행복재테크에 이제 막 가입한 분들이 가장 흥미로워 하실 이야기는 ‘누가, 무엇으로, 얼마를 벌었냐’는 것 아닐까요.
행크 카페에 올라오는 성공사례 대부분은 청약과 부동산 경공매입니다.
특히 경매의 경우 저렴하게 낙찰받아 임대·매도 또는 본인 사업에 활용해 높은 수익을 거둔 사례가 많습니다.
이들 경험담에 눈이 번쩍 뜨이지만, 막상 경매 공부를 시작하려면 권리분석이니 명도니 어려워만 보이죠.
그래서 책과 강의를 들어보기 전, 한번에 쭉~ 읽어볼 수 있도록 경매투자의 전 과정을 한 페이지로 정리해 전해드립니다. (각 과정별 첨부된 링크를 클릭하면 자세한 설명으로 연결됩니다.)
1. 물건검색
① 정보수집
경매 물건 정보는 ‘법원경매정보’, 공매정보는 ‘온비드’ 사이트에 공개됩니다.
본격적으로 경매 공부를 시작하는 분들은 주로 ‘행크옥션’과 같은 유료경매사이트에 가입합니다. 권리분석을 비롯해 직접 찾아봐야 하는 정보들을 한 페이지에서 모두 볼 수 있기 때문입니다.
② 검색기준
입찰할 물건을 그냥 찾는 분들은 없을 것입니다.
물건은
지역, 가격대(대출 포함), 원하는 종류(아파트·상가·토지 등), 유찰횟수, 감정가 대비 입찰가 등 명확한 기준을 세운 뒤 진행하는 것이 좋습니다.
기준을 세우기 어렵다면 행크옥션에 ‘초보자 경매(권리분석 하자 없는 물건)를 비롯해 역세권 물건, 초품아, 감정일 1년 경과, 반값 경매’ 등 검색량이 많은 카테고리별로 정리되어 있으니 참고하시면 좋습니다.
처음 물건을 검색할 때는 거주지 또는 본인이 잘 알고 있는 지역부터 찾아보는 것이 정확한 가치를 파악하기에 좋습니다.
부동산 시장을 짧게 바라보면 엄청 불안합니다. 부동산과 금융은 밀접하게 연관되어 있어 위기는 주기적으로 찾아옵니다. 그래서 좋을 때나, 기쁠 때나, 슬플 때나, 불안할 때…
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2. 권리분석
① 등기부등본 읽기
부동산 공부의 첫걸음은 등기부등본을 읽는 것입니다. 등기부등본의 표제부(부동산의 주소, 면적, 구조 등), 갑구(소유권에 관한 사항), 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항) 등을 읽을 수 있을 정도면 됩니다.
많은 분들이 부동산 계약 과정에서 등기부등본을 확인하지 않습니다. 학교에서 알려주는 지식이 아니다 보니 ‘부동산에서 알아서 해주겠지’ 하는데, 그래도 내 돈 주고 집을 계약…
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② (인수되는)권리분석하기
경매에는 인수되는 권리와 인수되지 않는 권리가 있습니다.
그중에서도 ‘배당요구하지 않은 선순위전세권, 건물철거 및 토지인도청구 가처분, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.
행크옥션과 같은 유료경매사이트는 이와 같은 권리관계를 비롯해 다양한 물건정보를 쉽고 한눈에 파악할 수 있도록 제공합니다.
권리분석을 잘못하면 일반매매로 사는 것보다 못한 경우가 될 수 있습니다. 그래서 고수들도 유료경매사이트의 내용을 100% 신뢰하지 않고, 최종적으로 입찰할 물건은 직접 법원경매정보와 비교확인합니다.
경매공부를 이제 막 시작한 단계라면 굳이 유료정보사이트를 구독할 필요 없습니다. 당장 입찰할 수 있을 것 같아 조바심이 나겠지만, 공부가 완성돼야 물건을 보는 눈이 생기기 …
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③ 인수금액 파악하기
등기부등본과 권리분석을 확인할 수 있게 되면 근저당권, 전세권, 가압류, 압류 등과 함께 인수해야 할 권리까지 파악할 수 있습니다. 이들 순위를 구분해 낙찰자가 인수해야 할 금액을 정확히 산정해야 합니다.
“권리분석은 아주 복잡하고 어렵습니다.” 이렇게 이야기하는 책과 강사는 없습니다. 그럼에도 불구하고 처음 접했을 때의 막막함과 어지러움은 쉽게 떨쳐내기 힘들죠. 괜찮아요. …
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3. 손품임장 (온라인 조사)
① 지도 확인하기
분석할 물건을 골랐다면 지도에서 먼저 찾아봅니다. 네이버지도, 카카오맵 모두 좋습니다. 로드뷰 촬영일자가 각기 다른 만큼 주변의 변화과정을 살펴보는 것을 추천합니다.
다은은 물건지 주변 인프라를 체크합니다. 주거용 물건의 경우 ‘오르는 아파트 기준’을 적용시킵니다. 직주근접, 교통, 학군, 문화·쇼핑시설, 향후 호재(개발계획) 등이 여기에 속합니다.
② 시세조사
1차로 국토부 실거래가 공개시스템, 네이버부동산 매물을 비교해봅니다. 이후 호갱노노, 리치고, 아실, 밸류맵, 디스코 등 물건의 종류에 맞춰 관련 애플리케이션을 통해 적정시세를 중복체크합니다.
③ 분위기 조사
행복재테크 뿐만 아니라 각 지역별 부동산 카페도 있고, 유튜브와 블로그에 정보를 제공하는 투자자와 전문가도 많습니다. 물건이 속한 맘카페에도 가입해보고, 각종 부동산 커뮤니티에서 해당 지역을 어떻게 보고 있는지 분위기를 체크합니다.
④ 행크옥션 활용
행크옥션은 물건번호만 검색해도 한 화면에서 네이버지도, 주변물건, 주변실거래가, 강제집행예상비용, 예상배당표, 입찰표 작성방법 등을 확인할 수 있습니다.
최고의 경매 전문가 송사무장님이 2년여간 직접 검수하며 현재 출시된 경매정보사이트의 단점 및 보완해야 할 부분, 필요하지만 적용하지 못했던 부분을 대거 개선했습니다.
경매공부는 무조건 많이 임장해보는게 큰 도움이 됩니다. 하지만 정보가 부족한 상태에서 무작정 찾아가봐야 무엇이 중요한지 파악하기 어렵습니다. 큰맘먹고 부동산 문을 열었다고 …
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4. 현장임장 (실제 방문)
① 주변환경, 외관 점검
인터넷으로 체크한 입지의 장단점을 그대로 적용해 현장에서 살펴봅니다. 사람들의 동선, 교통환경, 문화·쇼핑시설로의 이동경로, 공원, 공실률 등 글로 읽은 부분들을 하나하나 꼼꼼히 점검하며 추가 정보를 수집합니다.
건물 외관 상태를 살펴보는 것도 중요합니다. 빌라의 경우 옥상 방수상태, 누수, 크랙 등을 꼼꼼히 살펴야 적절한 수리비용을 산출할 수 있습니다.
② 관리사무소 방문
관리사무소를 방문하는 가장 큰 이유는 미납관리비 점검입니다. 이외에도 간혹 채무자(점유자)의 상황, 건물 컨디션, 상권변화 등에 대한 정보를 얻을 수 있습니다. 낙찰 후 좋은 관계로 만날 수 있는 만큼 관리사무소를 방문해보는 것을 추천합니다.
③ 이웃·부동산 탐문
반드시 필요한 것은 아니지만, 사는 곳 정보를 사는 사람만큼 많이 알 수는 없습니다. 대부분 ‘여기 매수하려고 하는데 살기(영업하기) 괜찮나요?’라는 질문 하나만으로도 건물에 대한 모든 정보를 듣게 될 것입니다.
부동산 방문은 매도할 수 있는 가격을 예측하기 위해 반드시 필요합니다. 매수자, 매도자, 임차인 입장에서 다양하게 방문하는 것이 좋지만, 부담스럽다면 그냥 솔직하게 ‘경매 낙찰받고 싶다’고 해도 됩니다. 거절당해도 괜찮아도. 다른 곳을 방문하면 되니까요.
경매 진행 중인 물건정보를 온라인으로 충분히 찾아봤다면 이를 현장에서 확인할 차례입니다. 요즘 현장 임장은 인터넷을 통해 찾은 정보를 점검하고, 그 외 부분들에 대한 정보를…
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5. 입찰가 선정
① 적정금액 산출
인근 실거래가, 호가, 매매/전세 시세를 파악합니다. 인수해야 할 권리금액을 산출합니다.
명도비용(점유자 퇴거 협상비 또는 강제집행비용)을 산정합니다. 세금 및 부대비용(취득세, 농어촌특별세, 교육세, 중개수수료, 리모델링 비용)을 산정합니다.
② 기대수익률
투자하는 목적에 따라 수익률은 크게 달라집니다. 임대, 즉시 매도(단타), 한 사이클(2년 임대) 이후 매도, 장기보유 등 원하는 목적에 따른 수익률을 책정합니다.
실거주나 본인 사업장으로 활용할 상가라면 단순 수익률보다 활용가치에 중점을 두고 가격을 책정해도 됩니다.
③ 최종가격
최종 입찰가 = (예상 시세 × 목표 낙찰가율) – 인수해야 할 권리금액 – 명도비용 – 수리 및 취득부대비용
6. 입찰 및 낙찰
① 입찰준비
입찰보증금은 일반적으로 최저가의 10%
입니다. 다만 재매각 등의 요인으로 인해 이보다 높을 수 있는 만큼 체크한 뒤 수표 한 장으로 발급해두는 것이 좋습니다. (당일 오전 법원에 입점한 은행에서도 가능)
입찰표와 봉투는 법원에 마련되어 있으니 미리 입찰표를 작성해도, 현장에서 작성해도 됩니다. 신분증은 입찰봉투에 넣어야 하고, 도장도 챙겨가야 합니다.
② 입찰표 작성
입찰표 작성방법은 행복재테크 카페 검색이나 「경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?」를 통해 확인할 수 있습니다.
경매 입찰이 처음인데 법원에 가서 입찰표를 쓴다? 벌써부터 식은땀이 나는데요. 입찰표 작성이 복잡하게 느껴질 수도 있고, 긴장한 탓에 실수할 수도 있습니다. 그래서 이 …
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③ 낙찰 후 절차
최고가매수인 발표 → 매각허가결정 → 항고기간 → 잔금납부기일지정 → 잔금납부와 소유권이전 → 배당기일이 보통 1~2개월에 걸쳐 차례로 진행됩니다.
경매 공부를 시작하자마자 가장 먼저 찾아보는 것이 아무래도 ‘순서’일 텐데요. 도대체 경매가 어떻게 입찰하고, 낙찰받는지가 제일 궁굼하기 마련이니까요. 일단 다 제쳐두고 ‘…
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7. 대출 (경락잔금대출)
경락잔금대출은 보통 낙찰가의 60~80%까지 가능한 것으로 알려져 있지만, 개인의 상황에 따라 천차만별인 만큼 사전에 한도를 체크해두는 것이 좋습니다.
대출가능여부는 은행뿐만 아니라 가능하다면 대출상담사를 통해 조회해보는 것도 괜찮습니다.
경매 대출 관련한 세부사항은 은행원 출신인 빨간쪼끼님의 행크TV영상 또는 행크에듀 강의로도 알아볼 수 있습니다.
8. 명도 (점유자 퇴거)
명도는 낙찰자가 소유권을 취득한 부동산을 인도받는, 쉽게 점유자에게 부동산 열쇠를 넘겨받는 과정을 말합니다.
① 협의에 따른 명도
점유자와 협상을 통해 이사를 유도하는 방법입니다. 제3자 화법(「송사무장의 경매의 기술」참고)을 활용해 이사비 일부를 제공하고 원만하게 협의하는 분들이 많습니다.
협의가 잘 진행된다면 명도가 길어질 경우 발생할 수 있는 시간적, 금전적 손실을 단축시킬 수 있습니다. 이 과정에서 발생하는 스트레스도 줄일 수 있습니다.
상황이 순조롭더라도 법적 안전장치는 함께 진행하는 것이 좋습니다. 대화와 법적절차를 적절히 활용하면 대다수 점유자는 시간이 흐를수록 낙찰자의 뜻을 받아들이게 됩니다.
원만하게 협상이 이루어졌다면 합의한 내용은 반드시 ‘명도합의서’로 작성해 서명(전자서명) 후 보관해두는 것이 또다른 문제 발생시 유리합니다.
경매의 가장 큰 관건은 뭐니뭐니해도 명도입니다. 경매는 권리관계가 깨끗하다고 얕보면 안됩니다. 점유자가 어떤 사람일지도 모르고, 낙찰자의 애만 태우는 일도 심심치 않게 발생…
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② 강제집행
말이 안 통하거나 완강히 명도를 거부하는 점유자의 경우 법적절차를 진행합니다. 경매에서 시간은 낙찰자의 편이기에 ‘명도하지 못하는 경우’는 없습니다.
강제집행절차는 ‘인도명령 신청 → 집행관 신청 → 계고 → 기한 내 불이행 시 강제집행 → 부동산 인도 완료’ 순서로 진행됩니다. 기간은 보통 1~2개월이 소요됩니다. (보관된 동산 처리절차에 추가 기간 소요)
강제집행에는 집행관 보수, 보관비, 운송비, 동산 처리비용 등이 발생합니다.
일반적인 경매에서 강제집행까지 진행하는 경우는 극히 드뭅니다. 끝까지 점유자의 소재파악이 되지 않거나, 말이 통하지 않는 경우는 흔치 않죠. 처음에는 말이 통하지 않는다 해…
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9. EXIT 또는 활용전략
명도와 소유권이전까지 마무리되었다면 이를 수익화 할 전략을 실행해야 합니다.
① 임대
시세에 맞춰 월세로 현금흐름을 만들거나, 전세로 시세차익을 거둘 수 있도록 세팅합니다. 경매 물건의 경우 컨디션이 좋지 않은 경우가 있는 만큼 수리 및 인테리어가 필요할 수 있습니다.
수익형부동산은 공실 리스크를 염두하고 적정 임대료를 책정해야 장기간 공실이 발생하지 않을 수 있습니다. 기존 임차인과 재개약하는 것도 방법입니다.
② 매도
소유권이전 뒤 바로 매도하는 것을 ‘단타’라고 합니다. 시세대비 저렴하게 낙찰받은 경우 수리, 리모델링 후 프리미엄을 붙여 매각하는 경우가 많습니다.
중장기 보유 후 매도해 세금을 줄일 수도 있습니다. 입지가 뛰어나거나 개발호재가 있는 경우 전·월세로 임대하다 비과세 기간을 채운 뒤 또는 계속 보유하다 호재로 인해 부동산이 원하는 만큼 상승한 때 매도합니다.
③ 사업에 접목시키기
경매는 부동산을 저렴하게 매입할 수 있다는 것이 최대 장점입니다. 저렴하게 매입한 부동산은 임대하거나 바로 매도해도 충분한 수익을 얻을 수 있지만, 가장 큰 수익은 그곳을 자신의 사업장으로 이용하는 것입니다.
상가 낙찰(매수) 후 입지에 맞춰 창업하는 방법으로 수익률을 극대화 하는 경우를 종종 찾아볼 수 있습니다. (송사무장님의 500평 안마시술소→공유오피스 창업사례)
최근에는 다가구, 오피스텔, 한옥 등을 낙찰받아 단기임대나 외국인도시민박으로 공유숙박업에 뛰어들어 제2의 월급을 만드는 사례도 늘고 있습니다.
수익률을 극대화시키기 위해서는 입지나 종류에 따른 법적문제, 인테리어비용, 브랜딩화, 등 사전에 충분히 관련 업종에 대해 공부하고 수익구조를 설계하는 것이 좋습니다.
한걸음 더 경매에 대해 알아보고 싶다면
도서출판 지혜로의 책을 통해 쉽게 공부할 수 있어요.
