이제는 조분가 10억 시대, 우리가 주목해서 봐야 할 물건은?

안녕하세요, 부자되는세상입니다~^^
저는 지난 4/21~22 행공스 조원 분들과 제주임장을 다녀왔습니다.

‘비상’이라는 뜻을 가진 행공스 부세조 시그니처 포즈입니다. 모든 걸 썰어버리겠어!가 아니니 오해없으시길…^^;

마침 어제 행크TV에 긍정케이님 서평 이벤트 제주도 영상이 올라왔네요.

요즘 제주 관련 자료를 많이 살펴보다보니
알고리즘으로 기사, 유튜브 영상이 전부 제주 관련 내용으로 나오는데요.
절대 제주 투자하지마라 이런 제목으로 도배가 되어 있습니다.

이번 1박 2일 동안 제주 토지, 상가, 주거용 물건을 다양하게 살펴봤습니다.
느낀 점은 역시 현장 속에 답이 있다는 것입니다.
물론 전반적으로 어려운 것은 맞지만
위기를 기회로 바꿀 수 있는 좋은 시기라는 생각이 들었습니다.

비슷한 맥락으로 현재 공사 중단 및 조합장 해임 등으로 위기를 겪고 있는
서울 내 재개발재건축 단지가 많아졌습니다.
그러나 프리미엄 하락 등의 이유로 안전마진이 확보되어
눈여겨보면 좋을 구역을 소개하고자 합니다.

1. 대조1구역

https://www.newsway.co.kr/news/view?ud=2024041215302951317

조합 내 갈등으로 새해 첫날부터 공사가 중단됐던 대조1구역이 곧 정상화될 전망이다. 우여곡절 끝에 서울시 등 기관추천인을 중심으로 구성된 선거관리위원회가 임시총회 개최와 진행 방식에 대한 일차적 합의를 이뤄내서다. 업계에선 전문가로 구성된 코디네이터를 파견하는 등 서울시의 중재가 주효했다고 평가한다. 12일 정비업계에 따르면 대조1구역은 지난 10일 선거관리위원회 회의를 열고 5월 중 임시총회를 개최할 것을 골자로 한 ‘정상화 방안’
www.newsway.co.kr

대조1구역의 경우 올초 조합 내 갈등으로 조합장이 해임되었습니다.
그로 인해 공사비 지급 문제로 5개월 넘게 공사가 중단된 구역입니다.

작년까지만 해도 프리미엄이 4억 이상 거래가 됐었는데
공사 중단 이슈로 현재 3억 초반까지 P가 떨어진 상태입니다.

참고로 재개발재건축의 경우 장기적으로는 가격이 우상향하지만
조합장 해임, 공사비 갈등 등 중간에 암초를 만나게 되면 일시적으로 가격이 하락하기도 합니다.
그러나 시간이 지나면서 문제가 해결이 되면 가격이 다시 크게 상승을 반복합니다.
저 역시 과거 재개발재건축을 이런식으로 매입해서 좋은 가격에 엑시트한 경험이 여러 번 있습니다.
여러분도 이런 이슈가 있는 구역을 눈여겨볼 필요가 있습니다.

실제 대조1구역 조합원에게 얼마전 나간 공문이라고 합니다.
공사가 상반기 중으로 재개된다면 리스크 헷지로 가격이 추가 상승할 여지가 있습니다.

대조1구역은 조합원 분양가가 59타입 기준으로 4.94억이고
프리미엄 감안하더라도 안전마진을 확보할 수 있습니다.
현장 임장을 다녀오셔서 분위기를 다시 한 번 체크해봐도 좋을듯 합니다.

2. 상계2구역

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2024041419291799386

서울 노원구 상계2구역(사진) 재개발사업이 사실상 멈췄다. 조합장과 조합임원이 모두 해임돼서다. 14일 정비업계에 따르면 상계2구역 주택재개발정비사업조합 비대위 지난 13일 오후 서울 노원구 상계3·4동 주민센터에서 총회를 열어 △조합장 및 임원진(이사·감사) 10명 해임 △조합장 및 임원 직무집행정지 안건을 가결했다. 상계2구역 재개발은 총공사비 약 4…
news.mt.co.kr

비슷한 케이스로 상계2구역도 현재 사업이 전면 중단된 상태입니다.
상계2구역은 관리처분인가를 앞두고 있는 사업시행인가 단계에 있습니다.
프리미엄이 1억 밑으로도 나오고 있는 상황입니다.

아무리 서울 외곽이라지만 재개발 사업시행인가 구역 중
이정도로 프리미엄이 떨어진 단지는 저도 처음 봅니다.

내년 초 관리처분인가를 앞두고 있다고 하지만 경험 상 시간이 다소 소요될 수 있습니다.
그래도 프리미엄이 정말 저렴하게 나왔기 때문에
현장 임장을 통해 진행사항을 꼼꼼하게 검토해보면 좋을 것 같습니다.

재시스에서 조분가 10억 시대가 머지 않았다고 설명드렸던 기억이 있습니다.
제가 글 제목에서도 언급한 것처럼
공사비 인상 이슈로 가장 최근 조합원 분양가가 확정된 홍제3구역의 경우
84타입 기준으로 조분가 10억, 일분가는 15억 선이라고 합니다.

https://v.daum.net/v/20240422144358190

[서울경제] 공사비 인상에 따른 아파트 분양가 상승이 현실화하고 있다. 22일 정비업계에 따르면 서울 서대문구 홍제3구역 주택재건축정비사업조합은 지난 18일 조합원들에게 정비사업비 변동으로 인한 조합원·일반 분양가 변동 내역 추정치를 공개했다. 조합원 분양가는 3.3㎡당 2300만 원대였지만 2800만 원으로 약 22% 상승했다. 일반 분양가는 3000만
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