컨데 아무도 겪어보지 못하셨을거에요 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ


… ㅎㅎ 그럼 저는 다음엔 더 스펙타클한 경험담으로 돌아오겠습니다!
그럼 20000