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짱윤님께서는 지식산업센터 매수부터 인테리어, 임차까지의 과정을 설명해 주셨습니다.
아주 전망이 좋은 위치와 임차를 맞추기 위한 노력이 인상적이었는데요, 이렇게 해야 쉽게 임대 가능한 것 같습니다.
임차계약 후 다른 부동산 사장님들께 보낸 문자에 한편으로는 충격받으면서 감동했습니다. 이런 손님 못 잊지요.
안녕하세요 짱윤입니다.
오늘은 안양아이에스비즈타워 지식산업센터의 매수부터 임차까지의 과정을 한번 공유해 보고자 합니다.
(매수부터 쓰려니 내용이 좀 길어질 듯 하네요~)

올 1월말에 현금흐름을 만들기 위하여 수익형이 가능한 지식산업센터를 검토하고 매수하였는데요.
그렇게 해서 우선 청라의 에이스하이테크시티청라와 안양의 아이에스비즈타워센트럴 두개 지산을 매수하게 되었습니다.

청라에이스하이테크시티는 다행히 등기와 함께
바로 임대세팅까지 완료하여 공유했었네요.

마침 남은 아이에스비즈타워까지 임차가 완료되어
오늘 후기를 작성할 수 있게 되었네요~~

안녕하세요. 짱윤입니다. 지난1월에 매수한 인천 청라의 에이스하이테크시티 지식산업센터 매수와 임대 계약 후기를 공유해 볼까 합니다. 청라에이스하이테크시티는 작년 10월에 준…
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분양권으로 매수하기
안양아이에스비즈타워는 작년부터 관심을 가지고 있었던 현장인데
적극적으로 알아보질 못하고 있던 현장이었습니다.

이번에는 정말로 매수할 마음을 가지고 임장을 가게 되었구요.
물건들을 좀 알아본 결과, 1월의 경우에는 아직까지
작년과 대비해서 프리미엄이 많이 오르진 않은 느낌이었고
그 사이에 주변의 지산 시세는 계속해서 급등하고 있는 상황인 듯 했습니다.

멀지 않은 금정, 평촌 등의 시세는 1000만원을 훌쩍 넘기고 있었고
물론 여기는 역세권도 아니었고 입지 차이는 있을 수 있겠으나
그래도 현재 700만원대로 매수 가능한 6만평 이상의 대형단지라면
일정 부분 갭을 매울 수 있을것으로 보였습니다.


1월 임장 당시의 준공 전 아이에스비즈타워

아무리 현금흐름 목적이긴 하지만
그래도 시세상승에 대한 기대가 있다면 더욱 확신을 가지고 매수 할 수 있었습니다.
최종적으로 8층의 전용 12평 붙어있는 두개 호실을 저는 매수하였는데요.
20평대 호실을 기준으로 알아보았고
처음에는 3층 드라이브인을 우선 매수하려 하였으나 (2층-6층은 드라이브인)
다행인지 불행인지 매도자가 하루 고민후에 거두어 들였고
저는 그 다음 순위로 생각했던 8층 계좌를 받았네요.

2-6층은 드라이브인 / 7층부터 섹션 / 9층부터는 A,B 두개동으로 분리

처음 생각은 10평대 희망하는 자와 20평대 희망하는 자 모두 대응할 수 있겠다는 생각이었고
7층에 옥상정원이 잘 조성되어 있어 전망이 괜찮을 것으로 생각하였습니다.

단점은 두 개가 개별 호실이다 보니 인지세나 등기 비용 등이 단일 20평대에 비해
추가로 드는 부분이 있다는 것.ㅠㅠ
(복비는 그렇게 주는게 말이 되냐 우겼습니다;;;)

그리고 지나고 나서 느낀 부분이지만
저는 개인적으로 드라이브인 호실을 선호했었는데
그것도 다 지역마다 다르다는 것이었습니다.
특히 이번 아이에스비즈타워와 같은 도심 내 지산은
그런 부분을 잘 따져보고 섹션도 충분히 경쟁력이 있다 알게 되었습니다.
대출 받고 등기치기
계약하고 2월부터는 대출을 알아보았는데요.
어느 은행이든 전반적으로 아이에스비즈타워는
90% 가까이 해주는 분위기였습니다.

저는 그 중에서 이번에 농협에서 대출을 받았는데
분양가의 95%를 건물 담보로 대출이 가능했기 때문에
그게 소문이 난 이후로 거의 농협이 대출판을 평정하는 느낌이었고
이어서 매수 문의가 늘고 프리미엄도 더 상승하기 시작한 듯 합니다.

저 역시 95% 대출로 인해서 실투자금을 최소화할 수 있었습니다.
(대출이자 급등하는 시기에 대출 이율도 나쁘지 않았음)
지산은 확실히 높은 대출 비율이 투자의 큰 장점이 아닌가 합니다.

하여 더 기다릴 것도 없이 3월 중순에
우선은 취득세 2.3%만 내고 등기치게 되었습니다.
계약 확률을 높이기 위해 인테리어 진행하기
이 현장 같은 경우는 처음부터 인테리어를 하는게 좋겠다는 생각을 가지고 있었습니다.
워낙 대단지로 동일 평형이 상당히 많은 편이라 비용이 들더라도 그게 맞겠다 싶었고, 그럼 어느 부분까지 할지 정해야 했습니다.

인테리어 업체 선정은 6개 정도 업체 견적 요청하여
최저가 업체를 만나서 실제 공사 중인 현장 확인하고 계약하였는데
과정과 결과가 모두 만족스러웠네요.



협의 과정 중 받았던 견적서들

우선 두 개 호실의 벽을 트느냐 마느냐에 따라 또 방식이 달라질텐데
결과적으로는 각자 개별 호실로 임대를 놓는 것으로 최종 결정을 하였습니다.
인테리어 협의 시점에 20평대보다 10평대 소형이 오히려 문의가 많다는 이야기를 들었습니다.

그래서 각자 개별로 인테리어를 하기로 하고
처음에는 발코니 확장, 강화도어(도어락), 탕비실, 바닥데코타일
까지 생각했었는데
인테리어 되어 있는데들을 좀 보다 보니
추가로 입구파사드, 회의실 칸막이(1개호실만) 까지 (인테리어 업체 확정 후 추가)
추가하게 되어 당초 대비 비용은 추가 투입되었지만 결과적으로는 나쁘지 않았던 듯 합니다.




입구 파사드는 각기 다른 컨셉으로. 회의실은 두 개 중 한 곳만 우선 설치

12평 사무실이라 인테리어가 딱히 볼건 없지만 8층임에도 창밖으로 보여지는 풍경이 보기가 좋습니다.^^

최대한 많은 곳에 임대 의뢰하기
네이버에 임대 매물이 1000개 가까이 되다 보니
일단 제가 할 수 있는 것은 최대한 많은 곳에 매물을 내놓는 것이었고
임대 가격은 평당 3만원 수준으로 인테리어되어 있는 것 치고는
나름 경쟁력 있는 가격이라 생각하고 매물을 내놓았습니다.


네이버 부동산에 올라와있는 거의 모든 부동산들을
정리한 다음에 문자로 한 번에 관련 내용 보내드리고
인테리어 끝났을 때 등 주기적으로 문자를 드렸습니다.
그럼 대부분의 부동산 소장님들이 친절하게 답문자를 주셨네요.^^

임차 세팅하기
결과적으로 회의실 칸막이가 있던 호실은 다행스럽게도
인테리어가 막 시작하던 4월초에 계약을 할 수 있었습니다.

강남쪽에서 향수 제조업체를 운영하시는 사장님이었는데
사무실에서 보여지는 전망이 마음에 들었었던 것 같습니다.
회의실이 있는 호실을 요청하여 엘베 가까운 쪽에 회의실 설치하는 것으로 하여 계약하였네요.

사실 회의실 칸막이는 제 호실이 12평으로 작은 편이라 해놓으면 너무 작지 않을까 고민했었는데
작더라도 칸막이를 바라는 사장님들이 많으시고
또 막상 해놓으니 그렇게 답답하지도 않고 오히려 괜찮더라구요~

나머지 한 개 호실도 지속적으로 연락이 오긴 하였으나
계약이 이루어지진 않았습니다.
가격 네고를 요청하시는 경우도 있었으나
월임차료만은 당초 목표한대로 달성하기 위하여 물러서지 않았습니다.

그런데 마침 어제 현상태 그대로 다른 조건 없이
임차하시겠다는 사장님이 계셔서 계약금을 받았네요.
다음주 초에 계약하고 나서 바로 사용하시겠다고 해서 공실도 최소화할 수 있을 것 같습니다.

세팅 마무리하기
이제 남은 계약 마무리하고
6월쯤에는 구청에 취득세 자진신고하여
감면 받은 50% 납부까지 하게 되면
이번 투자 건은 더 신경쓸거는 없이 마무리될 것 같습니다.

정말 감사하게도
생각한 것보다 빠른 시일 내에
임차 세팅을 마무리할 수 있어서 다행이었습니다.

혹시 모르시고 사무실 보여드리는 수고하실까봐 서둘러 문자
두번째 임대 계약금 받고나서
물건 의뢰드렸던 부동산 소장님들께
문자로 임차 완료 문자를 드렸더니 모두 축하 인사를 해주셔서
비록 인연 맺지 못했던 부동산 소장님들까지도 모두 감사 드리는 맘입니다.^^

이후 상반기에 추가로 매수한 지산 1건도 현재 임차를 준비 중인데
그 부분도 완료되면 또 경험담 공유하겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.^^
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-행크알리미-


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