안녕하세요 자산가선생님입니다.

지난 1탄으로는 임장에 대해서 이야기를 나누었는데요. 매수후기로 2탄을 하고자 했었는데 약속을 빠르게 지키게 되어 글로 남겨봅니다.


대한민국 모임의 시작, 네이버 카페
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주 3회 이상 임장!

4월 19일까지 다녔던 임장 기록입니다. 몇개 빠진 것도 있고, 그 뒤로도 쭉 다녔으니 한달 동안 16번 이상 다닌 것 같습니다.






각기 다른 날 임장 사진입니다. 지난 번 글에서 임장은 목적이 있이 가야한다고 했습니다. 매주 임장간다고, 자주간다고 무조건 좋은 것이 아니라 목적을 갖고 그 목적을 이루기 위해 가는 것이죠.

이번 3,4월 제 임장의 목적은 개인적으로는 오피스텔 매수, 조별로는(행공스) 위반건축물 조사 목적이었습니다.
+a 상가 조사.

위반건축물 관련해서는 행공스에서 발표를 성공적으로 마무리 하였고, 후에 카페 글로 행복재테크 회원분들께
공유를 하려고 합니다.

개인적인 목표를 달성하기 위해 집 주변부터 조사를 시작했습니다.

손품과 발품으로 이 엑셀을 완성해 나갔습니다. 이것을 한 번 해두면 이 지역에 일반매매 뿐만 아니라 경공매 물건이 나왔을 때도 남들보다 쉽게 판단이 가능합니다.

그 지역이 3룸이 많으면 3룸 시세를 알아보았고, 1룸이 많으면 1룸 시세를 알아보았습니다. 그 지역의 특징도 많이 다녀보니 자연스럽게 알게 되더라고요.

여러분도 살고 있는 곳 근처부터 시작해 보시면 좋을 것 같습니다.

시세조사 + 물건 찾기 이게 제 주된 조사 목적이었죠!! 내가 제대로 판단할 수 있겠다 싶을 때까지 열심히 다녔습니다. 살 빠지는 건 덤이네요 ㅎㅎ
그래서 매수한 물건은?
부천 신중동역 인근에 위치한 오피스텔입니다.

왜 이곳이냐?

1. 집에서 가까움
2. 수요가 많음
3. 7호선 역세권
4. 주변 공업지대가 상당히 큼

입지로 보면 이정도로 설명드릴 수 있습니다. 저는 부평부터 부평구청, 굴포천, 상동~ 해서 신중동까지 모든 지역을 돌아다녔는데요. 집 주변이라고 해도 범위가 상당하더라고요.

신중동역 같은 경우는 저러한 이유때문에 7호선 직장인 수요 + 대학생 수요 + 병원수요 + 상업지수요 + 공업지대 수요까지 해당되는 위치라고 생각했습니다. 실제로 임차인들도 다양했고요.

그래서 제가 산 것은 딱! 무엇이냐면 전용 19제곱(6평) 남짓한 원룸 오피스텔입니다.

비슷한 매물은 현재 9천정도에 나와있기도 합니다.

예상이라는 점 감안하고 봐주세요^^

매가: 6,200
기보증금: 500/40 (공실 조건으로 매수)
목표월세: 500/45 이상
대출 금리 4%후반, 70%(4340만원)
내 투자금
1,360만원 + 취등록세(285만원) + 수리비(150만원)(예상)
= 1,795만원

이자 (고정 4.9% 기준) =17.7만원

월세 45-17.7 = 27.3만원

수익률(자기자본)
45*12 = 540만원 / 6200-500 = 9.4%

수익률(실제 돈 투입)
27.3*12 / 1,795 = 18%
매수 포인트
저는 이번에는 인테리어를 통해 임대료를 좀 올려보는 방법을 일반매매로 해보고 싶었습니다. 실제로 수익률 7% 매물은 널렸더라고요 ㅋㅋ

목표는 10%로 잡았지만, 9.4%도 나름 만족스럽다는 생각에 도전하게 되었습니다.

제 포인트는

1. 일단 제일 싼 것.

시세대비 무조건 싸야합니다. 일반매매도 마찬가지입니다.

제가 산 오피스텔은 원룸이지만 kb시세가 나옵니다. 하한가 7,900만원 상한가 8,500만원을 보입니다.

거래량도 적당하죠? 원룸치고는요.

시세 대비 나름 저렴하게 매입했다고 생각합니다. kb 시세 하한가 대비 1700만원 정도 싸게 샀으니까요.

최근에 거래된 6,200, 6,100 짜리도 같은 주인 물건입니다. (아직도 남았다는~~^^)

수익형 부동산의 경우 수익률을 높이는 방법은 2가지 입니다.

1. 매가를 낮추는 것.
2. 월세를 높이는 것.

이 2가지를 모두 하면 수익률을 극대화 할 수 있겠죠? 그래서 싸야합니다. 그래야 엑시트도 수월하구요~, 차익도 나고요~~

2. 남향+뚫린뷰

저는 아직도 원룸에 살고 있고 벌써 3번째 원룸인데요. 이런저런 집에서 살아봤는데 북향인 집은 정말 4계절 내내 추웠고 습했던 기억이 있습니다.

남향이지만 앞에 건물이 세워지며 막힌집도 마찬가지가 되더군요. 이런 기억이 있어서 그런지 남향에 뚫린뷰를 고집하고 싶더라구요.

이 물건지 같은 경우에는 북향과 남향이 많고 동향과 서향은 꽉 막힌 뷰였습니다. 그래서 동향, 서향은 바로 패스… 북향은 음…. 빛도 나름 들어오니까 세모, 남향은 오케이 별표.

대신 이런 이유 때문인지 남향은 매도도 비교적 쉽게 되고, 임차 맞추기도 비교적 수월해보였습니다. 북향,동향,서향은 매물이 쌓여있었고요.

돈을 더 주고는 남향이라는 이유로 사진 않았겠지만, 같은 가격으로 할 수 있다면 남향~~

3. 매도자

매도자 상황을 알아야합니다. 일단 첫번째로 지금 가격이 싼 것을 모르십니다. 부동산 사장님과 친해진 후 들은 소식이죠.

앞서 거래된 물건 두개가 너무 싸게 거래가 되어 저도 덩달아 싸게 산 행운의 물건이었습니다.

매도자이신 분은 80대 할머니라고 하셨습니다. 8채? 7채?를 한층에 쭉 20년동안 월세를 받으시다가 나이가 드셔서 빨리 처분하는 것이 목적이더라고요. 세금내기 귀찮다고… ㅎㅎ

이런 사정을 알고 싼 것이 파악이 되었기에 매입을 하게 되었습니다.

4. 공실

이 지역은 수요가 정말 많았습니다. 그래서 공실 매매 물건이 정말정말 귀하더라고요.

저는 월세를 시세보다 조금 더 올릴 예정이기 때문에 공실이 필요했습니다. 운 좋게 이분은 2회이상 월세를 내지 않아 명도가 된 물건이었습니다. 여러가지 운이 좋게 작용을 했나 봅니다.

5. 낮은 시세

이 곳 원룸들 시세는 정형화 되어있고, 오르지 않는 모습이 보였습니다.

17형 300/40
19형 500/40
복층 500/50
1.5 500/55
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.
.
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이런식으로 쭉 있더라고요

그럼 19를 인테리어하면 적어도 45는 받겠다, 진짜 잘하면 50도 가능하겠다는 생각이 들었습니다.

임차인 입장에서 집을 둘러보니 와… 이상탠데 40이나 낸다고?? 근데 방도 없다고??? 조금만 수리해도 1등매물이 되겠는데??? 올수리라고 봤는데 이게 올수리???

이런 느낌이 강했습니다. 기본만 해도 1등하는 곳이죠.

수요가 너무 많아 입주문의가 끊이질 않다보니 가능한 현상 같습니다. 주변 준신축, 신축은 조금 더 크지만

1000/75, 1000/80 을 부르더라고요. 그래서 올릴 수 있겠다는 확신이 들었습니다.

6. 명의와 대출

많은 분들이 궁금해할 부분이라고 생각합니다. 처음에는 법인으로 할 목적으로 진행했는데 대출이 너~~~~무 않나옵니다. 소액이라서요 ㅠㅠ

진짜 빵빼기의 지옥에서 헤어나오지 못하다가 개인명의를 고민하게 되었습니다.

1. 그냥 개인명의
2. 주임사

아직도 고민중인 부분입니다.

일단 대출은 개인명의로 실행을 하기로 했고, 방빼기 없는 상품으로 진행합니다. 그래서 한도도 금리도 만족스럽게 심사가 나왔고 다음주 중에 시행하러 가려고 합니다.

제 플랜은

1.주임사
10년 안팔고 월세받지 뭐…매도 말고 단점이 음….고민중 공부중입니다 ㅋㅋ

2.개인명의
10년안에 매도한다면 굿. 금리인하기에 팔아버리기? 부가세나 주택수 문제… 흠 이미 버린 몸이긴 한데…

아직도 고민중입니다. 임차 맞추고 등록여부를 고민해봐야겠습니다.
오피스텔에 대한 내 생각
요즘 백달러가 성공적으로 진행되며 많은 분들이 오피스텔에 대해 관심을 가지시더라고요. 저는 백달러가 나오기 전부터 오피스텔 투자를 준비해왔습니다. 그 전에도 투자를 하기도 했고요.

왜 오피스텔에 관심을 가졌는지 언제까지 살 계획인지 제 생각을 말씀드리려고 합니다.

오피스텔의 본질은 수익형 부동산입니다. 저는 카드뉴스를 제작하며 거시경제를 주로 보는데요.

금리 인상기 >> 수익형 부동산 위기 = 기회라고 결론을 내렸습니다.

실제로 작년 하반기부터 관심을 가졌는데 그 때는 시중에 수익률 7%매물은 찾아볼 수도 없었고, 매물 자체가 많이 없었습니다. 하지만 지금은 6%는 기본이고 7%대도 많이 보입니다. 그냥 시세대로 사기만 해도요.

여기에 인테리어, 경매, 공매 등등 기술을 하나씩만 더해도 수익률을 극대화하기 쉬운 상황이 되었습니다.

저는 금리인하기에 수익률 6%선으로 매도를 하거나 (2년 뒤에 다시 제로금리가 된다면 저축보다는 이게 더 나으니까?) 저는 10년뒤에도 30대이니..(죄송합니다) 주임사로 10년간 월세 편~하게 받거나

두 가지를 고민 중입니다.

상가는 안보냐구요? 물론 열심히 보고 있죠!! 아직 매수할 물건을 찾지 못했을 뿐…

1800만원 정도 투자하고 27만원을 남기는 것이 누구가에게는 만족스러울 수도 있고 불만족스러울 수도 있지만

본인이 만족을 한다면 저는 GO! 를 하시면 좋겠습니다.

저는 만족스럽고 1년에 근로소득으로 2천만원 조금 안되게 저축을 하고 있는데, 이렇게 하나씩 모아가다보면
속도가 붙겠다는 생각이 들더라고요.

지금 현재 월급을 제외한 부동산 소득은 (구매대행 소득 제외) 이자 다 떼고, 월 60~70 정도가 될 듯 합니다. 1년이면 60만원 기준 720만원이 더 모이는 것이고, 그렇게 모인 3천만원이 안되는 돈으로 다시 또 사고 이렇게 모아나가는 것이 제 꿈입니다. 시세차익형은 묻어두고요 ㅎㅎ

올해 150만원 만들기가 목표인데 열심히 달려나가서 만들어보도록 하겠습니다.

다들 화이팅입니다^^
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