월세 부자들의 비밀 설계법, 이해한 사람만 월세 1,000만 번다! [난이도 최상]

안녕하세요^^ 영달입니다.
오랜만에 새벽에 칼럼을 작성합니다.
조용한 시간이라 글쓰기가 참 좋네요.

오늘 글은 제목에서부터 주의사항을 말씀드렸습니다!
내용이 어렵습니다!
어렵고 복잡한 게 싫으신분들은 여기까지만 읽고 다시 나가셔도 됩니다.

하지만 정말 제대로 이해하신다면, 어디 가서 돈 주고도 듣기 힘든 아주 귀한 정보가 될 겁니다. 이런 돈되는 정보는 잘 오픈되지 않기 때문입니다. 어떻게든 꼭 끝까지 읽어보시고 공부해 보시길 바랍니다.

제가 요즘 집중하고 있는 주제가 있습니다.
바로 ‘가성비 신축’, 즉, 투자금 대비 월 순수익이 높은 건축 방식과 지역에 대한 연구입니다.
수도권처럼 땅값이 비싼 곳은 아무리 임대수요가 많아도, 아무리 신축을 잘 해도 요즘의 건축비와 금융비용을 감안하면 수익률이 나오지 않는 경우가 많습니다. 수익이 나기 어렵습니다.

그래서 저는 최근, 지방 산업단지 인근의 땅 중에서, 저렴하지만 수요가 확실한 입지를 연구해왔고, 오늘은 제가 고민하고 연구한 사례 중, 실제로 수익성을 극대화해서 적용 가능한 신축 전략 하나를 소개해드리려고 합니다.
신축이나 월세 수익에 관심 있으시다면, 꼭 현실적으로 활용해 보시길 바랍니다.

자, 먼저 질문부터 하나 드리겠습니다.
산업단지가 들어서면 가장 먼저 수요가 폭발하는 것은 무엇일까요?
잠시 스크롤을 멈추고 한번 생각해보세요.
대규모 산업 단지가 만들어지고, 근무 인력이 투입되고, 기계가 돌아가고, 생산이 본격화될 때 그곳에서 가장 필수적으로 필요한 것이 무엇일까요?
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정답은 바로 소형 주거 상품, 즉 작은 월세방입니다.
산업단지가 조성이 되면 수많은 인력들이 일을 하러 옵니다.
산업단지가 조성되기 2~3년전부터 산업단지 조성을 위한 공사 인력들도 필요하고, 산업단지가 조성되면 그 곳에서 실제 근무를 하는 인력들도 필요합니다.

이들이 매일 오고 가기 힘든 거리라면 근처에서 잠 잘 곳, 쉴 곳이 반드시 필요합니다.
물론 밥집, 편의점, 술집도 필요하겠지만 그보다 먼저 갖춰져야 할 것은 바로 주거 인프라입니다.

그런데 문제는, 단독주택용지의 한계입니다.
많은 분들이 위와 같은 이유로 수요는 이해를 하고 산업단지 주변 단독주택용지에 원룸 또는 투룸 건물을 신축하려고 합니다. 충분히 타당한 판단입니다. 실제로 수요도 많습니다.

하지만 대부분 사업성이 막힙니다. 특히나 요즘처럼 땅값도 많이 오르고, 공사비, 인건비, 이자 비용 등이 모두 오른 시점에는 수익성이 매우 떨어집니다.

왜냐하면 수요는 확실하지만 주차장법, 건폐율, 용적률, 가구 수 제한
이 네 가지로 인해 공급을 극대화로 할 수 없기 때문입니다.

예를 들어 80평짜리 땅을 가정하면 세대당 1대로 주차장을 최대로 뽑는다고 해도 주차면적 사이즈, 건폐율(건축 바닥면적의 제한 보통 50~60%), 용적률(건축 바닥면적의 합 150~200%), 세대수를 감안하면 8가구 이상 넣기가 쉽지 않고 산업단지나 신도시에는 세대수 제한이 4~5가구로 제한이 된 곳이 많습니다.

그럼 수익은 어떻게 될까요?
원룸 월세: 40~50만 원
투룸 월세: 70만 원 전후
그렇게 안나오겠지만 최대로 투룸 8개를 만들었다고 해도 월세 수입은 560만원입니다.
그런데 신축을 할 때 저렴하게 하더라도 땅값 + 건축비로 10억 정도 대출 받으면 요즘 금리 기준으로 이자만 월 500만 원입니다. 건물주이긴 하지만 이자 내고 나면 손에 남는 게 없습니다. 공실이라도 생기면 바로 적자죠.

그런데, 이걸 완전히 뒤집을 수 있는 해법이 있습니다
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바로 기!!!숙!!!사!!입니다.
기숙사????? 라는 반응이 예상되는데 ㅎㅎ

네. 대부분 사람들이 잘 모르고 지나치는, 하지만 제대로 활용하면 임대수익 극대화가 가능한 아주 똑똑한 방법입니다.
기숙사는 주택이 아니라 “그밖의 건축물”입니다. 그래서 주차, 세대수 등에서 완전히 다른 기준이 적용됩니다.
특히 산업단지 안에는 단독주택용지 외에도 지원시설용지라는 토지가 별도로 있는데, 여기에 기숙사를 짓게 되면 정말 놀라운 일이 벌어집니다.

왜 산업단지에는 기숙사가 답일까?
지금부터 왜 기숙사가 좋은지 설명부터 드리겠습니다

1. 수요 맞춤형 상품
대부분의 산업단지 근무자들이 원하는 건 넓은 집이 아닙니다. 가족은 대부분 타 지역에 아파트에서 거주를 하고, 근무 시 휴식과 잠만 잘 수 있는 월세 40~50만 원대의 원룸형 소형 주거가 가장 필요합니다. 나이가 젊은 층의 단일 세대가 많기도 하고요.

그런데 단독주택용지는 세대수, 주차대수 제한 때문에 투룸, 쓰리룸을 지을 수 밖에 없게 됩니다. 면적은 큰데 세대수는 작아야 하니까요. 건축주들은 돈을 들였으니 월세도 저렴하게 못 내놓습니다. 결국 수요 mismatch가 생기고 공실로 이어집니다. 기숙사는 이런 문제를 말끔히 해결합니다.

2. 주차장 규제 완화
주택은 세대수당 주차장을 맞춰야 하지만 기숙사는 완화 적용을 받을 수 있습니다. 아래 지역을 예로들면 단독주택용지는 세대당 1대 이상이지만 기숙사는 그밖의 건축물로 면적 90평당 1대입니다. 보통 원룸이 6~7평인데 원룸 사이즈 10개 이상의 기숙사를 만들어도 주차대수는 1대입니다.

3. 넓은 땅에 더 많은 세대 확보
특히, 지원시설용지에 지으면 규제가 더 느슨합니다. 일반 단독주택용지보다 지원시설용지는 건물 규모도 더 크게 할 수 있고 대지 면적이 크고 세대수 제한도 없습니다.
(단, 지자체별 규제 차이는 꼭 확인하셔야 합니다.)

100평 땅이라고 가정하면 단독주택용지는 건폐율 60%, 용적률 200%, 4층 이하로 밖에 못지으니 층당 바닥면적은 최대 60평에, 4층까지 바닥 면적 합계가 200평 까지만 지을 수 있습니다.

지원시설용지는요.
100평 땅이라고 가정을 하면 층당 바닥면적 최대 70평에, 용적률이 500%이니 바닥면적 합계 500평까지 7층까지 지을 수 있습니다. 더군다나 지원시설용지는 단독주택용지보다 보통 면적이 더 큽니다. 단독주택용지는 보통 80평 전후로 공급이 되는데 지원시설용지는 150평~200평 이상 토지가 많아요.

4. 순수익 최대!!!

자, 그럼 지원시설용지에 기숙사로 얼마나 벌 수 있는지 살펴볼까요?
실제 산업단지 지원시설용지에 기숙사로 신축을 하는 현장 내용입니다.

대지면적 149평에 60개의 기숙사를 만들수 있습니다.

기숙사가 너무 작지 않을까 걱정되시나요? 전용면적 약 6.9평의 쾌적한 룸 모습을 보실 수 있습니다.

그렇다면 같은 지역의 80평 원룸은요? 땅 1필지당 최대가 약 8세대 입니다.
두 필지를 합해도 16세대 겠네요.

더 정확한 비교를 해드릴게요! 똑같은 지원시설용지에 주용도를 기숙사가 아니라 단독주택으로 신축을 한 사례입니다.
땅 면적도 147평으로 비슷한데 세대수 보이시나요? 11가구입니다.
용도가 단독주택이라 세대수를 많이 만들수 없고 용적률도 150%밖에 사용을 못했습니다.

기숙사: 60실 × 45만원 = 월 2,700만원
투룸; 11실 x 70만원 = 월 770만원 (비교 수익을 최대치로 투룸으로 잡았습니다)
그렇게 비교 사례 수익을 최대치로 잡아도 수익 차이가 3배 이상입니다.

물론 건축면적이 각각 570평, 220평이라 건축비가 더 많이 들어가긴 하겠지만 건축비에 대한 이자를 감안하더라도 기숙사로 신축시 월 1,000만원 이상 순수익은 충분히 가능합니다. 단, 이런 수익 구조가 나오려면 앞에서도 말씀드린 바와 같이 토지가격이 저렴해야 합니다.

5. 기업 단위 임대/매입 수요
그럼 이런 상품은 엑시트를 어떻게 할까요? 수익률로 통매매도 가능하지만 산업단지 내에 있는 기업이 통임차하거나 아예 매입해가는 경우도 많습니다. 즉, 일반 임대뿐만 아니라 매각 수익까지 고려 가능한 상품입니다.
여러분 어떠셨나요? 새로운 전략의 신축 사례 재미있으셨나요?

지금 같은 시대엔 건축비, 금리, 인건비 모두 오른 상황에서 ‘기존 방식’만 고집하면 망합니다. 고금리, 고물가 시대에는 똑같이 건축해도 어떻게 짓느냐에 따라 수익률이 천차만별입니다. 하지만, 같은 땅에서 같은 비용을 들이더라도 ‘용도’와 ‘설계’를 전략적으로 바꾸면 수익률이 확 달라집니다. 기숙사는 그런 전략의 핵심입니다.

오늘 칼럼, 조금 어렵고 낯설게 느껴졌을 수도 있지만 이 내용을 이해하고 직접 활용한다면 실전에서 큰 차이를 만들어줄 겁니다. 이미 고수의 월세 부자들은 실행하고 계신 방법이기도 하구요. 오늘의 사례 꼭 기억해두시고 공부해두시면 좋겠습니다.

오늘 아침도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
신나는 월요일 아침 만드시길 바랍니다.

2025.05.19
영달 드림