안녕하세요.
쿵쿵나리 입니다.

오늘은 위반건축물에 대한 간단한 물건과 소개를 하도록 하겠습니다.
저도 낙찰 받은 빌라 물건중에 위반건축물 3개 정도를 보유하고 있습니다.
물론 낙찰을 받았을 때는 위반건축물에 대한 강화및 규제가 심하지 않아서 대출도 잘 나왔고, 매매도 했고, 임차까지도 가능했습니다. 하지만 시간이 갈수록 더욱 규제가 심해지면서 지금은 위반건축물이 있는 물건에 대해서는 대출이 거의 불가능하다고 보시면 됩니다. 일단 은행은 불안한 물건에 대해서는 대출 자체를 꺼려하거든요. 일반 대출할 거리도 많으니까요.

1) 이 빌라는 불법건축물이지만 적발이 안 된다?
=> 아직 누군가 신고를 하지 않았거나 위성으로 발견이 되지 않은 것일 뿐입니다

2) 증축한 부분만 철거하면 된다?
==> 보통의 경우 테라스에 보일러실을 설치해 두었으므로 보일러를 못쓰게 될 수도 있습니다

3) 국가가 양성화 해 줄 것이다?
==> 이전에 정치적인 이슈로 인해 2번 정도 양성화를 한 적이 있으나 2014년 이후로 한 번도 한 적이 없습니다.

4) 위반건축물이 설치되어 있지만 건축물대장에는 등재되어 있지 않습니다. 괜찮은거죠?
==> 축하드립니다. 하지만 언제든지 적발되거나 신고 당할 수 있는 폭탄 입니다.

5) 이행강제금을 조금만 내면 계속 사용할 수 있다고 하는데요?
==> 불법사항이 적발되면 이행강제금(벌금)을 내야 합니다. 이 벌금은 불법사항이 해제(철거시까지)될 때가지 매년 내야 합니다. 그리고 이 이행강제금은 공시지가와 연동하여 매년 계산되므로 금액이 계속 오르게 됩니다.

위반건축물 낙찰 받아도 되나요?

위반건축물이라고 주의사항에 기재되어 있습니다.
그런데 감정가 대비 50% 수준으로 가격이 떨어져 있습니다. 건물면적도 그렇고 대지지분도 그렇고 괜찮습니다.
방3, 화장실 2… 물건 괜찮은데요.
그럼 권리상 문제가 있는지 살펴보겠습니다.

권리상 별 문제는 없어 보입니다.
근저당 말소기준으로 소멸이고, 임차인이 있으나 대항력이 없으므로 소액임차인에 해당됩니다.
위치는 까치산역에서 조금 언덕쪽으로 올라가 있는 빌라촌 단지 입니다. 서민들이 살기 좋은 곳이죠. 교통도 좋고, 물가도 저렴합니다. 하지만 최근 서울의 화곡동은 전세 빌라왕사기 사건으로 아주 유명세를 타고 있는 지역이기도 합니다. 덕분에 제가 가지고 있는 빌라의 가격도 많이 하락되었습니다. TT

이제 물건은 대략 보아서 괜찮은 것은 알겠는데 계속해서 저 위반건축물 이라는 것이 신경쓰입니다.
정말 문제가 되는 것인지 아님 괜찮은건지 결국은 누군가 낙찰을 받아 가는 것 같은데 정말 괜찮은건지 나도 너도 다 궁금합니다. ^^


요즘 이런 물건을 낙찰 받기전에는 대출에 대한 여부를 확인하시고 입찰을 결정하셔야 합니다.
기본적으로 위반건축물이 등재되어 있는 물건은 대출이 잘 나오지 않으며, 혹여 나는 대출이 되었다고해도 본 물건에 임차인 계약을 할 경우에는 대부분의 임차인들이 전세대출이나 LH, SH 등 대출을 받아 들어오기때문에 기본적으로 건축물대장에 저렇게 노란 딱지가 있으면 대출이 되지 않습니다. 철거하고 다시 오라고 하죠. 즉, 위반건축물은 낙찰을 받을 경우에도, 전세대출을 받을 경우에도 힘들다는 이야기 입니다.

그럼 정말 방법이 없을까요?
정말 방법이 없을까요?
얼마전에 친한 지점장님을 만나 식사를 하게되었습니다.
안그래도 저역시 위반건축물의 빌라를 가지고 있는 상황에서 세입자는 만기가 되어 나가겠다고하고, 새로운 세입자를 받아야 하는데 역시나 대출문제로 계약이 되지 못하는 상황이었습니다. 그래서 고스란히 전세금을 현금으로 마련해서 줘야 하는 입장이라 난처해하고 있었습니다. 그런 이유로 만난것은 아니지만 이런저런 이야기를 하다가 이 이야기를 하게 되었는데 대출이 가능하다, 라는 것입니다.

은행 입장의 왈,
담보제공하는 물건이 채무 변제를 할 만한 가치가 있는가?
그에 속한 위반건축물이 담보의 가치를 떨어뜨리는가?
대략 이런 정도로 판단을 한다는 것입니다. 그래서 제가 가진 빌라는 위반건축물이 차지하는 손해보다는 오히려 임차인이 있으므로서 편리함을 가질 수 있기에 크게 신경쓰지 않을뿐더러 땅값 상승으로 인한 담보가치가 이전 낙찰시보다 더 올라갔다는 이야기를 듣게 되었습니다. 즉, 대출이 가능하다, 라는 것입니다.

하지만 임차인의 입장에서는 다릅니다.
만약 낙찰을 받고 임차인을 들일 경우에는 앞서 이야기한것처럼 전세대출을 하는 경우는 서류상으로 모든 것을 보기에 건축물대장에 노란딱지 위반건축물이 등재되어 있으면 대출이 불가입니다. (현금있는 임차인을 찾거나 아님 반전세, 월세 형태로 임차 조건을 맞출 수 밖에요)


구청에 전화를 해 보았습니다.
위반건축물이 15년도에 등재가 되었고, 이행강제금은 5회 납부가 되었다고 합니다.
지자체마다 조금씩 다르긴하나 위반건축물이 2019년 4월 이전에 적발되어 이행강제금이 부과되면 3회~5회가 부과됩니다. 그 이후에는 부과가 되지 않습니다. 하지만 위반건축물 노란딱지는 현실적으로 철거를 하지 않은 것이기에 붙어있기는 합니다. 즉, 벌금만 부과되지 않는 것이지요. 저 역시 낙찰받고 이행강제금을 3회(인천시)정도 납부하고 임차인을 둔 물건이 있습니다.

다시한번 정리하면 지자체 확인이 필요한 부분이지만 해당 물건이 이행강제금을 몇 번 납부했는지와 언제 적발이 되어 등재되어 있는지를 확인하시면 됩니다. 만약 19년 4월 이전에 적발되어 있다면 이전 설명처럼 이미 납부가 다 되어 낙찰자가 납부를 하지 않아도 될 것이고(승계-철거시까지, 노란 딱지는 그대로 유지) 그 이후에 적발이 되었다면 규제 강화로 인해 1년에 2번 이상(매년 부과) 납부를 할 수 있습니다. 이런 부분 꼼꼼히 확인하시어 낙찰 결정을 하시기 바랍니다.

그래도 이 물건은 희망적으로 보입니다.
이미 이행강제금 5회를 완납하였고, 위반건축물이긴 하지만 더이상 벌금이 부과되지 않습니다.
그리고 공주가를 살펴보니 1억7천 이상입니다. 전세대출 126% 대비해 보니 전세를 2억정도 이상으로 받을 수 있습니다. 그럼 남는 장사 아닌가요? ㅎㅎ
거기다 주변에 개발호재들도 있으니 긴 호흡으로 가지고 가시면 어떨지 하는 제 개인적인 사견도 있습니다.
판단은 여러분 몫입니다. ^^
그럼 이만.