부동산 경매를 하시는 지인분으로부터 연락을 받았다
이번에 경매 입찰을 고민하고 있는 물건이 있는데, 권리분석이 헷갈린다며 한번 봐달라 연락이 왔다.
요점만 먼저 말하면, “임차인의 보증금을 인수해야 하는지, 인수하지 않아도 되는지”에 대한 권리분석 문제였다.
서울중앙지방법원 2022타경106904 경매사건 정보
먼저 경매물건의 정보를 살펴보자.
경매물건은 서울 강남구 삼성동에 위치한 아파트다. 감정가는 16억원짜리다.
2022타경106904 물건번호 1번
삼성동에 위치한 아파트이고 2022년 물건이기에 현재 시세는 훨씬 오른 상태이다. 가격은 매력적이다.
그런데 여기서 일단 눈여겨봐야 할 정보가 하나 더 있다. 바로 ‘관련 사건’ 부분이다. 관련 사건을 보면 경매가 ‘중복’, ‘병합’되어 진행되고 있는 것으로 보인다. 즉 경매신청을 1명이 한 것이 아니라, 여러명이 경매신청을 했다.
경매 권리분석
이제 본격적인 권리분석을 위해 등기부등본과 임차인 현황도 살펴보자.
등기부등본과 임차인 현황
말소기준권리는 2022. 3. 31.자 근저당권이다.
임차인은 2020. 6. 5.에 전입신고와 확정일자를 받았으므로, 임차인은 선순위임차인이라 볼 수 있다.
임차인이 배당요구를 하긴 했는데 배당요구종기일(2022. 10. 13.)이 훨씬 지난 2024. 7. 19.에 배당을 요구했다. 그렇다면 임차인은 배당요구를 안한 셈이 된다.
그래서 위 경매지에서도 “배당요구종기 이후 배당요구신청한 것이므로 임대차보증금은 매수인이 인수함”이라고 쓰고 있는 것이다.
자, 권리분석은 끝났다.
임차인의 배당요구가 없었으므로, 입찰하고자 한다면 임대차보증금 6.3억원의 인수를 전제로 입찰가를 산정해야 한다.
뭐라고요? 임차인에게 배당이 될 수 있다고요?
그런데 여기서 “조금 더 공부한 경매인” 입장에서 드는 의문이 있다.
임차인이 경매신청을 한 내역이 있기 때문이다. 경매공부 시간에 임차인이 배당요구를 하거나 경매신청을 하면 임차인에게 배당이 된다고 배운 바 있기에, 그렇다면 위 경매물건에서 배당이 되는것이 아닌가 하는 생각이 드는 것이다.
단 한명이 아닌 여러 사람이 한 경매신청 내역
임차인은 2024. 7. 12.에 경매를 신청했다.
생각이 이리까지 미친다면 임차인 보증금은 인수하지 않아도 되지 않는 것이 아닌가 하는 생각이 든다. 그렇다면 이 경매물건은 더 공격적으로 입찰가를 써도 된다는 말이 된다.
이제 가슴이 떨리기 시작하는가?
하지만…
과연 그럴까?
지금부터 설명하는 아래 박스의 내용을 기억하자.
경험상, 이 내용을 아는 사람이 거의 없다.
이중(중복)경매신청이 있는 경우, 선행 경매신청사건의 배당요구 종기일이 연기되거나, 선행 경매신청사건이 취하 또는 취소되어 뒤에 신청된 경매사건에 따라 절차를 계속 진행하게 되는 경우가 아닌 한 배당요구종기는 선행 경매신청사건에서 정한 배당요구 종기가 그대로 적용된다(민사집행법 제87조 제3항).
한편, 이중경매신청이 있는 경우, 그 경매신청이 선행 경매신청사건의 배당요구 종기까지 이루어진 때에는 그 경매신청자는 배당받을 채권자로 취급되나, 선행 경매신청사건의 배당요구 종기일 이후 경매신청을 하였다면, 뒤의 경매신청인은 그가 민사집행법 제148조 제2호(배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자), 3호(첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자), 4호(저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자)에 해당하는 경우가 아닌 한 설령 이중경매신청이 받아들여진 경우에도 배당받을 수 없다(민사집행법 제148조).
부동산 전문 이시훈 변호사
요컨대, 첫 경매사건에서 배당요구종기일이 정해졌으면 그것으로 끝이다.
(1) 첫 경매사건의 배당요구종기일까지 배당요구를 하든지
(2) 첫 경매사건의 배당요구종기일까지 이중경매신청을 하든지
이 2가지 중 하나의 경우에 포함되어야만 배당이 되는 것이다.
임차인이 배당요구종기일 이후에 새로운 경매를 신청해서 새로운 경매가 개시되었다 하더라도, 이는 임차인이 배당요구종기일 이후에 한 배당요구와 똑같이 취급되어 배당을 받을 수 없다.
이런 사실을 모르는 사람들이 많다. 그래서 제대로 권리분석을 하지 못한 사람들이 최초 경매사건에도 임차인 보증금을 인수하지 않는 것으로 권리분석을 하고 입찰가를 썼던 것이다.
경매 권리분석, 혼자 하지 말고 같이 하자.
한줄 요약 : 매각물건명세서에서 ‘임차인 인수’해야 한다고 써있다. 그냥 믿으면 된다.
– Law빈훗 / 이시훈 변호사
