안녕하세요.
프소스에서 나날히 성장하는 플러스알파입니다.
작년 이맘때쯤 낙찰 받은 상가
명도하고 철거하고 인테리어해서
최근에 임차 맞추기 성공하여
한바꾸(?)돌린 기념으로 그동안의 내용을 정리해보려고합니다.
그동안의 프로세스는 아래와 같습니다
1. 80평 상가 신탁공매로 최저가에 주웠어요(?)
2. 신탁공매 상가 낙찰 후 명도 이야기
3. 유치권자와 명도소 후 5개월만의 승소!!
4. 노래방이었던 80평 상가 철거 보러가기 클릭!
철거 이후부터의 이야기입니다.
철거를 했는데 요상하게 더 지저분해보이는 이유….?
기존에 텍스마감되어있던 천장형 스프링쿨러가 마치
미x년 머리처럼 내려와있고 ㅋㅋ
기존에 가벽자리는 바닥에 발하나가 들어갈 만큼 큰 구멍이 여기저기 생겼습니다.
철거하고 나서 그나마 상태가 괜찮았던 화장실은
청소만 깔끔히 해놓으면 되겠다라고 생각했는데!!
10년 공실의 묵은때가
타일 깊숙히 스며들어 있어서
청소해도 안 벗겨지더라고요.
으아 안되겠다
인테리어 고고고
그런데…
어깨넘어 지켜보던 신랑이
바닥 미장은
본인이 시멘트를 섞어서 메꿀수 있겠다며
호기롭게 외칩니다.
집근처 철물점에 가서
세멘 5포대와 메꾸기 위한 벽돌등을 사서 한차 가득 실어서
도전!!
음?
아래 사진은 시멘트 5포대가 들어간 바닥 메꿈사진입니다.
우리의 소중한 시멘트 다섯포대…☆
얼른 하던 일을 멈추고 인테리어 견적을 위해 열심히 전화를 돌렸습니다.
임차 세팅을 위한 인테리어 내역
페인트 260 : 벽면 샌딩 및 못빼기 작업 포함/ 천장 전체 뿜칠
화장실 310 : 바닥, 하프 벽 타일, 세면대교체 (변기, 큐비클 그대로 변기수전 교체)
미장 130 : 전체적으로 창문부터 바닥까지
필름 시공: 화장실 문2개, 창고문 1개, 화장실 파티션 4개, 50만원
거울 : 개인 구입 28만
총 780만원 들어간 인테리어 한번 보시겠습니다
비둘기 둥지역활을 한 환풍구에 새똥제거는 직접!
비용절감을 위해 재사용할 수 있는 것들은 필름시공을 했구요
화장실도 컸기 때문에 전체 타일 시공은 비용이 만만치 않았어요
그래서 선택한 방법은 중간부터 윗라인은 유성 페인트칠을 했고,
아래는 타일 시공을 했어요.
그렇게 완성된 올 화이트톤 상가!
비포앤 애프터 엄청나쥬
동네 어디를 가봐도 여기만큼 화사한 화장실은 없다며
부동산사장님이 가장 좋아하셨던 화장실인테리어 모습니다
세상 뿌듯~
(비위약하신분들은 그냥 넘기셔요~)
세면대만 교체를 하고 변기는 쓸만한 듯하여 청소만 박박 하기로 마음을 먹었는데
오물때가 심각해서 어떻게 하나 고민하던차에
더러움 주의. 죄송 ㅠㅠ
저의 영원한 멘토
빨간쪼끼 쌤께서 알려주신
‘유석제거제’
석회분해제로도 검색하면 나오는데요.
냄새는 정말 어마무시하게 고약하지만
이 제품이 없었다면
깨끗한 변기를 만들 수 없었을 것 같아요.!!!
강추강추 200%% 강추합니다.
임대전략
복비는 무적권 더블!!
예뻐진 상가의 사진을 찍고 전단지를 만들어서 여러군데 돌려봅니다.
1)주변부동산 아닌 멀리 떨어진 부동산에도 매물 홍보하기 (100군데)
2)온라인 홍보 : 네모, 부동산119, 공실클럽, 아프니까사장이다, 학관노
3)전면 현수막 홍보
4)매력 어필용 전단지
여러가지 해보니
현수막이 반응은 가장 좋았던 것 같습니다.
어떤 업종의 사장님들이 연락와서 임차고민을 하는지 현장감을 더 느낄 수 있었던 것 같아요.
그렇게 2개월 후
.
.
.
따박따박
무야호~~
나도 이제 건물주
상가임차 성공!!
2000/200
부동산에 내놓을 때
비슷한 평수의 공실도 제법 많았고
동네 시세보다 조금 높은 월세인데다가
낙찰 받을때보다 경기도 많이 안좋아져서
과연 처음에 계획했던
4000/200 임차를 맞출 수 있을까 걱정이 많았지만,
부동산 중개사장님들과의 연락과
현수막, 전단지 등
할 수 있는 것을 총 동원하니
생각한 것보다 훨씬 임대를 빨리 맞출 수 있었고
보증금은 낮춰졌지만 처음 계획했던 월세를 세팅할 수 있어서
제 나름대로 굉장히 만족스러운 투자라고 생각합니다.
워낙 저렴하게 낙찰 받았기에
명도 소송할 때부터 부담없는 투자 비용이었습니다.
하지만
임차세팅까지 공실이었던
10개월간 동안
엄청나게 가파랐던 금리에 의한 금융수수료
및 관리비 비용 모두 합하면
결과적으로 투자비용이 UP 되었지만
현재까지 투자금
8000만원이 안되는 돈으로
순수익 100만원 상가를 세팅하였습니다.
6% 수익율로 계산한다면
4억 초반의 매매가 나오기에
경기가 좋아지고 금리가 낮아지는 시점에
적당히 매도하는 것으로 엑시트 계획을 잡았습니다.
겁이나서 혼자서는 못 했을 물건
프소스와 함께라서 도전할 수 있었습니다.
빨간쪼끼쌤 그리고 프소스 모든 분들 감사하고 사랑합니다.
행크에 입성하여
많은 강의를 들었고,
모든 강사님들의 인사이트를 얻어 만든 수익이라 생각합니다.
여러 강의들로 큰 방향을 설정해주시는 송사무장님을 비롯하여
상가입지분석에 도움을 많이 주신 레노쌤
과
경매에 눈을 뜨게해주신 쿵쌤
그리고 영원한 멘토 빨간쪼끼쌤 모두모두 감사하고 사랑합니다.♡
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