이제는 말할 수 있다. 나의 첫 낙찰과 명도 (5040)

첫 입찰에서 첫낙찰을 받은 기적(?)의 소유자
왕! 왕! 왕초짜부린이 5040입니다.

첫 입찰에서 운 좋게(?) 첫 낙찰을 받은 후 명도까지 끝냈는데요.

5040 · 수강 강의 및 스터디(기수) : 경매의 기술 & 명도의 기술 · 낙찰/계약/매입 일자 : 2023. 6. 13 · 부동산 종류 : 다세대 빌라 · 인증 사진 …
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이제는 저의 경험담을 말해드릴 수 있습니다. 이렇게 하면 안되는구나!!! 라고 배움의 장으로 생각하시면 될 것 같습니다. 아시죠? 원래 실수담에서 배울게 더 많다는 거~~ 천천히 풀어볼게요.

[1탄] 에서는 왜 이 물건을 선택했는지 말씀드릴께요.

6.10~11일 어느날.. 마통까지 끌어다 만든 저의 종잣돈 1억3000만원. 취등록세, 명도비, 인테리어비용 등을 생각해서 1000 만원 빼고 최저가 1억2000만원을 세팅하고 검색하다가 발견한 저의 물건.

감정가 1억3000 만원
2회 유찰 후
3차 최저가 6370만원

개인정보는 소중하니깐 ^^

가격이 마음에 들어 손품을 팔기 시작합니다. 그러다가 발견한 원종역(서해선) 개통예정이라는 문구!

‘우와.. 지하철역이 생기면 집값 오르겠는데… ‘

지도상 조사해보니 물건지에서 원종역까지 도보 11분. 개통되는 서해선을 분석해보니…
김포공항역(공항철도, 9호선, 5호선) – 원종역 – 부천종합운동장역(7호선) – 소사역(1호선)

원종역에서 바로 환승은 못해도, 1~2 정거장만 더 가면 서울로 진입하기 편하겠더라요. 더구나 개통예정일이 “2023.7.1” 얼마 남지 않았더군요. 이 때부터 가슴이 두근거리기 시작했습니다.

또 물건지 옆에 커다란 초록색 녹지…

뭐지? 하고 보니 군부대인데.. 군부대도 이전이 진행중이더라고요.

‘오!! 군부대 이전하면 집값이 좀 오르지 않을까?’ 같은 오정동 일대의 낙찰 물건을 조회해보니 2022년부터 빌라치고는 낙찰가율일 80~100%로 높은 편 낙찰률로 분석 시, 84%(22.11.29) > 92%(22.11.24) > 81% (22.7.7) > 92% (22.6.28) > 91% (22.5.12) 이상하다.. 이거 뭐지.. 하다가 발견한 인근 재건축 추진소식!

“이거다! 이 물건이다! 드디어 만났다 ” 하면서 이 때부터 이 물건과 사랑에 빠집니다.

솔직히 저는 직장인이고 저희 회사는 겸직금지조항이 있어서 매매사업자를 낼 수 없기 때문에 2년 내 단기매도 시에는 남는게 없습니다. 이사비주고 인테리어하고 나면 2년내 매도시 오히려 마이너스가 되는 상황.

그래서 2년 이상 보유를 예상하고 물건을 검색하고 있었고, 상태좋은 오피스텔 사서 꾸준히 월세받다가 1~2천만원 남기고 파는 오피스텔 보다는 중장기적인 물건이 더 좋을거 같아서. 남편과 상의 끝에 이 물건에 입찰하기로 했습니다.

입찰기일이 1~2일 후인 6.13(화) 이여서 발품없이 손품만으로 분석하고 바로 첫입찰에 첫낙찰을 받았습니다.

제가 이 물건을 고른 이유들을 정리해보면..

첫째, 곧 지하철역이 개통예정. (23.7.1 실제 개통됨)
둘째, 옆의 군부대가 이전 중. (부천시에서 2027년까지 토지정화사업 완료 예정)
셋째, 인근이 재건축 추진 중 (이 물건도 곧 재건축되겠지 -혼자 생각함)
넷째, 인근에 대명초등학교, 원종고등학교, 버스종류장 위치하여 나쁘지 않음
다섯째, 도로변에 있고, 건물 앞뒤로 공간이 있어 햇빛은 잘 들거 같음
여섯째, 전액 배당받는 임차인이니 명도가 쉬울거 같음

위의 이유로 2년이상 보유 생각하며 이 집을 낙찰받았습니다.

그럼, 여기서 제가 한 실수는

첫째, 경락잔금대출이 아닌 마통으로 가용머니를 산정하면서 너무 싼 물건위주만 검색하고 낙찰받은 점
=> 가격이 저렴하니, 노후주택 위주로 검색되는데 대부분 주차장없고 수리비 과다 발생, 임차인 맞추기 어려움.
=> 여러분, 생각보다 경락잔금대출이 잘 나옵니다. 용기되어 더 좋은 물건에 도전하세요!

둘째, 경매개시일이 너무 촉박하여 발품없이 손품으로만 물건을 분석한 점
=> 낙찰 후 현장 가보니, 누수안내장이 떡 하니 붙어있고 아랫집에 누수 피해를 주고 있는 점.
=> 낙찰 후 찾은 부사님 왈 “왜 받으셨어요? 저희들은 다 말렸는데….” 하셨다는 점…

발품없이 손품만으로 물건을 분석하고 낙찰받은 왕! 왕! 왕초짜부린이 5040입니다. 오늘 [2탄]에서는 하자있는 집을 낙찰받은 이야기입니다. 6.13(화)에 낙찰을 받고 …
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첫 낙찰 받은 집 = 누수가 있는 집 인 부린이 5040 입니다. https://cafe.naver.com/mkas1/1173622 제가 낙찰받은 집은 병원에 입원한 노모…
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임차인 변호사에게 미운털 단단히 박혀 명도의 어려움을 겪었던 부린이 5040입니다. [1탄]에서는 이 집을 선택한 이유를 말씀드렸고 https://cafe.naver.com…
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첫 낙찰 받아 첫 명도까지 끝낸 5040입니다. 저의 명도 후기 중 [4탄 – 결국 명도 해냈습니다]는 인기글로 선정되었습니다. https://cafe.naver.com/m…
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